● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기보유 주거용 부동산에 대한 과세규정
– 보유기간의 시작점
2015년 10월 1일 이후 구입한 주거용 부동산을 짧은 기간만 보유하다가 판매하면 ‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)로 인해 그 매매차익에 대해서 소득세를 부담해야 한다. 여기서 ‘짧은 기간’이라는 것은 2015년 10월 1일에서 2018년 3월 28일 사이에 구입한 주택은 2년을 의미하며, 2018년 3월 29일 이후에 구입한 주택에 대해서는 5년이 기준이 된다.
매매차익에 대해서 소득세를 내야하는지의 여부는 보유기간이 5년을 넘는지에 따라 달려있다. 보유기간은 당연히 구입시점에서 판매시점까지의 기간이다. 그러나, 부동산 거래계약은 여러 단계를 거치며 완결된다. 따라서 이러한 단계 중에 어느 시점을 꼭 집에서 구입시점으로 볼 것인지 명확히 알아 두어야 한다. 판매시점에 대해서도 마찬가지일 것이다.
주택 가격안정과 세수증진 두가지 효과를 기대하고 도입된 정책이기에, BLT 세부규정은 가급적 보유기간이 짧게 확정되도록 짜여져 있다. 즉 구입과정에서는 제일 늦은 시점, 판매과정에서는 제일 이른 시점을 기준으로 보유기간이 계산되도록 규정이 마련된 것이다.
판매시점
대부분의 주택거래에 있어, 판매시점은 부동산 판매계약을 맺은 날로 정해진다.
그러나, 간혹 부동산 매매계약이 없이 부동산의 소유권이 이전되는 경우가 있다. 상속, 증여, 혼인종료로 인한 재산분할 등이 그러한 경우인데, 이와 같이 부동산 매매계약서가 없으면 매매계약 체결일을 특정할 수 없기에 그냥 부동산의 소유권이 이전된 날이 BLT 보유기간 계산에 있어서 판매시점이 된다 – 부동산 등기부 등본 (Certificate of Title)에 소유주의 변경이 등록되는 날이다.
중간요약: BLT 보유기간 계산에서 판매시점은 매매계약이 이루어진 날. 계약없이 소유권이 이전되는 경우에는 소유권이전 등기가 이루어진 날.
구입시점
판매시점은 부동산 판매계약이 이루어진 날짜를 기준으로 하지만, 대부분의 주택거래에 있어 구입시점은 부동산 구입계약이 이루어진 날짜가 아니다. 보유기간이 가급적 짧게 계산되고자 하는 의도에서인지, 구입프로세스의 가장 마지막 단계인 잔금을 지급하고 부동산 명의를 넘겨 받는 날, 흔히 Settlement Date으로 불리는 날을 부동산 구입시점으로 본다.
일반적으로 잔금을 지급하고 부동산 명의를 넘겨받는 일은 같은 날에 벌어진다. 그러나, 매우 드물겠지만, 어떤 경우에는 잔금을 지급하는 날과 주택의 소유권 등기가 이전되는 날이 다를 수도 있다. BLT의 맥락에서는 이 두가지 행위 중에 구입시점을 확정하는 결정적인 요인은 소유권 등기가 이전되는 날이다.
[사례] 2019년 11월 1일, 한도경씨는 작은 주택을 하나 구입하는 매매계약을 했다. 은행융자 승인을 조건으로 명시한 조건부 매매계약이었다. 2019년 11월 15일에 계약의 모든 조건이 충족되었다. 계약서에 명시된 대로 2019년 11월 29일에 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받았다. 이후 몇가지 수리를 마친 후, 2019년 12월 7일에 새로 구입한 집에 이사를 들어갔다. BLT 맥락에서 한도경씨의 주택보유기간은 소유권 등기가 이전된 날인 2019년 11월 29일부터 시작된다.
소유권 등기가 이전되는 날을 보유기간의 시작점으로 보는 것은, 부동산 매매계약 없이 주택의 소유권을 넘겨받는 상속, 증여, 재산분할과 같은 상황에서도 여전히 적용된다.
그러나, 소유권 등기가 이전되는 날이 보유기간의 시작점으로 인정되지 않는 경우도 있다. 선분양 부동산 (off the plan)과 미등기전매의 경우이다.
새로 짓는 아파트나 연립주택을 구입하는 경우 흔히 매매계약을 맺은 시점에 아직 구입 대상 부동산의 등기가 확정되지 않은 경우가 있다. 이러한 구입계약에서는 잔금을 치르고 등기를 이전받는 날이 아닌 매매계약을 체결한 날을 기준으로 보유기간을 계산하여 BLT 적용여부를 가린다. 이러한 규정은 BLT의 맥락에서만 보자면 선분양 부동산의 구입을 돋보이게 하는 면이 있다. BLT 입안 과정에서 대형개발업자의 간곡한 바람이 반영된 것일지도 모르겠다.
매매계약을 맺은 시점부터 보유기간을 계산하는 또다른 경우는 미등기전매 거래이다. 구입계약을 맺고 그 부동산의 소유권을 넘겨받기도 전에 다시 판매계약을 하는 것을 말한다. 이러한 거래에서는 소유권 등기가 이전되는 날을 보유기간의 시작점으로 계산하면, 보유기간 시작점이 판매시점보다 더 뒤에 오는 상황이 된다: 즉 보유기간이 마이너스가 되는 비합리적인 결과를 가져온다. 따라서 이러한 미등기전매 거래에서는 소유권이 이전되는 날이 아닌, 매매계약을 체결한 날부터 보유기간을 계산한다.
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