■ 데이빗한의 부동산 컬럼
모기지 옥션 매매 케이스 스터디
(Mortgage Auction Sales Case Study)
이번 주에는 최근에 진행한 모기지 옥션 세일 에 대한 케이스 스터디를 중심으로 살펴 보기로 하겠습니다.
모기지 세일은 일반적으로 판매를 진행하는 은행측에서 건물 및 서류에 대한 하자에 대하여 보증 및 워런티를 하지 않아 바이어 입장에서는 여러가지 리스크를 감안하고 구입해야 하기 때문에 부담이 되는 물건이기도 합니다. 하지만 이러한 위험부담과 리스크가 있음에도 불구하고 여전히 인기가 있는 것은 그만큼 시세보다 싸게 살수 있는 장점이 있기 때문입니다. 일반경매는 주택의 소유주가 판매의 주최가 되지만 모기지 세일의 경우에는 주택의 소유자와는 관계없이 은행측의 담보물건에 대한 채무회수가 주목적이므로 은행측에서 강제로 경매를 진행하는 주최가 되는 것입니다.
이번에 알바니 주택에 대한 모기지 옥션 진행 상황을 살펴보면 7명의 경쟁자가 서로 경쟁을 하였지만 같은 입장에서 치열한 경쟁을 하지 않고 서로 스마트한 비딩(입찰)을 하면서 가격이 올라가는 것을 방지하는 모습을 볼 수 있었습니다. 우선 모기지 옥션은 기본적으로 은행측에서 사전에 정한 리저브 가격 이하로는 판매하지 않으므로 3명의 바이어는 옥션너가 온더 마켓(On the Market)을 선언하기 전까지 비딩(입찰)에 참석하지 않고 기다리고 있는 상황이었습니다. 옥션이 시작되자 4명의 바이어가 서로 경합했는데 가격이 리저브 가격에 도달하지 못하자 $199만불에서 정지하였습니다. 일반적으로 최종입찰가격이 리저브가격에 도달하지 못하면 옥션너는 은행측의 허락 없이는 부동산 건물을 팔수가 없음으로 옥션에서 유찰됩니다.
하지만 은행측에서 담보채권에 대한 부실한 이자 상환에 대한 원금회수 목적으로 마지막으로 리저브가격을 200만불로 낮추고 판매를 결정하게 되었습니다. 옥션너가 온더 마켓을 선언하자 대기하고 있던 3명의 새로운 바이어들의 경쟁이 시작되면서 최초에 비딩에 참석한 4명의 바이어는 입찰을 포기하게 되었습니다. 3명의 새로운 바이어는 경쟁을 피하기 위해서 온더 마켓이 선언될 때까지 기다리고 있다가 최종 낙찰되기 전에 비딩(bidding)을 시작하는 현명한 전략을 사용한 것입니다.
새로운 3명의 바이어들이 비딩에 참석하면서 가능하면 가격을 높게 올리지 않기 위하여 천천히 상대방과 경쟁을 하면서 200만불에서 1만불씩 세명이서 서로 주고 받으면서 $215만불에 최고가 낙찰자에게 최종 낙찰되었습니다.
옥션너의 온더 마켓이 선언되면 최종 마지막 입찰자가 부동산 건물을 구매하게 되는 것이므로 무리하게 가격을 올려서 스스로 부동산 가격을 비싸게 구입하게 하는 것 보다는 경쟁 상대를 효과적이고 현명하게 포기하게 만드는 전략이 더욱 중요하게 작용할 수 있습니다.
마지막에 상대방을 제압하기 위해서 무리하게 가격을 올리기 보다는 상대방을 언제든지 이길 수 있다는 자신감 있는 태도가 더욱더 중요합니다. 한가지 방법을 예를 들면 상대방금액에 대응해서 1만불을 제시할 경우 1만불을 10번으로 나누어서 1000불씩 5번 에서 10번을 연속으로 빠르고 강하게 맞대응하면 상대편이 분위기에 우선 압도당해서 중간에 포기하기도 합니다.
이번 옥션에서는 마지막 두명이 1만불씩 서로 5번을 맞대응 함으로서 15만불이 올라가게 된 것이지만 서로 1000불씩 5번을 대응해서 입찰을 마무리 했으면 $ 2,015,000에 낙찰이 되어서 무려 $135,000불을 세이브(Save)할 수 있는 기회가 있었는데 무리하게 서로 비딩함으로서 최종낙찰가가 리저브보다 $150,000불이 올라가게 된 것을 살펴볼 수 있습니다.
사실 최종적으로 리저브 가격인 $200만불에 살 수 있는 기회를 서로의 경쟁으로 리저브 가격보다 15만불이 비록 올라갔지만 주택시세 $250~280만불 보다는 약 50만불정도 저렴하게 살수 있어서 바이어에게도 이익이 되었고 은행측에서는 은행담보물에 대한 부실채권을 정리할 수 있어서 서로 윈-윈(Win-Win)하게 되었습니다.
본 물건은 은행측에 상당이 많은 금액을 대출 받은 주택으로 최근에 모기지이자에 대한 부담이 커져 상환능력이 부족하게 되었는데 주인이중국으로 귀국하게 되어서 친척에게 맡기고 갔다고 합니다. 하지만 은행에 이자를 갚지않고 방치하게 되어서 은행측에서 강제 경매를 실시하게 된 물건이었습니다.
향후에 은행측에서 실시하는 은행 모기지 세일에 대한 보다 많은 관심을 갖고 흙속에서 진주를 찾아내는 귀한 지혜와 현명한 판단이 요구되는 좋은 기회를 활용하면 좋은 재테크의 기회가 될 것입니다.
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