구입금액 배분 (Purchase Price Allocation)
– 감가상각, 장부가, 시세
부동산 매매계약을 통해 하나의 금액을 합의하고 이 금액을 주고 받게 되지만, 이 하나의 금액은 세무처리 방법이 다른 세가지 성격의 지출로 구분할 수 있다:
1. 돈이 나간 시점에 모두 비용으로 처리되는 지출: 그 기간의 소득세를 줄여주게 된다
2. 돈이 나간 후 몇 년에 나누어 비용으로 처리되는 지출: 지출한 금액의 일부가 매년 감가상각 비용으로 처리된다3. 아무런 비용으로 인정받지 못하는 지출: 돈은 썼지만 소득세를 줄여주지는 못한다. 돈은 나갔지만 세무상 혜택을 얻지 못한다는 의미에서 ‘블랙홀 지출’이라고도 부른다.
[사례 1]
부동산 투자의 귀재 유자성 대표는 최근 상업용 부동산을 구입했다. 구입금액은 2백만불이었다. 계약금 10만불을 지급하였다. 잔금을 치루는 과정에서 변호사의 정산서 (Settlement Account)에 따라 계약금을 제한 구입금액 190만불에 3천불을 더한 190만3천불을 지급하였다. 추가된 3천불은 판매자가 먼저 지급했던 재산세(Rates)였다. 상업용 건물 구입금액 2백만불에 대해 받아본 감정평가서에는 땅값 150만불과 건물금액 50만불로 구분되어 있었다. 유자성씨가 지급한 금액 2백만 3천불은 다음 세가지 성격의 지출로 구분된다:
1. 재산세 3천불: 지출 시점에 모두 비용으로 처리된다
2. 건물금액 50만불: 보유기간 동안 건물금액의 2%, 즉 만불을 매년 감가상각 비용으로 처리할 수 있다
3. 토지금액 150만불: 비용처리가 전혀 되지 않는다
이처럼 하나의 계약이지만, 세무처리가 조금씩 달라지는 금액으로 구성되어 있는 경우가 많다. 그러나 판매자와 구입자는 보통 전체 계약금액만 합의하고 계약서에 표시하는 것이 일반적이다. 계약서에 따른 거래금액을 어떻게 구분할지는 서류에 남겨두지 않는 것이다. 그러다 보니, 하나의 부동산을 팔고 산 것이지만 파는 사람과 사는 사람이 서로 다른 금액으로 구분하는 상황이 드물지 않았다.
[사례 2]
나영원 씨는 10년 넘게 출판업계에서 착실히 경력을 쌓아온 커리어우먼이다. 그는 자신이 보유한 상업용 부동산 중 하나를 2백만불에 판매하기로 계약을 맺었다. 구입자는 유자성 대표라고 한다. 나영원 씨는 이 판매금액 2백만불을 자신이 조사한 자료에 따라 건물금액 40만불, 토지금액 160만불로 나누어 회계처리 하였다. 하나의 부동산을 사고 판 것이지만, 나영원 씨와 유자성 씨는 각각 다른 금액으로 토지와 건물을 가치를 기록한 것이다.
이러한 불균형을 해소하고자 2021년 7월 1일 부터는 판매자와 구매자 모두 동일한 금액으로 세무처리 성격이 다른 자산의 구분을 기록하는 규정이 도입되었다. 이것이 구입금액 배분 (Purchase Price Allocation) 규정이다.
구입금액 배분 규정을 이해하기 위해서는, 먼저 사전지식으로 감가상각, 장부가, 시세에 대한 이해가 필요하다.
감가상각 Depreciation
건물 가치의 일부분을 매년 조금씩 비용으로 처리하는 것을 감가상각 Depreciation이라고 한다. 2백만불을 주고 구입한 상업용 부동산의 건물가치가 50만불 인 경우 건물가치의 2%인 만불을 매년 비용으로 처리할 수 있다. 건물 가치 50만불을 지급하는 시점에 이 금액을 모두 비용으로 떨어낼 수 있는 것은 아니지만, 매년 만불씩 비용으로 처리하면 그 만큼 순이익이 줄어들어서 소득세를 줄여주는 효과가 있다.
2011년 3월 31일까지는 상업용 부동산과 주거용 부동산 구분 없이 건물가치에 대한 감가상각 비용처리가 허용되었다. 그러나 2011년 4월 1일부터는 건물에 대한 감가상각비용 처리가 모두 허용되지 않았다. 이후, 2020년 4월 1일 부터는 상업용 부동산에 한하여 건물가치에 대한 감가상각비용 처리가 허용되고 있다.
장부가 Book Value
세무정산을 위해 최초에 기록된 건물의 가치를 원가(Cost)라고 한다. 이 원가는 최초 구입시점부터 변하지 않는 금액이다. 건물의 원가에서 그 동안 감가상각비용으로 처리된 금액을 뺀 금액이 장부가 (Book Value)이다. 건물가치에 대해 매년 감가상각비용을 처리하게 되면, 해가 지나감에 따라 그동안 처리된 감가상각비용의 합계액은 점점 늘어나게 된다. 따라서 건물가치에서 감가상각비용의 합계액을 뺀 건물의 장부가는 점점 낮아지게 된다.
건물가치가 50만불이라서 매년 만불을 감가상각비용으로 처리하는 경우, 보유한지 3년이 지나면 감가상각비용의 합계금액은 3만불이 된다. 10년을 보유했다면 보유기간 동안 처리한 감가상각비용의 합계액은 10만불이 될 것이다.
건물의 원가에서 감가상각비용의 합계금액을 뺀 것이 장부가이므로, 3년 보유시점의 장부가는 47만불 (50만불 – 3만불)이고, 10년 보유시점의 장부가는 40만불 (50만불 – 10만불)로 낮아지게 된다.
시세 Market Value
시세時勢는 말 그대로 어떤 시점에 평가되는 가치를 뜻한다. 영어로 표현되는 Market Value는 어떤 시점에 시장에서 평가되는 가치를 말하기에, 시세市勢라는 단어가 더 적절해 보이도 한다. (다만 한국어 사전에 따른 ‘시세市勢’의 의미는 Market Value와는 조금 다르다고 합니다.)
부동산의 시세는 그때 그때 달라지며, 어떤 특정한 숫자로 표현되기 보다는 대부분 금액의 범위로 표시되는 경우가 많다. 그러한 범위안에 드는 수치를 시세로 사용한다면 이에 대해 IRD나 다른 정부기관이 이의를 제기하기는 어렵다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.