■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
공동소유 부동산 투자 세무 유의점
규모가 크지 않은 투자용 부동산을 구입하는 경우 부부 두 사람의 공동명의로 구입하는 경우가 많다. 동업자 두 사람이 공동명의로 투자용 부동산을 구입할 수도 있다. 이렇게 공동소유로 투자용 부동산을 보유하는 경우 투자용 부동산에서 얻어진 소득은 일반적으로 두 사람이 공평하게 나누어 개인소득으로 신고한다.
[사례1]
직장동료인 오지혁 강도창 두 사람이 뜻을 모아 공동투자하여 투자용주택을 구입하였다. 구입자금을 반반 부담하였다. 구입한 주택의 소유주로 오지혁, 강도창 두 사람 이름이 기록되었다. 공동명의 은행계좌를 개설하고 그 공동명의 계좌를 사용하여 렌트수입과 지출을 관리했다. 회계연도가 끝나고 렌트소득 연말정산을 통해 계산된 순이익은 두 사람이 각각 반씩 나누어 개인소득으로 신고하였다.
공동소유 투자용 부동산을 반드시 동일한 비율로 공평하게 지분을 보유해야만 하는 것은 아니다. 원하는 경우, 혹은 필요한 경우 공동소유자 사이에 서로 다른 비율로 소유주 지분을 보유할 수도 있다.
[사례 2]
직장동료인 오지혁 강도창 두 사람이 공동투자하여 투자용주택을 구입하였다. 재산이 많고 생활에 여유가 있던 오지혁 씨는 60%의 자금을 부담하고 나머지 40%의 자금은 강도창 씨가 부담하였다. 구입한 주택의 소유주로 오지혁 강도창 두 사람 이름이 기록되었다. 부동산 소유주 기록에 오지혁 지분 60/100, 강도창 지분 40/100이라는 지분비율을 명시하였다. 회계연도가 끝나고 렌트소득 연말정산을 통해 계산된 순이익은 두 사람이 지분비율만큼 6:4로 나누어 개인소득으로 신고했다.
투자용 부동산을 공동소유할 때 최초 구입시에 비대칭적인, 즉 균등하지 않은 소유지분율로 구성할 수 있을뿐 아니라 부동산을 보유하는 기간 중에 서로의 합의가 있다면 지분율을 바꿀 수도 있다. 달리 말하자면, 부동산 자체를 판매하지 않아도 자기가 보유한 지분의 일부를 팔아서 중간에 현금화를 할 수 있다: 물론 팔고 싶어하는 지분을 원하는 금액에 사 줄 사람이 있어야 하겠지만.
[사례 3]
6:4의 소유지분으로 투자용 주택을 공동구매한 직장동료 오지혁 강도창. 투자를 하고 1년이 지난 즈음에 강도창 씨가 목돈이 필요해졌다. 그는 그냥 투자용 주택을 팔아 그 자금을 마련할 까 생각해 봤는데 (이미 적지 않은 금액이 오른 상태였기에) 공동소유주인 오지혁 씨는 조금 더 보유하고 싶어했다. 지금 당장 팔면 매매차익에 대해 소득세가 부과된다는 것도 큰 이유이긴 했다. 오지혁 씨는 아까운 세금을 내며 부동산을 통째로 팔지 말고 자신이 강도창 씨가 보유하고 있는 지분의 일부를 돈을 내고 구입하겠다라는 제안을 했다. 이 제안이 맘에 들었던 강도창 씨는 자신이 보유한 40%의 소유지분 중에 10%를 오지혁 씨에게 넘겨주기로 했다. 10%의 소유지분을 넘기는 댓가는 그 즈음 투자주택의 시세로 평가된 150만불의 10%인 15만불로 했다.
투자용 주택을 법이 정한 기간 이상 보유하지 않고 판매하면 매매차익에 소득세가 부과된다. 그럼, 투자용 주택 자체를 판매하지는 않았지만 공동소유하고 있는 지분의 일부를 판매하면 소득세를 납부하지 않아도 되는 것일까? 안타깝게도 그렇지는 않다. 부동산 전체가 판매된 것이 아니어도 공동보유지분의 일부를 판매하여 매매차익이 발생했다면 소득세가 부과될 수 있다.
[사례 3-1]
자신이 공동보유 하고 있던 투자용 주택의 소유지분 중 10%를 다른 공동소유자에게 판매한 강도창 씨. 그는 10%의 지분을 15만불에 판매했다. 지분 판매시점의 부동산 시세가 150만불이었기에 서로에게 공정한 거래였다. 그 투자용 부동산은 두 사람이 100만불에 구입한 것이었다. 구입시점을 기준으로 10% 지분의 가치는 10만불이었다. 따라서, 강도창 씨는 10%의 지분 판매를 통해 5만불의 이익을 얻은 것이다. 이 5만불의 이익은 강도창 씨의 개인소득으로 분류되어 소득세가 부과된다. 물론, 부동산을 보유한지 5년 (혹은 10년)이 지나서 부동산 자체를 판매해도 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는 상황이었다면 부동산 소유지분의 일부를 판매하여 얻은 매매차익에 대해서도 소득세가 부과되지는 않았을 것이다.
2015년 10월 1일 기준으로 부동산 매매차익에 대한 소득세 부과제도가 도입된 다음부터 투자용 부동산의 보유기간이 매우 중요해졌다. 이러한 보유기간의 관점에서 소유지분의 일부를 추가로 구입한 공동소유주는 추가로 구입한 지분의 보유기간을 어떻게 산정해야 할까. 최초 부동산 구입시점에 이미 그 부동산 소유주의 한명이었으니까 중간에 추가로 구입한 소유지분에 대해서도 최초 구입시점부터 보유한 것으로 계산해주면 안되는 것일까? 안타깝게도 그렇지는 않다. 부동산 소유지분의 일부를 구입한 경우, 그 지분의 구입시점을 기준으로 보유기간을 새로 산정한다.
[사례 3-2]
오지혁 강도창 씨는 2020년 10월에 투자용 부동산을 공동명의로 구입했다: 5년 이상 보유시 매매차익 비과세가 적용되는 상황이다. 오지혁 씨가 강도창 씨의 소유지분 중 10%를 추가로 매입한 것은 2022년 6월이었다. 이러한 지분 매매 후에 오지혁 씨가 보유하고 있는 전체 보유지분 70% 중에서 최초 구입시점부터 보유하고 있던 60%의 지분은 2020년 10월부터 5년이 지나면 매매차익에 대해 비과세 적용을 받는다. 그러나 2022년 6월에 추가로 구입한 10%의 지분은 지분 구입시점으로 부터 새롭게 보유기간을 계산한다 (10년 이상 보유 비과세가 적용된다). 한편, 강도창 씨의 경우 이미 판매한 10%의 지분은 5년 보유기간을 채우지 못했기에 매매차익에 대해 소득세를 납부하게 되었다. 일부 지분 판매 후 여전히 강도창 씨가 보유하고 있는 30%의 지분은 최초 구입시점인 2020년 10월부터 5년이 지나면 매매차익에 대해 비과세 적용을 받는다.
위 사례에서 10%의 지분을 2022년 6월에 매매한 것은 의도적으로 설정한 시점이다. 만약 두 사람 사이의 지분 매매가 2022년 3월 이전에 이루어졌다면, 일부 지분만이 매매되었음에도 불구하고 두 사람의 보유지분 전체에 대해서 보유기간이 새롭게 시작된다.
[사례 3-3] 강도창 씨는 자기가 보유한 소유지분 중 10%를 2022년 2월1일에 오지혁 씨에게 판매하였다. 오지혁 씨와 강도창씨는 이제 7:3의 비율로 투자용 주택을 보유하게 되었다. 두 사람은 투자용 주택을 2022년 2월 1일에 구입한 것으로 간주되어 그 날짜로부터 보유기간을 계산하게된다. 2021년 3월 27일 이후에 구입한 투자용 주택에 해당되므로 10년 이상을 보유하여야 매매차익에 대한 소득세 부과가 면제된다. 참으로 안타까운 일이다.
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