● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기 보유 실거주 부동산의 대지분할
Most?
당신은 아침 8시에 출근하여 하루 종일 근무를 하다 저녁 6시에 퇴근하였다. 방학을 맞은 당신의 큰아이가 맞아준다.
‘방학이라고 집에서 놀기만 한 건 아니지?’
‘아니에요, 대부분의 시간에 공부했어요 No, I studied most of the time’
큰아이는 아침 8시부터 저녁 6시까지 10시간을 집에 있었다. 이 10시간 중에 최소 몇시간을 공부했다면 떳떳하게 ‘대부분의 시간’에 공부했다고 말할 수 있는 것일까?
1) 9시간 이상
2) 7시간 이상
3) 5시간 이상
4) 4시간 이상
이 질문의 답은 영어 단어 most를 숫자로 환산한다면 몇%에 해당하는 것인가에 달려있다.
뉴질랜드 세무규정에서는 most라는 단어를 ‘50%를 초과하는 more than 50%’ 것으로 해석한다. 따라서 당신이 뉴질랜드 세무규정을 적용한다면 위 문제의 답은 3번이다.
실거주자 면제조항
2015년 10월 1일에 도입된 ‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)에는 실거주자 면제조항 (Main home exclusion)이 있다. 소유주가 직접 거주하던 주택은 짧은 기간만 보유하고 판매하더라도 매매차익에 대해서 소득세를 부과하지 않는다는 것이다. 여기서 ‘짧은 기간’이라는 것은 2015년 10월 1일에서 2018년 3월 28일 사이에 구입한 주택의 경우 2년을 의미하며, 2018년 3월 29일 이후에 구입한 주택은 5년이 기준이 된다.
따라서, 소유주가 직접 거주하던 주거용 부동산 대지의 일부분을 분할하여 판매하더라도 실거주자 면제조항이 적용되어 매매차익에 대해서 과세가 이루어지지 않을 수 있다. ‘과세가 이루어지지 않는다’라고 설명하지 않고 ‘않을 수 있다’라고 설명한 것은 다음 세가지 이유 때문이다.
1. 소유주가 직접 거주하던 주거용 부동산이라 하여도, 전체 대지면적이 4,500m2 을 넘어가는 경우에는, 분할한 대지의 매매차익에 대해 실거주자 면제조항이 적용되지 않는다 (즉 소득세를 내야한다).
2. 실거주자 면제조항은 “대부분의 보유기간에 걸쳐” (for most of the time) 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산에 허용된다. 여기서 ‘대부분 most’의 의미는 보유기간의 반을 넘는 기간이다.
3. 실거주자 면제 조항을 활용할 수 있는 횟수는 2년에 2번 뿐이다. 따라서 2년 동안에 집을 세번 판 경우 세번째 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서는 계속 소유주가 직접 거주하였다 하여도 소득세를 납부하여야 한다.
운이 좋은 용식씨
황용식씨는 드디어 자기 집을 장만했다. 크지는 않지만 (대지가 4,500m2이 안된다는 뜻이다) 아담한 집이었다. 이사하고 2달 정도 지나서 뒷마당 반을 분할했다. 분할된 섹션을 판매해서 목돈을 받게 되면 집을 구입하는데 들어간 은행융자를 갚을 계획이었다. 하지만 생각보다 섹션이 빨리 팔리지 않았다. 팔려고 내놓은 후에도 분할된 섹션에는 별다른 담장 구분 없이 용식씨가 뒷마당으로 사용하고 있었다. 분할 후 12달이 지나서야 판매가 되었다.
분할된 섹션은 용식씨가 구입하고 14개월만에 판매가 된 것이지만, 그 기간 내내 용식씨가 직접 사용하던 공간이기에 실거주자 면제조항이 적용되고 섹션 매매차익에 대해서 소득세를 내지 않게 되었다.
운 나쁜 규태씨
노규태씨는 드디어 자기 집을 장만했다. 크지는 않지만 아담한 집이었다. 이사하고 2달 정도 지나서 뒷마당 반을 분할했다. 분할된 섹션을 판매해서 목돈을 받게 되면 집을 구입하는데 들어간 은행융자를 갚을 계획이었다. 하지만 생각보다 섹션이 빨리 팔리지 않았다. 4달쯤 지났을 때 규태씨 이웃이 찾아왔다. 분할된 섹션에 자기 사업체의 자재를 좀 보관하고 싶다고 했다. 섹션이 팔리면 언제든 자재를 거두어 가겠으니 렌트비를 저렴하게 해달라는 것이었다. 놀리면 뭐하나 싶어 그렇게 하기로 했다. 분할 후 12달이 지나서 섹션이 판매되었다.
분할된 섹션은 규태씨가 구입하고 14개월만에 판매가 되었다. 분할된 섹션을 규태씨가 직접 사용하던 기간은 보유기간의 반을 넘지 않는다. 따라서 실거주자 면제조항이 적용되지 않고 섹션 매매차익에 대해서 소득세를 내야한다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.