▣ 상가물건 구입시 알아야 될 기본 내용 2
: 데이빗한 부동산 컬럼
< 지난 호에 이어서 >
상가건물의 경우에는 임대료 수익성이 건물가치에 상당히 많은 영향을 끼치게 되므로 건물주의 입장에서는 가장 임대료를 많이 주는 부가가치가 높은 업종을 유치하기 위하여 노력하게 된다. 반면에 임대료 수익이 작고 상가 부가가치 개발이 높은 저평가된 숨은 상가를 찾아내서 낮은 가격에 구입하여 상가의 가치 (Value)를 구입후에 높이는 방법도 있다. 예를 들면 사양산업이 되고 있는 낮은 임대료의 넓은 비디오 가게의 건물을 매입하여 최근 사업이 잘되는 빨래방과 카페 또는 식당으로 분할 및 구분 설치하여 기존임대료보다 두배를 받게 되어서 건물의 가치도 상승하고 임대료 수익도 상승하여 평생 노후 보장이 되는 케이스를 살펴볼수있게 된다.
반면에 좋은 위치의 건물을 낮은 임대료로 장기간 리스계약을 체결하여 성공적으로 사업을 운영하고 있는 케이스를 살펴볼 수도 있다. 이처럼 사업을 운영하는 비즈니스오너 또는 건물을 구입하는 건물주의 입장에서 숨겨진 잠재적 가치를 발견하여 흙속에 진주를 찾는것 처럼 상가의 숨은 가치를 발견하여 가공하는것도 중요한 재테크의 한부분이 될 것이다.
건물을 구입하거나 리스를 할 경우에 건물주는 어떤 세입자를 유치하느냐에 따라, 반면에 세입자는 어떤 건물을 어떤 조건과 가격으로 건물을 임대(리스) 하는냐에 따라 사업의 성공 여부가 달려 있다고해도 과언이 아니다.
우선 영업이 저조하여 건물가격이 저평가 되어있는 것을 저렴하게 구입한 뒤 내부 시설을 업그레이드하고 비지니스의 판매활동을 활용하여 매출액을 높이면 후에 비즈니스 가치와 건물가치 두가지를 동시에 높여서 성공적으로 판매한 사례도 여러번 있었다. 이처럼 상가 및 비즈니스가 운영되고 있는 건물은 위치와 상권에 따라서 변동이 되기도 하고, 상가의 운영방법과 형식 및 업종에 따라서 사업 성공의 성패가 좌우할 때도 있게 마련이다. 최근에는 대규모 쇼핑몰 개발로 인하여 소규모 상권이 어려워지는 경우도 목격하게 된다. 하지만 독점업종, 특수업종의 노하우가 있는 경우 또는 경쟁과 마케팅에 크게 구애를 받지 않은 업종은 장소와 위치에 크게 구애를 받지않기도 한다.
토지를 분할해서 구분등기를 하거나 작은 토지를 합쳐서 아파트 단지로 개발하는 것 처럼 상가의 경우도 작은 상가로 분할하여 임대를 주거나 작은 상가를 합쳐서 큰건물로 큰기업에 전체를 임대를 주거나 여러가지 방법과 형식을 잘 연구하여 최적의 부동산 가치를 효울적으로 극대화하여 부동산을 개발 및 활용하는 것이 중요한 관심의 대상이 된다.
많은 투자자들이 주거용이나 다른 부동산에 비하여 상가를 선호하는 이유는 투자금액대비해서 리턴이 훨씬 높고 안정성도 좋기 때문이다. 일반적으로 도심상가에서 지방상가건물로 내려갈수록 연간 임대료수익이 6%에서 10%대이상으로 올라간다. 반면에 도심에 재개발이 가능한 지역의 상가는 4%이하로 낮게 나오지만 재개발 이익이라는 캐피탈 게인을 얻을 수 있는 잇점이 있다. 더구나 상가건물 매입후 남은 여유공간에 추가로 상가를 개발하여 높은 연간 임대료를 받고 있는 건물주의 경우를 살펴보면 역시 제대로 투자를 잘하면 황금알을 낳는 거위로 바뀔수 있는 일생일대의 좋은 챤스를 가질수도 있다.
이런 상가건물을 구입할 경우에는 자금 사정흐름과 인컴자료 및 리스계약서를 잘 체결한 계약서를 첨부하여 은행측과 잘 협상하면 건물구입비용의 상당부분을 모기지로 조달하여 해결할 수 있고 또한 모기지의 대부분을 연간 임대료 수익의 일부로 충당할 수도 있다.