● 상업용 건물, 상가 투자 소개
: 홍정한 부동산컬럼 제 1회
투자자들이 상업 부동산에 투자함에 있어 대해 제가 생각하는 가장 큰 실수는 그들이 마치 집을 사는 것처럼 상업용 부동산을 사는 것 입니다. 주택 시장은 CV, 인근 부동산 거래 금액 및 E-평가 등과 같이 보다 쉽게 접근할 수 있는 정보가 제공되고 있기 때문에 사람들이 구매를 하는데에 있어 많은 자신감을 갖습니다.
비록 시장 가치란 구매자, 대리인, 평가인, 심지어 금융전문가들도 추정할 수 있지만, 실제로 부동산의 가치란 투자하는 사람들에게 다 다를 수 있습니다. 야외수영장이 긍정적일까, 아니면 공간낭비일까? 차고를 방으로 바꾸는건 쓸대없는 일일까? 집을 새롭게 칠하면 집값이 얼마나 더 오를까?등 최종 매입가격과 후속적인 “시장가치”는 부동산을 보고있는 사람이 어떤 의도를 가지고 있는지에 따라 굉장히 주관적입니다.
반면에, 상업 부동산 건물의 “시장가치”는 보다 보편적으로 수용됩니다. 에이전트가 사용하는 간단한 계산법은 매입된 수익을 투자 수익률로 나누는 것입니다. 사람들이 “시장가치” 라고 부르는 구매 가치의 결정은, 당신의 대리인, 평가인, 은행인, 구매자 또는 판매자 여부에 관계없이 설정됩니다. 수익율은 주관적이지만, 올바른 조정이 이루어졌을 경우에만 정확하게 추정할 수 있습니다. 올바른 조정을 위해서는 건물의 조건, 석면 여부, NBS (New building Standard) 백분율이 일부 변수로 포함이 될 수 있습니다.
1. 만약 건물이 코너자리의 좋은 위치에 있다면, 우리는 건물의 가치를 약 5% 더 높게 조정할 수 있습니다.
2. 건물주가 fixtures and fittings의 혜택을 주었다면 (건물에 따라) 5-10% 인상을 예상할 수 있습니다.
3. 만약 석면을 제거할 계흭이거나, NBS (New Building Standard) 33% 이상으로 건물을 강화해야 하거나, 혹은 건물에 페인트를 칠할 생각이던, 몇년 후에 당분간 동안 임차인이 없을 것으로 예상하면, 이러한 지불 또는 소득 손실 중 많은 부분을 현재 가치로 정확하게 반영하여 정확한 시장 가치를 계산하는데 도움 됩니다. 그러므로 바이어의 투자 의도에 따라서 구입하려 하는 부동산이 달라질 수 있습니다.
■ 소유 점유자(Occupier)
투자는 먼저 그 사업의 원동력이 되어야 합니다. 비록 좋은 투자일지라도, 비즈니스 투자자들은 사업보다 부동산 재산으로 돈을 버는 건물주한테 호의적일까요? 상환금은 부수입으로도 상쇄할 수 있습니다 (광고 수입, 주차장 또는 임대 공간). 상업적인 투자에 있어 가장 중요한 요소는 현금 흐름이기 때문에 은행들과 구매자들이 어떻게 보느냐에 따라 부정적인 면이 있을 수 있습니다. 그러나 이런 인식에도 항상 좋은 방법은 있습니다.
■ 개발업자
개발업자에게는 현금 흐름이 가장 중요한 요소라는 것에서 벗어나, 구매 의도란 건물의 현금흐름을 증가 시키려는 바램과 함께 이루어져야 합니다. 이것은 그 전에 사용하지 않은 현금 흐름을 자본화 하거나 개발하여 이루어질 수 있습니다. 하지만 새로운 법 Brightline test에 통과할 수 있을지 염두에 두셔야 합니다.
■ 수동적인 투자자
수동적인 투자자들은 투자 수익률을 극대화하면서도, 위험을 감수하지 않고 부동산과의 최소 접촉으로 수익률을 높일 수 있는 기회를 모색하는 사람들입니다. 땅값은 소득 (현금흐름)이 주 동력이므로, 자본증가가 주된 걸림돌이 되어서는 안됩니다.
당신이 이 중 어느 투자자 이냐에 따라, 관리 방식이 달라지게 됩니다. 대부분의 사람들은 자산 관리가 투자의 특징을 정의하기 때문에 상업 부동산의 관리가 힘들다고 생각하지만, 정반대일 수 있습니다. 포트폴리오에 소요되는 시간은 사전 활동에 따라 달라질 수 있지만, 투자의 강점, 단점, 기회 및 위험요소를 이해함으로써 자산을 투자하고 관리하는 것이 쉬운 일이 될 수도 있습니다.
상업 부동산에 투자할땐, 미래의 위험을 가장 최소화 시키고, 당신의 의도에 가장 잘 맞는 투자물건을 찾아야 합니다. 대부분의 경우 상업 부동산은 장기적인 투자로 볼 수 있기 때문에, 시장에 팔려고 내놓은 부동산을 근시안적인 접근으로 구매하면 곤란해 질 수 있습니다.
백만달러짜리 주택은 주당 약 600달러의 임대료로 환산했을때 3% 정도의 초기수익률이 나옵니다. 반면 1백만 달러는 주차장당 주당 약 40달러로 임대된 48개 주차장에서 10%를 돌려받을 수 있고, 창고 1000평방미터에서 약 7.5%, 그리고 약 35명의 어린이 면허를 가진 유치원에서는 약 7%의 수익률이 납니다. 만약 당신의 건물이 더 시골 지역에 있다면 이 수익은 더 큽니다. 흔히들 말하는 “높은 위험=높은 수익”이라고 하지만, 꼭 상업용 부동산 투자가 주택보다 더 위험할까요? 결론적으로, 저는 상업용 부동산의 문턱을 낮추고 교민 여러분께 여러가지 다양한 투자 물건을 알려드리길 원합니다. 올바른 상업용 부동산에 투자하는 것은 여러분이 생각하는 것 보다 훨씬 안전하고 수익성도 높습니다. 뉴질랜드의 상업용 건물 마켓은 오클랜드의 많은 주택보다 더 저렴한 투자 기회를 가지고 있습니다. 건물에 대한 투자는 진정한 “가치”를 결정하는 데 있어 도박이 아니며, 따라서 투자자는 건물, 상가 경험 많은 진실된 전문가의 조언에 의해 전략적이고 정보에 입각한 결정을 내리는것이 매우 중요합니다.
* 이 논평은 개인화된 투자 조언이 아닙니다