■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
도대체
그 돈은 다 어디로 갔을까
안녕하세요, 8월 28일까지 이번 회계연도의 첫번째 예납세 $5,000을 납부하시게 됩니다.
아 알겠습니다. 그런데 사업하며 남은 돈도 없는데 예납세까지 납부하려니 너무 힘들어요…
결코 드물지 않게 접하는 대화이다.
상당한 이익을 내고 있는데 중간 중간 개인계좌로 옮기거나 개인적인 용도로 사업자금을 사용해서 사업체 은행계좌에 잔고는 별로 없는데, 예납세나 소득세를 내야하는 기한이 다가오는 경우도 많다. 이런 경우라면, 개인 자금을 다시 사업체 계좌로 옮겨놓고 예납세나 소득세를 내야할 것이다. 돈을 다른 곳에 옮겨두었기 때문에, 당장 사업계좌에 잔액이 부족한 것이다.
그런데,
돈을 다른 곳에 옮긴 것도 아닌데, 사업계좌에 잔고는 얼마 되지도 않은데 소득세나 예납세를 납부해야 하면 참으로 당혹스러울 것이다. 물론 개인소득세나 예납세는 사업체의 비용이나 수입이 아니기에, 사업체의 은행계좌가 아닌 개인계좌에서 IRD에 납부하는 것이 바람직하다.
그렇다면,
사업계좌에 돈이 없다면, 개인계좌에서 소득세를 내면 되는거 아니냐, 라고 말을 한다면 빵이 부족하니 케잌을 먹으면 되지 않냐고 말하는 것과 비슷할 것이다.
일반적으로는,
사업체의 순이익과 자금의 변동은 대부분 비슷하게 움직인다: 사업에서 이익을 얻고 있으면 사업체 계좌에 돈이 쌓이고, 손실을 계속 본다면 사업체 계좌의 잔액이 점점 줄어들 것이다.
하지만,
사업체의 순이익/손실과 자금의 변동이 항상 비슷하게 움직이는 것은 아니다. 소득세 계산에 비용으로 인정받지 않는 지출이 있기때문이다. 이로 인해 일전 한푼 허튼데에 쓰지 않았는데도 통장에 남은 돈은 얼마 없고, 소득세를 내야하는 상황을 맞을 수도 있다.
주거용 주택에서 렌트소득을 얻고 있는데,
렌트주택의 구입에 사용된 모기지 융자이고,
그에 대한 이자를 지급하고 있지만,
소득세 계산에서 비용으로 인정되지 않을 수 있다.
2021년 10월1일부터 적용되고 있는 주거용주택에 대한 이자의 비용처리제한 Interest Limitation 규정 때문이다.
[사례: 비용불인정 이자]
박범구 씨는 주거용주택을 투자용으로 구입하여 렌트소득을 얻고 있다. 지난 1년에 들어온 렌트소득은 5만불이었고, 렌트주택에 대해 지출한 비용도 딱 5만불이었다. 재산세, 보험료, 수리비 등이 만불이었고, 나머지는 은행이자 4만불이었다. 얼추 똔똔은 맞췄네 안도했다.
하지만, 렌트소득 신고자료를 회계사에게 전해주고 얼마 후, 회계사는 자료를 정리해보니 $6,020의 소득를 납부해야 한다고 알려주었다. 우리의 박범구 사장님의 마음은 편치않다.
- 아니 무슨, 렌트소득5만불에 비용지출 5만불, 똔똔인데 소득세를 납부하라고 하시나요
- 지출 5만불 중에 이자 4만불은 비용처리가 되지 않습니다.
- 그게 무슨 말이죠. 저는 이해가 안되지 말입니다
- 2021년 3월 27일 이후에 구입한 렌트주택에 대해서는 이제 이자지출이 비용으로 처리되지 않습니다. 돈은 썼지만 비용으로 인정받지 못해 그런 지출이 없었던 것처럼 순이익을 계산해야 합니다. 그래서 렌트순이익을 계산할 때는 이자를 제외한 나머지 만불만 비용으로 처리하여, 렌트수입 5만불에서 비용 만불을 뺀 4만불의 순이익이 신고됩니다. 4만불에 대한 개인소득세가 $6,020이구요.
- 아, 이해가 안되요. 아니 사실, 이해는 가는데 마음이 아프지 말입니다.
- 그런데 박사장님, 지난 회계연도에 대한 소득세 $6,020을 내야하지만, 지금 진행중인 회계연도에 대한 예납세 provisional tax $6,321도 내셔야 하는데요…
- 아, 쫌!
모기지에 대한 이자 지급액은 일부 비용으로 인정되기도 하고, 신축주택을 구입한 경우 전액 비용으로 인정받을 수 있다 (20년이라는 기간 제한이 있긴 하지만). 하지만 융자의 원금을 조금씩 갚아나가는 경우에, 이러한 원금상환 금액만큼 은행잔고는 줄어들지만 그 만큼 순이익이 줄어드는 것은 아니다.
차량이나 사업용 집기를 할부구매 Hire Purchase하는 경우 매월 갚아나가는 금액은 이자+원금으로 구성되어 있다. 1년간 할부금으로 5만불을 지급했다해서, 이 5만불 만큼 사업체의 순이익이 줄어드는 것은 아니다. 5만불 중에 할부계약에 따른 이자 부분만 비용으로 인정되고 (기억하자, 이자의 비용불인정은 주거용주택에만 적용되는 것을), 나머지 원금상환분에 해당하는 지출은 비용으로 처리하지 않는다 – 따라서 순이익이 줄어들지 않는다.
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