▣ 상가 구입 물건 분석 및 투자성 비교 : 데이빗한 부동산컬럼
최근에 팔린 알바니 상가건물에 대한 분석을 통하여 상가 건물에 대한 투자의 일반적인 상식과 내용에 대하여 이번주에는 자세히 살펴보기로 하자.
우선 상가건물에 대한 투자 대비 렌트 수익을 표현할 경우 Yielding as a net Return of $36,750+GST+ outgoings등으로 표현하게 된다. 이런경우 상가 연간 임대료를 투자금액으로 나누면 연간 몇%의 수익율이 나오는지 쉽게 계산할수있다. 위의 경우 36,750의 연간 6%의 수익율을 기대할 경우 수익율 나누기 6%하면 상가 매입가는 612,500불이다. 연간 7%의 수익율을 기대한다면 바이어의 상가 매입가는 36,750 ÷ 6%를 하게되면 525,000불을 투자하여 구입하길 원하게 될 것이다. 이와는 반면에 기대 수익율이 연간 5%의 경우에는36,750÷ 5%를 하여 계산하면 735,000불을 주고 구입하게 되는 것이다.
이번 상가구입은 건물주와 협상을 잘하여 총 650,000불 투자하여 연간 임대수익이 약 5.6%의 임대수익을 받게 된다. 즉 $36,750 +GST+OUTGOING 비용을 상가 세입자로부터 임대수입을 받을 수 있다. 총 임대수입은 $36,750+$5,512(GST)+$8400 (RATES +BODY CORPORATE)을 전부포함하여 $50,662를 세입자로부터 임대료를 받는다.
이와 반면에 $700,000을 투자하여 주거용 투베드룸의 아파트를 구입할 경우에 렌트 수익이 630불*52주=$32,760의 임대수익이 발생하지만 세금과 바디콥과 아파트 관리비용, 보험, 수리비등을 공제하게 되면 실제 임대수익은 연간 약 $25,000로 낮아지게 된다. 결국은 상가를 투자할 경우에는 각종 세금 및 바디콥,보험료,수리비, GST등을 전부 세입자가 부담하게 되어 수익율은 더욱 높아지고 주택의 경우에는 세금, 관리비, 보험료, 수리비 등을 전부 집주인이 부담하여 수익율이 더욱 낮아지게 되어 동일한 금액을 투자하여 비교해 볼경우 상가 수익율이 대략 2배 가까이 높다.
상가 매매가와 연간 임대료는 불가분의 관계를 형성하고 있으며 임대료의 수익율이 높아질수록 건물가격은 내려가고 수익율이 낮아질수록 건물가격은 올라가게되는 상반된 구조를 가지고 있다. 투자자의 입장에서는 적은 돈을 투자하여 높은 임대수익을 기대하게 되고 건물주의 입장에서는 매매시에 적은 임대수익이라도 높은 매매 금액에 팔기를 기대하게 된다.
하지만 시티, 또는 재개발 가능한 지역의 상가, 수익율에 비하여 상가 토지지분이 많은 경우, 상가수요가 급등하는지역 등에서는 단순한 수익율보다도 개발 이익을 통한 기대심리가 많기 때문에 옥션때 바이어들의 경쟁으로 상당히 높은 금액에 매매 되는 경우도 흔하다.
일반적으로 상가의 매매 수익율은 주택수익율 보다 1.5배-2배이상 높아 임대수익을 통한 현금흐름표(Cash flow) 높은 편이어서 일반적으로 투자금액 회수기간이 주택보다 휠씬 빠르다고 볼 수 있다. 그러므로 건물주의 입장에서는 임차인이 나가고 새로운 세입자를 구할 때 시간이 걸리더라도 저렴한 임대세입자 보다는 높은 임대료를 지불할 수 있는 세입자를 선호한다. 이처럼 상가의 매매 금액은 연간 임대수익율에 따라서 상가의 매매 금액에 상당히 많은 영향을 끼치게 되는것이다.
Right of Renewal : three(3) X four(4) Years의 의미를 살펴보면 매4년마다 3번의 재연장기회에 대한 권리를 말하는것이다. 세입자의 입장에서는 총 12년의 리스 계약을 체결하면서 매4년마다 재계약을 할 것인지 종료할 것인지에 대한 권리를 행사할 수 있다.
동일한 건물에 어떤 형식과 조건으로 리스계약이 되어 있는냐에 따라서 건물의 가치가 달라지게 되는 것을 살펴보았다. 건물 매매 조건과 가격을 높이기 위한 또 하나의 색다른 방법에 대하여 살펴보기로 하자. 우선 건물주가 해당건물에서 사업 또는 비즈니스를 하고 있을 경우 해당 건물을 매각할 경우 단순하게 건물을 매각하는 것이 아니라 건물주가 본인에게 리스 계약(임대차계약)을 체결하여 다시 리스백으로 내놓고 매각하는 방법을 흔하게 볼 수 있다. 이런 경우 대부분 상가 매매금액을 높이기 위한 방법으로 단기간 동안만 높은 금액으로 건물주가 세입자로 임대차 계약을 체결해서 리스계약서를 작성해 놓고, 높은 임대료를 지불하는 대신에 건물매매시에 상당히 시세보다 높은 금액에 팔기를 희망한다. 다시말하면 250만불 정도 시세의 건물을 임대료를 5년동안 높게 책정하여 리스계약을 해놓고 시세보다 100만불이상 비싸게 350만불에 매각하게 되는경우도 살펴볼 수 있다. 이런경우에는 5년동안 건물주가 임대료를 약 10-20만불시세보다 더 지불하게 되지만 총 건물 매매대금을 80만불 더 받게 되므로 최근에 새로운 건물 매매 방법으로 많이 사용되고 있는 방식이다. 이런 경우 건물을 처음 구입하는 투자자의 입장에서는 많은 주의와 검토가 필요하다고 할 수 있다. 특별히 상가구입을 할 경우 반드시 매매계약전에 리스계약서 (Deed of Lease)와 Pre Contract Disclosure statement(프리 컨트랙 디스클로우즈)를 요청하여 계약전 검토가 필수 요소라고 할 수 있다.
일반적으로 상가 구입시 해당 에이젼트에서 IM (Information Memorandum)을 요청하여 구체적인 정보를 요청해서 받아볼 수 있다. 상가 매매의 경우에는 모든 각 회사의 물건들을 일일이 전화해서 문의하는 것 보다는 상업용 전문 에이젼트에게 요청하면 모든 각 회사의 물건에 대한 정보를 편리하게 받아볼 수 있다. 대체로 상업용 매물의 경우에는 각 커며셜 전문 회사가 있지만 상업용 에이젼트 서로가 물건정보에 대하여 공유하고 있는 실정이다. 더구나 컨졍션 세일을 쉽게 받아 주고 있으므로 필요한 경우 전문 상업용 에이젼트에게 일임하여 상담하는 것이 훨씬 더 많은 정보를 효율적으로 수집할 수 있다.