● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기 보유 실거주 부동산의 대지분할 2
‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)로 인해 2015년 10월 1일 이후 구입한 주거용 부동산을 짧은 기간만 보유하다가 판매하면 그 매매차익에 대해서 소득세를 부담해야 한다. 여기서 ‘짧은 기간’이라는 것은 2015년 10월 1일에서 2018년 3월 28일 사이에 구입한 주택은 2년을 의미하며, 2018년 3월 29일 이후에 구입한 주택에 대해서는 5년이 기준이 된다. 그러나 소유주가 직접 거주하던 주택은 짧은 기간만 보유하고 판매하더라도 매매차익에 대해서 소득세를 부과하지 않는다. 이를 실거주자 면제조항 (Main home exclusion)이라고 한다.
소유주가 직접 거주하던 주거용 부동산을 판매하였는데 매매차익에 대해서 소득세가 부과되는 경우가 있다. 실거주자 면제조항의 조건을 모두 만족시키지 못하면, 면제조항의 적용을 받을 수 없기 때문이다. 즉, 면제조항의 적용을 받기 위해서는 ‘소유주가 직접 거주하였다’는 사실만으로는 부족하다. 면제조항을 적용받기 위해서 지켜져야 할 중요한 기준 중의 하나가 ‘대부분의 보유기간에 걸쳐 (for most of the time)’ 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산이어야 한다는 것이다. 여기서 ‘대부분’의 의미는 보유기간의 반을 넘는 기간이다.
꿈많은 자영씨
변호사로 일하고 있는 홍자영씨. 열심히 일하며 모은 돈으로 바다가 내려다 보이는 주거용 택지를 구입하였다. 아직 자금이 부족하기에 우선 빈 땅을 구입하였다. 은행 융자로 공사비를 조달하며 집을 지어 나갔다. 주택 건축이 늦게 시작되었기에, 처음 구입하고나서 18개월이 지나서야 공사를 마치고 입주를 할 수 있었다. 주택 건축 자금을 조달하기 위해 공사를 하며 동시에 택지를 분할했다. 새로지은 집에 입주를 하며 동시에 분할된 택지를 판매하여 그 자금으로 건축에 사용된 융자금을 갚을 수 있었다. 처음 계획보다 마당은 조금 작은 집이 되었지만, 은행 융자 없이 오롯이 자영씨의 집이 된 것이다.
대부분의 경우에 직접 거주하던 자기 집의 대지를 일부 분할하여 판매하여도 그 매매차익에 대해 소득세가 부과되지는 않는다. 그러나 애석하게도 홍자영씨의 경우 분할된 섹션을 판매할 때 까지 대부분의 보유기간에 건축공사가 이루어졌기에 실제 거주를 할 수 없는 상황이었다. 대부분의 보유기간에 걸쳐 소유주의 주된 주거지로 사용되지 않은 상태에서 택지분할을 하고 판매하였으므로 면제조항 적용을 받지 못하고 분할된 택지의 매매차익에 대해서 소득세가 부과된다.
애초에 집이 지어져있던 주거용 부동산을 홍자영씨가 구입하여 그 집에 거주하면서 택지 분할을 처리하고 판매했었다면 면제조항을 적용받아 소득세를 납부하지 않았을 것이다. 대부분의 보유기간에 걸쳐 소유주의 주된 주거지로 사용되었기 때문이다.
이런 방식으로 주택을 구입하고 직접 거주하면서 대지를 분할하여 판매하고, 또 새로운 집으로 이사가서 거주하면서 대지분할을 해나간다면 계속 면제조항을 적용받을 수 있을까?
규칙적인 규태씨
대부분의 보유기간에 걸쳐 소유주의 주된 주거지로 사용된 주거용 부동산의 대지 일부를 쪼개서 판매하면 면제조항이 적용되어 소득세가 부과되지 않는 다는 것을 알게된 노규태씨. 이에 더하여, 실거주자 면제 조항을 활용할 수 있는 횟수가 2년에 2번 뿐이며 2년 동안에 집을 세번 판 경우 세번째 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서는 계속 소유주가 직접 거주하였다 하여도 소득세가 부과된다는 것도 공부하였다.
이를 바탕으로 규태씨는 구입후 1년이 지난 다음 섹션을 분할하여 판매하고, 2년이 지난 다음 남은 집을 파는 계획을 세웠다. 이후 다시 새로운 집을 구입하고 섹션을 분할하고 2년에 걸쳐 1년에 한번씩 판매하였다. 절대로 2년 동안에 세번의 부동산 거래가 일어나지 않도록 각별히 유의하였다. 2년마다 이사 다니는 것이 조금 번거롭긴 했지만, 딸린 식구도 없고 생업도 그리 바쁜 편이 아니라서 당분간 이런 방식으로 자금을 축적하기로 했다. 대지 분할이 가능한 집을 물색하는 중이다.
규태씨가 이런 식으로 부동산 거래를 계속하여도 소득세 부담이 없는 것일까?
직접 거주하던 주거용 부동산을 규칙적인 패턴 (regular pattern)으로 판매하는 경우에는 실거주자 면제조항을 적용할 수 없다. IRD에서는 세번 이상의 부동산매매가 이루어지면 비로소 패턴을 파악할 수 있다고 본다. 부동산 보유와 판매 양태가 비슷한 경우에 규칙적인 패턴이 성립될 수 있다. 규태씨가 주택 구입-거주-대지분할-섹션 판매-주택 판매라는 거래를 세번 반복한다면 IRD에서는 규칙적인 패턴으로 거래를 해왔다라고 판단할 가능성이 높다.
두번의 거래만으로는 패턴이 성립되지 않기에 첫번째와 두번째 섹션 및 주택의 거래는 여전히 실거주자 면제조항을 적용받겠지만, 세번째 판매된 섹션과 주택의 거래에는 소득세가 부과될 가능성이 매우 높을 것이다.
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