부동산 투자주체에 따른 세무처리
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
투자용 부동산을 구입하는 경우에 반드시 점검해보아야 할 것이 부동산 투자의 주체이다. 투자의 주체(Investment Vehicle)를 선정하는 것은 누가 투자용 부동산의 소유주가 될 것인가를 결정하는 일이다. 부동산 구입계약을 하고 잔금을 치르기 전에 반드시 누구의 이름이 투자용 부동산의 소유주로 등록될 것인가를 검토하고 결정해야 한다.
부동산 투자에서 선택의 대상이 되는 투자주체는 다양하다: 개인명의로 구입할 것인지, 아니면 배우자나 사업상의 동업자와 함께 동업체(partnership)를 구성하여 소유할 것인지, 주식회사(limited liability company)를 설립하여 구입할 것인지 또는 가족신탁(family trust)을 통하여 부동산을 소유할 것인지를 결정하여야 한다.
같은 투자용 부동산이라도 누구를 소유자로 하느냐에 따라 세금의 처리가 달라진다. 그리고 이 달라짐의 정도가 작지 않다. 더 나아가, 자신의 상황과 의도에 맞지 않는 투자주체를 사용하여 투자용 부동산을 구입했는데, 보다 유리한 다른 형태의 주체가 있다는 것을 알게되어 부동산 소유주를 변경하고자 할 때 적지 않은 시간과 비용이 들어갈 수 있고 뜻하지 않게 세금을 부담할 수도 있다.
개인소유 sole ownership
가장 간단한 구조의 투자주체이다. 한 명의 개인이 투자용 부동산을 소유하는 형태이다. 투자용 부동산에서 얻어지는 소득은 소유주 개인의 개인소득세가 적용된다. 따라서 소유주의 다른 소득이 얼마인가에 따라 부동산 임대소득에 적용되는 소득세율이 달라지게 된다.
[사례1] 김밥집을 운영하는 우광호씨. 김밥집의 사업소득에 더하여 렌트소득을 얻고 있다. 렌트를 받고 있는 렌트주택은 우광호씨 개인이름으로 소유하고 있다. 지난 회계연도에 렌트주택에서 얻어진 순이익은 $20,000이었다. 그해에 김밥집에서 얻은 사업소득은 $70,000었다. 사업소득에 추가되는 $20,000의 렌트소득에 대해서 33%의 개인소득세율을 적용하여 납부할 소득세를 계산하게 된다. 따라서 $20,000의 렌트소득에 대해서 $6,600의 개인소득세를 부담하게 되었다.
[사례2] 우광호씨가 보유하고 있는 렌트주택과 매우 비슷한 렌트주택을 우광호씨의 딸도 소유하고 있다. 그 렌트집에서도 지난 회계연도에 $20,000의 순이익을 얻었다. 우광호씨의 딸은 지난 회계연도에 다른 소득이 없었다. 그녀의 전체소득은 $20,000의 렌트소득 뿐이었다. 개인소득세율은 $14,000의 소득에 대해서는 10.5%, 이후 $48,000까지의 소득에 대해서는 17.5%이다. 따라서 $20,000의 렌트소득에 대해 우광호씨의 딸이 납부하는 소득세는 $2,520이다. 아빠와 같은 금액의 렌트소득을 얻었지만 그녀는 다른 소득이 없었기에 렌트소득에 낮은 개인소득세율이 적용되어 아빠에 비해 $4,000정도 적은 개인소득세를 부담하게 된다.
공동소유 joint ownership
규모가 크지 않은 투자용 부동산을 구입하는 경우 부부 두 사람의 공동명의로 구입하는 경우가 많다. 물론 부부가 아닌 남남 두 사람이 공동명의로 투자용 부동산을 구입할 수도 있다. 또는 부모와 자식 두 사람이 함께 투자용 부동산을 구입하기도 한다. 이렇게 두 사람이 공동소유로 투자용 부동산을 보유하는 경우, 투자용 부동산에서 얻어진 소득은 두 사람이 공평하게 나누어 개인소득으로 신고하고, 각자의 상황에 따른 개인소득세율을 적용받는다.
[사례 3] 우광호씨는 딸과 함께 두 사람 공동명의로 투자용 부동산을 두 채 소유하고 있다. 지난 회계연도 렌트주택에서 얻어진 순이익은 $40,000이었다. 우광호씨와 딸이 각각 $20,000의 렌트소득을 개인소득 신고에 포함하였다. 이러한 렌트소득에 더하여 우광호씨는 $70,000의 사업소득이 있었기에 렌트소득에 대한 소득세에는 33%세율이 적용되었다. 우광호씨의 딸은 공동소유 렌트주택에서 얻어진 자신의 몫 $20,000만의 과세소득이 있었기 때문에 낮은 개인소득세율을 적용하여 소득세를 정산할 수 있었다.
주식회사 Company
조금 규모가 있는 투자용 부동산을 구입하는 경우 주식회사를 설립하고 그 주식회사의 이름으로 투자용 부동산을 보유하기도 한다. 투자용 부동산에서 얻어진 소득을 주식회사에서 세무처리하기 위해서 세 단계를 거치게 된다.
1. 투자용 부동산에서 얻어진 순이익 확정
2. 순이익 중에 얼마를 주주에게 개인소득으로 배분할지를 결정
3. 주주에게 배분하고 남은 순이익을 주식회사에서 소득세로 납부
[사례 4] 우광호씨는 딸과 함께 WYW Ltd라는 이름의 주식회사를 설립하고 이 회사 이름으로 렌트주택 2채를 구입했다. 지난 회계연도에 렌트주택에서 얻어진 순이익은 $40,000이었다 (1단계). 이 순이익 중에서 $30,000은 우광호씨와 딸에게 주주소득 Shareholder Salary으로 처리하기로 결정했다 (2단계). 주주소득으로 처리된 금액은 주식회사 입장에서는 순이익을 줄여주는 비용의 역할을 한다. 따라서 주식회사 자체에서 소득세를 납부할 순이익은 $10,000이 되었다 (3단계). 주식회사의 순이익 $10,000에 대해서는 28%의 법인소득세율이 적용된다. 우광호씨와 딸에게 각각 $15,000씩 배분된 주주소득 (합계 $30,000)은 각자의 개인소득세율을 적용하여 소득세를 계산한다.
주식회사의 형태로 부동산 투자를 하는 경우에는 또 다른 경로로 세무처리를 하기도 한다.
1. 투자용 부동산에서 얻어진 순이익 확정
2. 순이익에 대해 주식회사에서 법인소득세 납부
3. 법인소득세를 납부하고 남은 순이익(이익잉여금)을 주주에게 배당소득(dividend)으로 배분
[사례 5] 우광호씨는 딸과 함께 WYW Ltd라는 이름의 주식회사를 설립하고 이 회사 이름으로 렌트주택 2채를 구입했다. 지난 회계연도에 렌트주택에서 얻어진 순이익은 $40,000이었다 (1단계). 이 순이익에 대해 모두 28%의 법인세율을 적용한 $11,200의 법인소득세를 납부하였다(2단계). 법인소득세를 납부하고 남은 순이익은 $28,800이었다. WYW Ltd는 이 금액을 모두 주주인 우광호씨와 딸에게 배당소득으로 지급하였다. 이러한 배당금 지급 처리과정에서 세전법인순이익 $40,000의 5%에 해당하는 $2,000을 배당소득에 대한 원천정수 세금으로 IRD에 추가로 납부해야하지만, 이 $2,000과 주식회사에서 납부한 법인세 $11,200이 배당소득과 함께 주주에게 이전되기 때문에 배당소득에 대해 주주가 납부할 추가 소득세는 (거의) 없다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.