■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 142회
<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
부동산 등기부등본 (Record of Title)의 이해
뉴질랜드에서 부동산 등기 업무를 관장하는 기관은 LINZ (Land Information New Zealand) 이다.
LINZ의 등기 시스템에 접속할 수 있는 사람은 Digital Certificate을 가진 변호사와 등기법무사이다.
이곳을 통해 바로 등기부등본 (Title)을 발급받아 해당 부동산의 기본적이고 실체적인 정보를 얻게 된다.
뉴질랜드의 부동산 등기부등본은 크게 세가지의 주요 정보를 담고 있다:
1) 물건의 표기 및 형태 (title number, estate, legal description, area 등),
2) 소유권 및 지분 표시 (name of owner, joint tenants, tenants in common 등),
3) 등기된 이해관계의 내역 (interests – easements, covenants, mortgages, caveats 등).
1. 물건의 표기 및 형태
부동산 등기부 등본의 정확한 영문표기는 ‘RECORD OF TITLE’ 이고, Land Transfer Act 2017 (줄여서 LTA법) 하에서 발급된다.
맨 위에 보이는 것은 ‘Identifier’ (* 통상 title number라고도 함) 이다. 단순히 숫자로만 되어 있는 것도 있고, 앞에 NA, SA 등으로 시작되는 것도 있다.
그 바로 밑에는 그 부동산 등기를 관장하는 지역 (Land Registration District)이 표기되어 있고, 해당 등기부등본이 최초로 발급된 날짜가 기재되어 있다. 이전에 sub-division 등을 통해 지번에 변경이 있었다면 ‘Prior References’라는 이름으로 이전 title number도 기재되어 있다.
물건의 표기는 주로 소유 형태, 면적, 법적 표기 등으로 구성된다.
1) 소유 형태 (estate)는 곧 해당 부동산 형성의 성격을 규정해 놓은 것으로 이해할 수 있다. 많이 볼 수 있는 것에는 Fee Simple, Cross Lease, Leasehold, Stratum in Leasehold 등이다. 각각의 성격에 따라 관련법, 개발의 제한, 비용의 문제, 거래의 절차 등에 차이가 있으므로, 거래시 충분한 이해가 선행되어야 할 것이다.
2) 면적 (area)의 표기는 통상 평방미터 (square meter)로 표기되고, 때에 따라서는 이웃과 공유 (share)하는 면적이 표기되기도 한다. 예컨대 여러 가구가 공유하는 차량 진입로 같은 공용면적은 통상 ‘1/n *** square metre more or less’로 표기 된다.
3) 법적 표기 (legal description)은 대개 Lot 또는 Unit 번호와 Deposited Plan 번호로 표기되고, 때에 따라서는 Accessary Unit 번호나 Carpark 번호까지 기재되기도 한다.
2. 소유권 및 지분 표시
해당 부동산의 법적 소유주가 누구인지 ‘Registered Owners’로 표기된다. 소유주가 개인인 경우 ID상의 Legal Name을 쓰며, 법인 (주로 회사)의 경우 Companies Office에 등록된 회사 이름으로 등기된다.
Family Trust의 경우는 해당 Trust 이름 자체로 등기할 수 없으며, Trustee의 이름으로 등기하게 된다. Incorporate Society의 경우에도 그 단체의 대표나 또는 권한 위임을 받은 사람으로 등기하게 된다.
소유주가 1명 이상인 경우엔 각각의 지분을 나누지 않고 ‘joint tenants’로 등기하거나, 지분을 명시적으로 나눠서 등기하는 ‘tenants in common’ 형태가 있다.
이 둘의 근본적인 차이는, 전자의 경우 일방이 사망하는 경우 그 소유권이 다른 생존자에게 자동으로 넘어가는 소위 ‘survivorship’이 작동하며, 후자의 경우엔 그 지분 만큼이 망자의 유산으로 별도로 남게 된다는 점이다.
다음 호에서는 마지막으로 ‘등기된 이해관계 (interests)의 내역’에 대하여 살펴 보기로 하겠다.
< 다음 호에 계속 >
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