▣ 상업용 건물의 리스계약 및 수익성
: 데이빗한 부동산 컬럼
리스 계약서는 크게 3가지로 나눌 수 있다. 우선 건물주와 최초 세입자가 맺는 리스본 계약서인 (1) Deep of lease, 두번째로 세입자가 비즈니스를 파는 세입자와 사는 세입자간에 맺는 (2) Deep of Assignment of lease, 세번째로 기존 세입자가 자신의가게 일부를 떼어서 서브리스를 줄 때 주는 (3) Deed of sublease 이다. 위와 같은 양식들은 ADLS기관에서 손쉽게 얻어서 사용할 수 있다. 상가의 리스계약은 건물의 가치에 영향을 주는 가장 큰 요소로서 건물주에게는 아주 중요하다.
상업용 리스료에 따른 수익율을 분석하면 건물의 가치를 판단하는 기준자료로 활용해 볼수있다. 예를 들어 120만불의 상가를 구입하여 연간 72,000불의 임대소득이 발생되면 약 6%의 수익율을 달성하게 된다. 즉 다시말하면 120만불의 상가를 연간 6%의 임대 소득을 받게되면 연간 72,000불의 소득이 발생하게 된다. 물론 상업용 리스의 경우에는 주거용과는 달리 대부분의 상가 임대료 + Outgoings + GST를 별도로 부과하게 된다.
상가의 리스계약은 건물의 가치에 영향을 주는 가장 큰 요소로써 건물주에게는 아주 중요하다. 서브리스 또는 Assignment 를 통하여 재리스를 줄경우 최초 계약한 임차인(lessee)에 대한 책임에 대하여 살펴보자. Assignment를 통하여 재리스를 임대인 동의하에 놓았을 경우에도 최초 임차인은 임차계약 종료시까지 임차료지급에 관하여 책임을 지게 된다. 하지만 재리스계약시 임대인이 동의할 경우에는 임차료 책임을 완전히 면제할 수 있는 조항을 넣을 수도 있다. 면책조항이나 특약사항을 리스계약서에 특별히 명시하지 않는한 기존의 세입자도 연대 보증으로 책임을 물을수 있으므로 각별의 주의를 해야한다. 임차인은 임대건물의 심각한 파손으로 임차목적을 달성하기 어려울 경우 리스계약을 중도에 파기하고 계약을 취소할 수 있다. 이런 계약서를 작성할 경우 모든건물과 세입자와의 내용에 따른 각기 다르게 작성되어야 함으로 부동산전문가와 변호사의 조언을 받는 것이 여러가지 계약후 발생되는 문제점들을 사전에 방지하고 , 좋은 협상을 통하여 유리한 계약을 얻을 수 있다. 서브리스의 경우 보다 전문적이고, 안전한 계약서를 작성하지 않으면 임대인과 임차인 사이에서 불공정한 대우와 처사를 받을 뿐만 아니라 금전적으로도 많은 손실을 입게 될 수 있으므로 주의하여야 할 것이다.
비즈니스를 팔거나 서브리스를 줄때 반드시 건물주의 승낙이 있어야 하고 다른 리스계약서는 쌍방의 합의로 변경하지않는한 최초 계약서의 합의 규정을 위반할 수 없다. 최신판 리스 본계약서 Deep of lease (6th 2012(4))에 따르면 리스계약서의 작성, 변경, 갱신에 소요된 변호사 비용은 전액 세입자가 부담하던 이전과 달리 2012년 부터는 일반적으로 각자 자기 변호사비를 부담하게 되었다. 일반적으로 리스계약서 변경, 추가, 수정 등을 할 경우에 특별한 특약사항이 없는한 임차인이 모든 법률적인 내용을 부담하게 되어있다. 최근에는 쌍방부담으로 변경되는 추세임으로 최초계약시 이런 비용들을 사전에 명시해 놓으면 세입자에게 유리하다. 임차 건물에 보험가입이 되어있을 경우에는 임대인은 임차인에게 수리비와 관련된 비용을 별도로 요청할 수 없다.
리스계약을 체결할 때 계약기간, 계약시작일, 재계약권리, 재계약일, 최종 계약 종료일, 연간 렌트비, 계약금, 렌트 협상일, 비즈니스업종, Insurance, Outgoing 등 일반적인 내용들에 관한 협의사항을 구체적으로 작성하게 되어있다. 우선 렌트는 주거용건물에 해당되어 주거용 법규에 해당이되나 리스의 경우에는 상업용건물에 해당되어 주거용법규에 적용을 받지 않는다. 비지니스 매매를 할 경우에도 반드시 건물주와 리스계약을 체결하게 되는데 기본의 비지니스 사업체를 인수할 경우에는 기존의 리스 계약서를 인수 받거나 또는 새로운 리스계약을 체결하는 경우도 있다.
리스 계약기간이 짧게 남아 있을 경우에는 비지니스 매수인이 안정적인 사업운영을 위하여 임대계약기간을 연장하는 리스계약의 일부를 변경할 수 있고, 완전히 새로운 리스계약을 변호사를 통하여 건물주와 작성할 수 있다. 이런과정에서 통상적으로 건물의 임대료 인상과 임대조건이 변경되는 경우가 발생할 수 있다.
최초 계약시에 임차인은 건물주인 임대인으로부터 건물구조변경, 서브리스, 내부수리 등과 같은 구체적인 내용등을 사전에 허락을 득한 경우에는 계약기간내에 계약서 근거내용안에서 자유롭게 내부조항등을 활용하여 권리를 행사할 수 있고 면적이 클경우에는 서브리스를 놓아서 부대수입을 창출할 수도 있다. 또한 임차인의 합리적인 요구에 대하여 건물주가 불합리적인 이유로 거절하면 손해배상을 해야하는 경우도 발생할 수 있다.
다음호에는 건물주의 입장과 세입자의 관계에서 비지니스 매매가 이루어질 경우에 일어날수있는 비지니스 매매에 대하여 자세하게 살펴보기로 한다.