구입금액 배분 (Purchase Price Allocation) 4
– 새로운 규정의 내용
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
2021년 7월 1일 부터 비즈니스 매매계약이나 상업용 부동산 매매계약에 새로운 규정이 적용된다. 기본적인 내용은 매매계약 금액 뿐 아니라 매매되는 자산의 구성요소의 금액구분도 합의되어야 한다는 것이다 – 구입금액 배분 (Purchase Price Allocation) 규정이라고 불리운다. 이를 반영하여 상업용 부동산이나 비즈니스 매매에 대한 표준계약서에는 구입금액 배분 규정과 관련한 내용을 확인하고 합의하는 항목들이 추가되었다. 이전에는 전체 매매금액만 합의하고 매매되는 자산의 구성요소의 구분을 합의하지 않는 것이 허용되었다.
비즈니스 매매계약을 통해 거래되는 자산은 다음과 같은 세가지 구성요소로 이루어진다:
● 권리금Intangible/Goodwill
● 집기 Tangible/Plant & Equipment
● 재고 Inventory/Stock
상업용 부동산 매매계약을 통해 거래되는 자산은 다음과 같은 세가지 구성요소로 이루어진다:
● 토지 Land
● 건물 Building
● 집기 Chattel/Fittings & Equipment
하나의 금액으로 비즈니스 매매나 부동산 매매가 이루어지지만 매매되는 자산을 구성하는 요소들에게는 각각 다른 세무처리가 이루어진다. 예를 들어 권리금이나 토지에 대한 금액은 아무런 비용으로 인정받지 못한다. 사업체의 집기나 상업용 부동산의 건물과 같은 경우에는 여러해에 걸쳐 감가상각비용을 처리하게 된다.
매매되는 자산의 구성요소에 대한 금액구분을 어떻게 하느냐에 따라 소득세 금액이 상당히 차이날 수 있는데, 판매하는 사람과 구입하는 사람이 같은 구성요소에 대해 서로 다른 금액으로 세무처리를 한다면 조금 비합리적인 결과에 이를 수 있다. 이를 고려하여 앞으로는 판매자와 구매자가 동일한 금액으로 구성요소에 대한 세무처리를 하게 된 것이다.
[사례] 상업용 건물 하나가 2백만불에 매매되었다. 판매자는 매매금액 2백만불을 토지 150만불, 건물 50만불로 세무처리하였다. 구매자는 토지 120만불 건물 80만불로 세무처리하였다. 2021년 6월30일까지는 이러한 금액구분의 차이가 허용되었다. 그러나 2021년 7월 1일부터는 판매자와 구매자 모두 동일한 금액으로 토지와 건물을 세무처리하여야 한다.
면제 조항
새로운 규정을 이해하기 전에, 새로 도입되는 규정이 적용되지 않는 경우를 먼저 살펴보자. 다음 두가지 경우에 구입금액 배분 규정이 적용되지 않는다:
● 전체 매매금액이 100만불 미만인 경우, 또는
● 주거용 부동산의 경우 전체 매매금액이 750 만불 미만인 경우
비즈니스의 매매이든 상업용 건물의 매매이든 전체 매매금액이 100만불 미만이라면 구입금액 배분 규정이 적용되지 않는다. 따라서 매매계약서에 구성요소의 금액 배분에 대해 합의하거나 표기할 필요가 없다. 종전 처럼 판매자와 구매자가 각자 자신이 획득한 정보에 따른 시세Market Value를 이용하여 금액을 배분하면 된다. 상업용 건물은 매매금액이 100만불이 넘는 경우가 드물지 않기에 새로 도입된 규정이 적용되는 경우도 많아질 것이다.
주거용 부동산에 대해서는 750만불이라는 기준이 적용된다. 따라서 대다수의 주거용 부동산 거래에 대해서도 별도 합의 없이 판매자 구매자가 각자 금액을 배분할 수 있다.
새로운 규정
1. 판매자와 구매자는 매매되는 자산의 구성요소의 금액 배분을 합의하여 매매계약서에 표기한다.
2. 만약 매매 시점에 금액 배분의 합의에 이르지 못하는 경우, 판매자는 매매정산일(Settlement Date)로부터 3개월 이내에 일방적으로 구성요소의 금액 배분을 구매자와 IRD에 통지할 수 있다. 구매자는 이렇게 판매자가 통지한 금액 배분에 따라서 세무처리를 하여야 한다.
3. 만약 매매정산일로부터 3개월 이내에 판매자가 구성요소의 금액 배분을 구매자에게 통지하지 않는 경우, 다시 3개월 이내에 (즉 매매정산일로부터 6개월 이내에) 구매자가 일방적으로 구성요소의 금액 배분을 판매자와 IRD에 통지할 수 있다. 판매자는 이렇게 구매자가 통지한 금액 배분에 따라 세무처리를 하여야 한다.
4. 만약 금액 배분이 합의가 되지 않고 판매자나 구매자가 금액 배분을 통지하지 않는 경우에는 IRD가 금액배분을 결정할 수 있고, 구매자는 IRD의 금액 배분이 통지될 때까지 구입한 자산에 대해 비용처리를 할 수 없다.
매매되는 자산의 구성요소에 대한 금액 배분은 판매자와 구매자가 합의하여 계약서에 명시하는 것이 가장 효율적인 방법이다. 그러나 구매자가 불합리하게 금액 배분의 협의에 응하지 않는 경우라도 판매자는 긴장할 필요가 없다. 매매계약서에 금액 배분이 명시되지 못했다면, 일단 잔금을 받은 다음 3개월 이내에 판매자가 금액 배분을 일방적으로 결정하여 통지할 수 있는 권한이 있기 때문이다. 이러한 판매자의 일방적인 통지 권한을 구매자도 당연히 알고 있을 것이기에, 가급적 판매자에게 유리한 방향으로 금액 배분이 이루어지지 않을까 예상한다.
그러나, 구매자에게 일방적으로 금액을 배분하고 통지할 수 있다고 해도, 그 금액 배분의 기준은 어디까지나 시세를 반영한 상대적인 배분이어야 한다. 만약 판매자의 일방적인 결정에 따른 금액 배분이 판매자에게 지나치게 유리하게 책정되어 고정자산 처분손실이 발생하고 이에 따른 소득세 감면혜택이 발생한다면, 언제든지 IRD가 개입하여 보다 적절한 금액으로 배분할 수 있는 권한이 있기 때문이다.
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