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● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
주식회사로 렌트주택 보유하기 2
주식회사를 설립해서 렌트주택을 구입하고 싶다는 분들이 간혹 있다. 대부분의 경우 그렇게 하지 마세요라고 조언드린다. 주식회사로 렌트주택을 보유하면 장점이 많다던데요라고 말씀하시는 분들도 계신다. 매우 한정된 경우에, 불가피하게 주식회사를 통해 렌트주택을 보유해야 하는 상황이 있다. 하지만 일반적으로 주식회사로 렌트주식을 보유하는 것에 득보다는 실이 더 많다. 단점1: ACC Levy “주식회사로 렌트주택을 보유하고 얻은 임대소득에 대해 ACC 보험료를 납부해야 한다” 사업소득이나 급여소득에 대해서는 ACC Levy가 부과되어 정해진 기한안에 납부하여야 한다. 살기좋은 나라를 유지하기 위해 부담해야 하는 일종의 세금이지만 그 금액이 사실 만만치는 않다. 그래도 어쩌다 사고를 당하거나 부상을 입으면, 치료비나 생활비의 보조를 받으면서 그 혜택을 실감하게 된다. 그러나 이자소득이나 배당소득과 같은 소극적 투자소득 passive investment income에 대해서는 ACC Levy가 부과되지 않는다. 물론 은행에 예금하러가거나 인출하러 가는 과정에서 사고를 당하여 부상을 입을 수도 있겠지만 일단 이러한 투자소득에 대해서는 ACC보험료가 부과되지 않는다. 그렇다면 렌트소득은? 렌트주택에서 임대소득을 따박따박 얻는 행위는 그다지 큰 사고위험을 갖지 않는다고 보아 렌트소득 역시 소극적 투자소득으로 구분하고 ACC 보험료가 청구되지 않는다. 그러나 부동산 투자를 위해 주식회사를 설립하고 그 주식회사가 렌트주택을 구입하여 렌트소득을 올리고 있다면 맥락이 조금 달라진다. 주식회사에서 얻은 렌트수입을 회사의 소유주인 투자자 개인에게 전달하기 위해 PAYE를 공제하며 정기적으로 급여를 받아갈 수 도 있다. 또는 연중에 아무런 PAYE를 납부하지 않고 연말정산을 하며 주주급여 Shareholder Salary의 형태로 회사의 이익을 주주에게 이전할 수 있다. 이 두가지 어떤 경우든지 소극적 투자소득에 해당하지 않기에 ACC Levy를 부담해야 한다. 개인 단독 명의나 공동 명의로 렌트주택을 보유하였다면 렌트소득이 얼마이든 ACC 보험료는 청구되지 않는다. 물론 주식회사가 얻는 렌트소득 자체에 대해서는 ACC 보험료가 부과되지 않는다. 다만, 주식회사에서 소유주인 주주에게 소득이 이전되는 과정에서 소유주의 손에 사업소득이나 급여소득이 발생한 것으로 처리되기 때문에 ACC가 부과되는 것이다. 따라서, 주식회사에서 얻은 렌트소득에 (ACC 부과 안됨) 대해 주식회사가 법인소득세를 내고 이후에 주주에게는 배당소득으로 배분하면 주주는 배당금이라는 소극적 투자소득을 받은 것이기에 이에 대해 ACC보험료를 내지 않아도 된다: 다만, 법인세 납부후 배당소득 처리라는 조금 더 번잡하고 경우에 따라서는 소득세 측면에서 비효율적인 과정을 겪어야 한다. 단점2: 직접 거주해야 한다면 “내가 소유한 회사가 소유한 주택에 내가 들어가서 살면 렌트비를 내야한다”
부동산 투자를 위해 주식회사를 설립하고 그 주식회사가 주택을 구입하여 보유하고 주식회사의 소유주인 주주가 그 주택에 거주한다면 거주 기간 동안 회사에 렌트비를 지급해야 한다. 주식회사는 내 것이고, 렌트주택은 주식회사 것이니 그 렌트주택이 바로 내 것일터, 내 집에 내가 들어가서 산다는데 렌트비를 내야한다니 그런 터무니 없는 일이 있을 수 있는가라고 흥분하실지 모르겠다. 다른 방식으로 접근해보자. 고용주가 직원에게 무료로 숙소를 제공하는 경우에 이를 급여로 환산하여 소득세를 공제해야 하는 규정이 있다. 주급을 일부 줄여서 (PAYE가 줄어든다), 내가 마침 비워두고 있는 방에 공짜로 머물게 해주면 (나에게는 렌트소득이 잡히지 않으니 소득세가 줄어든다) 직원과 나 모두에게 이득이지 않을까. 맞다 양쪽 모두에게는 이득이다. 하지만 적게 내는 세금만큼 정부는 손해를 본다. 따라서 이처럼 고용주가 무료로 숙소를 제공하는 경우에는, 주급을 충분히 주고 거기서 시세에 맞춰 렌트비를 받는 경우와 동일한 세금을 부담하도록 강제로 조정하는 것이다. 회사의 주주는 회사의 소유주이지만, 회사 입장에서 보면 일종의 직원이다: ‘주주 직원 Shareholder Employee’라고 한다. 따라서 회사가 소유하고 있는 렌트주택에 주주가 공짜로 살고 있다면, 회사는 주주로부터 시세에 따른 렌트소득을 받고 있는 것으로 수입을 기록하거나 주주는 그 렌트소득만큼의 급여가 있는 것으로 소득을 기록해야 하는 것이다. 렌트주택을 개인 명의나 공동 명의 혹은 심지어 패밀리 트러스트로 보유하고 있다면 이런 이상한 상황은 발생하지 않는다. 조금 위안이 되는 것은 주주가 직접 거주하는 기간이라도 렌트소득이 발생하는 상황이기에 렌트주택의 보유에 들어가는 지출들(재산세, 보험료, 융자금 이자)을 소득세 신고에서 모두 비용으로 인정 받을 수 있다는 점이다.
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