● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자: 수리비의 세무처리
임대주택을 보유하게되면 매년 렌트소득과 임대주택에 들어간 비용을 정산하여 소득세 신고를 하여야 한다. 임대주택에 대한 비용은 모기지이자, 재산세 Rates, 보험료 등이 큰 비중을 차지한다. 이에 더하여 소소하게 주택의 유지보수에 대한 비용이 발생하기도 한다. 경우에 따라서는 상당히 큰 금액을 들여 집을 수리해야 하기도 한다.
임대주택에 대해 발생한 모든 수리비가 렌트소득을 상쇄할 수 있는 “비용”으로 인정되는 것은 아니다. 비용으로 인정받지 못하는 지출은 세무정산을 하며 건물의 가치에 합산이 되어질 뿐이다. 그러나, 건물에 대한 감가상각이 더 이상 허용되지 않기에, 이러한 지출은 세무상 아무런 영향을 주지 않는다: 돈은 썼지만 소득세를 줄이는 효과를 얻을 수 없다는 뜻이다.
소득세 신고에 비용으로 인정되는 수리비인가 아닌가는, 일상적인 의미에서 건물을 수리한 것과는 다른 관점에서 판정이 된다. 나는 분명 수리비로 지출을 했지만 IRD에서는 이 지출은 수리비가 아니다라고 말하는 상황이 발생하는 것이다. 수리비가 홍길동인 양 수리비를 수리비라고 부르지 못하는 그런 상황 말이다.
사례1] 공무원생활 5년차에 접어드는 박문수. 그동안 모은 자금에 은행융자를 더하여 오클랜드 외곽에 작은 주택을 구입하였다. 직장이 오클랜드 시내에 있기에 시내 아파트에 세를 얻어 거주하고 있으며 구입한 주택은 당분간 렌트를 주기로 하였다. 연간 렌트소득은 $30,000이고 융자이자, 재산세, 보험료 등 비용은 1년에 $20,000이 들고 있다.
한정된 자금으로 부동산투자를 시작한 것이기에 조금 오래되고 낡은 주택을 구입하였다. 지난 1년동안 주택의 수리비로 $10,000이 지출되었다. 이 지출이 모두 세법상의 비용으로 인정받는 다면, 렌트수입 $30,000에 관련 비용 $30,000 (이자 등 $20,000 + 수리비 $10,000)이 되어 렌트주택에서 발생하는 순이익이 없고 소득세를 추가로 납부할 필요가 없다.
그러나, 지출된 $10,000이 모두 세법상의 비용으로 인정받을 수 없는 경우라면, 렌트수입 $30,000에서 관련비용 $20,000을 제한 나머지 $10,000이 렌트순소득으로 신고되어 이에 대한 소득세를 추가로 납부하게 된다.
어떤 수리비 지출이 비용으로 인정될 수 있는가에 대해서 IRD는 다음과 같은 판단기준을 제시해주고 있다.
●어떤 자산을 수리하였는가?: 독립된 자산의 일부분을 수리하거나 교체한 것이라면 수리비 (즉, 비용으로 인정). 자산 자체를 교체하는 것이면 그 자산의 구입 (따라서 비용으로 인정되지 못하지만, 감가상각비용으로 몇년에 나누어 처리함).
●그 자산에 이루어진 수리의 성격과 범위: 자산을 실질적으로 재구성(reconstruction), 대체 (replacement), 재생(renewal)하는 것이면 자본적지출 (Capital expenditure, 비용으로 인정되 않음). 수리를 통해 자산의 기능이 향상되는 경우 역시 자본적 지출. 자산의 성격을 변화시키지 않고 수리하는 것에 그치면 수익적지출 (Revenue Expenditure, 비용으로 인정됨).
사례2] 작년 겨울을 지나며 세입자는 수차례에 걸쳐 집이 너무 춥다는 불편을 호소해왔다. 전문가에게 의뢰하였더니 집의 전체적인 보온처리가 부실하기에 천정과 벽채의 단열재를 교체해야 하며 바닥에는 새로이 단열재를 시공해야한다는 진단이 나왔다. 임대주택의 보온과 단열관련 규정이 강화되었기에 올해 겨울에 접어들기 전에 박문수씨는 세입자에게 양해를 구하고 천정과 벽채의 단열재를 교체하였으며 바닥에 새로 단열재를 설치하였다.
●천정과 벽채의 단열재: 단열재는 독립적으로 작동하는 자산항목이 아니라 주택구조물의 일부분으로 분류된다. 주택구조물의 일부분을 단순 교체한 것이므로 천정과 벽채의 단열재 교체는 비용으로 인정받을 수 있다.
●바닥의 단열재: 기존에는 없던 단열재를 시공한 것은, 집의 성능을 개량한 것이다. 따라서 바닥 단열재 시공비는 비용으로 인정받지 못하는 자본적지출이 된다.
이처럼 한 업체에게 지급한 금액이지만 그 내역에 따라 세무상 처리가 달라질 수 있다. 이를 고려하여 전체 지급한 금액에 대해 비용으로 인정되는 항목과 자본적지출에 해당하는 항목을 구분하여 청구서 Invoice를 발급받아 두는 것이 현명하다. 물론 각각의 지출에 해당하는 인보이스를 두 장으로 나누어 발급받을 수 있다면 더욱 현명한 세무자료관리가 된다.
이 사례를 기준으로 하여, 플라스터 외장주택의 외장재를 교체한 경우 (recladding) 그 지출액을 세무상의 비용으로 인정받을 수 있을지에 대해 각자 판정을 내려보시길…
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.