● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자: 이자의 비용처리 2
부동산 투자를 자기 자금으로만 하는 경우도 있지만 은행의 융자와 같은 외부자금을 조달하여 투자용 부동산 포트폴리오를 키우는 경우가 많이 있다. 이러한 융자금에 대해서 꼬박꼬박 이자를 지급하게 되는데, 이러한 이자가 비용으로 처리 되기 위해서는 융자받은 자금을 반드시 “수익창출” 의 목적 (income-earning purpose)으로 사용하여야 한다. 비용으로 처리될 수 있는 이자는 부동산 투자에서 얻은 수입을 상쇄할 수 있고 소득세를 절감할 수 있다.
부동산 투자의 경우 융자받은 자금이 임대수익을 얻어내는데 사용한 부분만큼만 이자비용이 경비처리 되어진다. 즉 임대수익을 발생시키는 투자용 부동산을 구입하는데 사용된 융자금에 대해서 지급하는 이자는 임대수익을 상쇄하는 비용으로 인정이 되는 것이다. 이때 융자에 제공된 담보가 무엇이냐는 큰 영향을 주지 않는다. 즉 수익창출 자산을 담보로 하지 않더라도 융자받은 자금이 수익창출 자산의 구입에 사용된 흐름이 입증된다면 그 융자금에 대한 이자는 해당 수익을 상쇄하는 비용으로 인정되는 것이다.
복습
수익을 발생시키는 부동산의 구입에 사용된 융자금의 이자는 비용처리 가능
투자용 부동산을 담보로 받은 융자라고 해서 이자가 모두 비용처리되는 것은 아님
[사례] 한국에서 엘리트 직장여성으로 근무하던 박경선씨는 퇴직한 직후 뉴질랜드로 이민을 왔다. 한국에서 가지고 온 돈을 은행 등 금융기관에 예치하고 그 이자수입으로 생활을 하고 있다. 뉴질랜드 사정에 어느정도 익숙지고 나서는 좀더 나은 수익률을 얻기위해서 자신의 재산중 일부를 가지고 부동산에 투자를 하기로 했다.
적절한 투자건을 물색하던 중 삼백만불에 달하는 상업용 건물을 구입하기로 하였다. 그 건물에서 얻어지는 임대수입은 연 이십사만불로서 8%의 높은 수익률을 보여주는 부동산이었다. 건물 구입금액 삼백만불에서 반은 자기돈으로 충당하고 나머지 반은 은행 융자를 통해 조달할 계획이다.
매매계약을 맺은 후 박경선씨는 은행에 찾아가 융자를 신청하였다. 상업용 건물을 구입하는데 사용되는 자금이기에 자연스레 경선씨는 해당 부동산을 담보로 상업용 융자를 신청하였다. 안정된 임대수입이 발생하고 있고 융자신청금액이 건물가액의 50% 뿐이기에 융자가 별 어려움 없이 쉽게 처리될 것이라는 은행직원의 말을 들었다. 다만 상업용 건물을 담보로 한 상업용 융자이기에 대출금리가 일반 주택융자보다 조금 높은 연 8%가 적용된다는 것이 조금 맘에 걸리기는 했다. 그 은행원의 말에 따르면 현재 적용되는 주택융자 금리는 연 5%라고 한다. 한편 박경선씨가 현재 살고 있는 집은 백만불 정도로 평가되는데, 은행융자 전혀 없이 자기돈으로만 구입한 주택이었다.
박경선씨의 계획을 개선할 수 있는 여지는 은행융자 전혀 없이 보유하고 있는 주거용주택이 있다는 점과, 이에 더하여 상업용대출이자율과 주거용주택에 대한 대출이자율에 연간 3%포인트 차이가 있다는 점이 그 열쇠를 쥐고 있다.
혹 상업용부동산을 구입하기 위한 대출은 반드시 그 상업용부동산을 담보로 제공하고 얻어야 대출금에 대해서 지급하는 이자가 비용으로 처리될 수 있다라고 생각할지 모르겠다. 그러나 다시한번 강조하자면 대출금이자가 비용으로처리 되기 위해서는 융자받은 자금이 “수익창출” 의 목적 (income-earning purpose)으로 사용되어야 하며 융자에 제공된 담보가 무엇이냐는 큰 영향을 주지 않는다. 즉 수익창출 자산을 담보로 하지 않더라도 융자받은 자금이 수익창출자산의 구입에 사용되는 흐름이 입증된다면 그 융자금에 대한 이자는 투자수익을 상쇄하는 비용으로 인정되는 것이다.
따라서 같은 백오십만불을 융자받더라도, 상대적으로 높은 이자율이 적용되고 있는 상업용대출의 비중은 가급적 줄이고 저렴한 이자율이 적용되고 있는 주택융자를 통하여 가능한 많은 자금을 조달하는 것이 전체적인 이자비용을 줄이는 방법이 된다. 무엇을 담보로 제공한 대출금이든 그 자금이 수익을 창출해내는 투자용부동산의 구입에 사용되면 그 대출금에 대한 이자는 모두 투자소득을 상쇄할 수 있는 비용으로 처리될 수 있는 것이다.
비용으로 처리되는 이자금액이 줄어들면 소득세가 늘어나게 되어 더 손해인것 아닐까? 궁금해하시는 분들이 있을지도 모르겠다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.