■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
이자의 비용처리 제한
Interest Limitation
2021년 3월 27일 이후에 렌트주택을 구입한 경우에 2021년 9월 30일까지만 이자를 비용처리할 수 있고, 2021년 10월 1일 이후에 지급하는 이자는 렌트소득 계산에서 비용으로 인정되지 않는다. 이에 따라 Mar 2022 회계연도에 대한 렌트소득 정산부터 이자의 비용처리가 제한되고 있다. 한편, 2021년 3월 27일 이전부터 보유하고 있던 렌트주택에 대해서는 2025년 3월 31일까지 점차적으로 이자 지급액의 비용처리가 제한된다.
그러나, 이미 널리 알려져있듯이, 2021년 3월 27일 이후에라도 ‘신축주택 new build’을 렌트주택으로 구입했다면 건물 완공 시점에서 20년 동안 모기지 이자의 비용처리가 계속 허용된다. 이자비용의 처리제한이라는 맥락에서 말하는 신축주택은 2020년 3월 27일 이후 준공검사필증(CCC)이 발급된 주택을 말한다. 이러한 ‘새집’ 이외에도 이자비용의 처리제한 규정에서 예외가 인정되는 주택들이 몇가지 있는데, 이들을 통틀어 ‘예외적인 주거용 부동산 (Excepted Residential Land: ERL)이라고 부른다.
특이하게도 실거주 주택이 예외적인 주거용 부동산으로 인정받는다. 즉, 소유주가 직접 거주하는 주택의 구입에 사용된 융자금에 대한 이자는 비용으로 처리할 수도 있다는 의미이다. 렌트소득을 얻는 주택에 대한 융자금 이자는 비용으로 처리 못하는데, 내가 직접 살고 있는 집을 구입하는데 들어간 융자금에 대한 이자를 비용으로 처리할 수 있다고? 물론 실거주 주택에 대한 이자를 비용처리하기 위해서는 그 주택에서 과세소득이 발생하고 있어야 한다. 소득이 없는 곳엔 비용처리가 없다는 대원칙은 여전히 적용되기 때문이다. 결국, 실거주 주택의 일부분을 세를 주고 소득을 얻는 경우에만 융자금에 대한 이자를 비용으로 처리할 수 있는 것이다.
[사례 1] 혼자서 살지만 넓은 집을 구입한 오지혁 씨는 집에 남는 방 하나를 세를 주기로 했다. 이른바 플랫소득(Flat income)을 얻는 것이다. 오지혁 씨가 집을 구입하며 얻은 융자금에 대해 1년에 지급하는 이자는 5천불이었다. 이 이자의 일부를 실거주 주택 일부에서 발생하는 렌트소득(플랫소득)을 상쇄하는 데 쓸 수 있는 것이다. 세입자는 오지혁 씨 집의 20%를 사용하고 있기에 연간 이자 지급액 5천불의 20%인 천불을 이자비용으로 처리하여 플랫소득에 따른 소득세 부담을 줄일 수 있다.
세무규정에서 정의하는 실거주 주택은 일반적인 의미에서의 실거주 주택과 차이가 있다. 가장 유의할 점은, 전체 주택면적의 반 이상을 소유주와 그 가족이 전용으로 사용하고 있어야 한다는 것이다. 주택의 소유주가 직접 거주하고 있지만 반 이상의 면적을 다른 사람에게 세를 주고 있다면 실거주 주택으로 인정받지 못한다.
[사례 2] 오지혁 씨의 직장동료 강도창 씨는 2021년 10월에 드디어 자기 집을 구입했다. 새집은 아니지만 강도창 씨의 식구가 함께 살 수 있는 넉넉한 집을 구입한 것이다. 부담스러운 수준의 융자를 얻어 조금 큰 집을 구입했지만 큰 집인 만큼 남는 방마다 세를 주면 충분히 이자를 부담할 수 있을 것이란 계산이었다. 강도창 씨와 그의 식구는 방 2개를 사용하고 나머지 4개의 방은 세를 주었다. 이렇다 보니 세입자들이 전용으로 사용하는 공간이 집 전체면적의 60%를 차지했다. 강도창 씨는 자기 명의로 구입한 집에 가족들과 함께 살고 있어도 이자의 비용처리 제한 맥락에서는 실거주 주택으로 인정받지 못한다. 이것은 집을 구입하는 데 들어간 융자금의 이자의 일부를 플랫소득을 상쇄하는 비용으로 사용하지 못한다는 의미이다. 세입자 숫자를 줄여서 소유주가 직접 사용하는 공간의 비중을 50%이상으로 끌어올리면 실거주 주택으로 인정받을 수 있다. 정확한 것은 따져봐야 알겠지만, 들어오는 플랫소득은 줄어들지 몰라도 융자 이자의 일부를 비용처리할 수 있음으로 얻어지는 소득세 감소효과가 더 클 수도 있을 것이다.
개인이 보유하고 직접 거주하는 주택에만 실거주 주택 면제조항이 적용되는 것은 아니다. Family Trust이름으로 보유하고 있는 주택도 실거주 주택으로 인정받을 수 있다. Family Trust가 주택을 보유하고 있는 경우에는 최소한 한명 이상의 수혜자 Beneficiary가 그 주택에 거주하고 있어야 실거주 주택 으로 인정받을 수 있다. 이에 더하여, 설립자가 다른 주택을 주된 주거지(Main Home)로 사용하고 있지 않아야 한다. 이런 두가지 조건을 모두 만족시켜서 실거주 주택으로 인정받는 다면, Family Trust가 보유한 주택의 일부를 세를 주고 얻는 소득에 대해 그 주택을 구입하며 받은 융자에 대한 이자의 일부를 비용으로 처리할 수 있다.
[사례 3] 오지혁 강도창 씨의 직장 상사 문상범 씨는 Moon Family Trust 를 설립하고 집을 한채 구입했다. 그 집에는 그의 딸 문보경 씨가 거주하고 있다. 문상범 씨는 직장 근무지로 인해 Family Trust이름으로 구입한 집이 아닌 다른 도시에서 살고 있다. 딸만 혼자 살고 있는 집 놀리기가 아까워 방 하나 세를 주었다. Moon Family Trust가 보유한 주택에 수혜자의 한 사람인 문보경 씨가 살고 있어서 첫번째 조건은 만족시켰지만 Family Trust의 설립자인 문상범 씨가 다른 도시에서 살고 있다는 것, 즉 그 집이 아닌 다른 집을 주된 주거지로 삼고 있기 때문에 Moon Family Trust가 보유하고 있는 집은 실거주 주택으로 인정받을 수 없다. 이후 직장에서 은퇴한 문상범 씨가 딸 문보경 씨와 같이 살게 된다면 이제 Family Trust가 보유한 주택이 실거주 주택으로 인정 받을 수 있다. 그 시점 부터 지급한 융자금 이자의 일부는 플랫 소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 있게 된다.
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