● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
회계사로부터의 편지
부동산 투자자의 세무자료 관리
김투자 사장님,
안녕하세요. 새해 복 많이 받으세요.
지난번 미팅에서 말씀드렸던 내용을 정리하여 편지로 보내드립니다.
부동산투자의 경우 일견 단순해 보이지만, 그래도 정확한 세금신고를 위해 세무자료를 효율적으로 관리하실 필요가 있습니다.
우선, 부동산수입 관련 은행계좌를 별도로 유지하셔야 합니다.
투자용 부동산에 관련된 모든 지출을 렌트수입이 들어오는 은행계좌에서 처리하시면 됩니다. 재산세, 수리비, 보험료 및 모기지 이자를 모두 하나의 계좌에서 지출해 나가시면 됩니다. 이렇게 하시면 그 은행계좌의 입금/지급 내역만 잘 정리하셔도 임대소득 정산을 위한 자료준비를 매우 간편하게 마무리하실 수 있습니다.
물론 임대사업용 은행계좌에서 사업용도의 지출이 아닌 개인적인 용도의 지출이 이루어지지 않도록 유의하셔야 합니다. 사업용 은행계좌에 렌트수입이 차곡차곡 쌓이면 적절한 시점에 백불이나 천불단위로 끊어지는 금액을 개인 생활비 계좌로 자금이체를 하시고, 개인 생활비 계좌에서 모든 개인적인 지출이 이루어지도록 하세요.
개인생활비 계좌를 유지하는 은행과 임대사업용 계좌를 유지하는 은행이 굳이 달라야 할 필요는 없습니다. 하나의 은행에도 몇개의 은행계좌를 개설하실 수 있으니까요.
두번째, 렌트수입을 꾸준히 기록해 나가셔야 합니다.
성실한 세입자를 두셨다면 정해진 날짜에 꼬박꼬박 렌트비가 입금될 것입니다. 하지만 주기적으로 은행계좌를 확인하셔서 몇일에 얼마의 렌트비가 입금된 것인지 별도로 기록을 해나가시기를 조언드립니다. 거주하시는 주택의 일부에 대해 세를 주거나 플랫을 받는 경우 이처럼 현금으로 렌트비를 받게 되기도 합니다. 혹 은행계좌로 자동이체를 받으시는 것이 아니라 현금으로 렌트비를 받으시는 경우가 있다면 더더욱 렌트수입을 잘 기록해두시는 것이 중요합니다.
세번째, 지출에 대한 증빙서류를 보관해야 합니다.
지출에 대한 증빙서류에는 GST세금계산서 (Tax Invoice), 영수증 (Receipt), 청구서 (Invoice) 등이 있습니다. 뉴질랜드에서 사업소득이나 임대소득이 발생하는 경우 비용으로 처리한 모든 지출의 증빙서류를 반드시 보관하여야 합니다.
이러한 세무자료의 보관기한은 최소 7년입니다. 따라서 2019년 1월에 임대용주택의 화장실을 수리하며 $1,000을 내셨다면, 이 수리비에 대한 청구서나 영수증을 2026년 1월까지 보관하셔야 합니다. 이처럼 증빙서류마다 각각 폐기기한을 확인하는 것은 매우 번거로운 일이됩니다. 따라서 회계연도를 기준으로 모든 증빙서류를 한 곳에 보관하고, 회계연도로부터 7년이 지난 후에 일괄 폐기하는 것이 간편하겠지요. 1년치 세무자료의 양에 따라 적절한 보관방법을 선택하여 활용하시면 됩니다. 서류의 양이 그다지 많지 않은 경우에는 커다란 봉투 하나에 일년치 세무자료를 모두 넣어서 보관해 두시면 되겠습니다.
법으로 정해진 세무자료 보관기한은 7년이지만, 어떤 서류들은 사실 평생 보관하시는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 부동산의 구입과 판매와 관련된 서류들, 은행 융자에 대한 서류들, 그리고 섹션을 분할하거나 건물을 신축하는 경우에 관련된 지출 증빙들은 7년을 넘겨서 보관해 두실 것을 조언드립니다.
매년 이루어지는 소득세 신고에 대해 IRD는 우선 납세자의 신고내용 그대로 소득세를 계산해 줍니다. 그러나 때로는 IRD가 납세자의 과거 세무신고 내용을 검토하여 다른 금액으로 과세를 합니다. 보통 5년전까지의 세무신고 내용에 대해 수정과세가 이루어집니다. 경우에 따라서는 7년전에 이루어진 세무신고 내용에 대해 IRD가 과세 내용을 수정하기도 합니다. 그런데 7년 전에 신고된 소득의 내용을 뒷받침 하기 위해 그 이전 기간에 발생한 지출에 대한 증빙서류를 제출해야 하는 경우도 있습니다. 이러한 맥락에서, 부피는 크지 않으나 그 성격이 중요한 거래에 대한 서류들은 7년이 넘도록 보관할 필요가 있는 것입니다.
간략히 정리해본다는 것이 조금 길어졌습니다. 그래도 찬찬히 살펴보시고 더 궁금하신 점은 언제든 편하게 연락주세요.
늘 건강하시고, 댁내 두루 평안하시기를 기원합니다.
존경의 마음을 담아,
이중렬 회계사 올림
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.