부동산 성공투자의 기본 지렛대 원리 (레버리지 효과) 2
■ 데이빗한의 부동산 컬럼
부동산투자에서 레버리지(Leverage)효과의 뜻은 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것으로 은행대출 또는 제3금융권에서 차입을 하는것을 말한다. 특별히 금융계에서의 레버리지효과 (Leverage)란 뜻은 내가 가진 자금에서 추가로 자금을 빌려 수익성이 높은 곳에 투자함으로써 원래 가진 자금 이상의 투자 수익을 올리는것을 말한다.
작은 힘으로 큰힘을 낼수 있도록 도와주는 지렛대의 원리를 부동산 투자에 적용 및 활용하는 것이다. 차입금을 통해 자신이 가진 자본에 비해 보다 높은 이익을 올려 더 높은 효율을 추구하는것을 의미한다. 예를 들어 대출이나 차입을 해서 돈을 빌려 수익성이 높은곳에 투자하면 이자를 갚고도 투자 수익을 남겨 투자 수익률을 극대화 할수 있다. 특히 부동산상승국면 (매도자시장,부동산 개발붐)일 경우에는 상당한 많은 투자자들이 금융권의 대출을 통하여 많은 부동산 투자를 하게 된다.
특별히 부동산 상승국면에서는 지렛대 원리를 활용하면 투자수익률을 극대화할수 있게 되고 부동산하락국면에는 부채를 최소화하여서 투자수익률을 낮추는것이 안정적인 부동산 운영의 포트폴리오의 기본이라고 할수있다.
수년전에 개발붐을 타고 쿠메오,데어리플렛,웨스트게이트, 홉슨빌,헤밀톤 지방도시와 인근개발도시들의 토지가격이 급상승해서 높은 투자 수익율을 올린사례를 살펴보면 적은 투자금액으로 높은 수익율을 달성한 예이다.
최근의 소액을 투자하여 성공한 투자 사례를 살펴보자. 두 명의 투자자가 30만불씩 공동투자 하고 30만불을 은행에서 빌려서 토지가 넓은 전원주택을 4년전에 90만불에 구입하였다. 이들은 지난달에 4년만에 270만불에 판매하여 단기간에 180만불의 양도차액을 남긴 부동산 성공투자자 이다.
물론 개발가치를 통한 부동산 개발 수익 및 미래 가치에 대하여 집중적인 마케팅 방법을 사용 하였다면 옥션에서 최소한 300만불이상 금액에도 낙찰 되었을 물건이라 조금은 아쉬움이 남는다.
이와 같은 투자 성공 사례를 살펴보면서 투자자의 관점에서 살펴보면 향후에 투자하는 부동산부동산의 미래가치에 대한 (금융) 지렛대원리를 활용하여 현재가치보다 미래가치 더 높은 지역의 부동산 건물에 투자하는 안목이 더욱 필요한 시기가 되었다.
매도자(Vendors)의 입장에서는 단순한 한필지의 주택으로만 매매할 것이 아니라 풀섹션 약 600m2에서 800m2이상되는 주택의 경우에는 필지분할을 신청하여 리소스 컨센트(Resources Consent)만을 받은 상태에서 건물을 짓지않고 허가도면만 포함하여 옥션을 진행할 경우에 단순한 주택으로 판매하는 가격보다 좀더 높은 가격에 판매할수 있는 기회를 창출할 수도 있다. 어떤 경우에는 매도자(Vendors)의 시간과 비용을 절약하기 위하여 인허가 도면을 받지않고 설계사가 작성하는 프로포우즈 플랜(Proposed Plan)으로 만으로도 바이어(Buyers)들의 관심을 많이 끌수 있는 좋은 기회가 될수 있다.
성공적인 투자 원리(지렛대 원리)를 통하여 원할한 자금조달과 부족한 부분은 2명이상이 공동투자를 통하여 조달할수있고, 최근에는 모기지 승인비율이 점차 낮아지고 있으므로 원할한 자금 조달 계획을 부동산 구입전에 사전에 치밀하게 준비하지 않으면 안되는 상황이 발생되고 있다. 최근 정부에서는 과열된 부동산 시장을 억제하기위해서 금리를 높이고 은행대출 심사를 엄격하게 진행하여 대출을 축소해 가고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 보다 높은 대출 금액을 승인받기위해서는 일정기간 은행에서 요구하는 수입을 증명하는 서류를 제출하기 위한 다양한 방법으로 미리 사전에 준비해서 승인을 받아 놓는 지혜가 필요하다.
최근의 대부분의 부동산 판매및 구입은 옥션이 대세이므로 옥션에서는 사전에 은행융자를 받아놓치 않으면 입찰에 참석하기도 어렵고 혹시 옥션에서 구입하더라도 대출이 안 될 경우에는 계약금을 포기해야 할 수도 있기 때문에 은행 사전승인은 주택구입에 가장 중요한 첫번째 필수요소가 되었다.
현재 부동산 시장은 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해서 시간이 갈수록 정부와 은행에서는 투자 및 실제 대출액을 점점 줄이고 있는 상황이고 은행 금리도 내년부터 서서히 올라가는 추세이다. 그러므로 주택을 팔려고 하는 매도자의 입장에서는 내년에 금리가 올라가서 주택경기가 불투명한 상황보다 지금같이 아주 좋은 시장에서 과감하게 경쟁이 치열한 옥션을 통하여 판매하는것도 좋은 전략이 될 수 있을것이다.
다음 호에는 주택을 옥션에서 성공적으로 판매하고(매도자입장) 그리고 성공적으로 구입하는 요령(바이어입장)과 노하우(Know-how)에 대하여 자세히 살펴보기로 한다.