● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
상업용 부동산과 GST (2)
상업용 부동산을 매매할 때 GST가 0%로 적용되기 위한 중요한 전제조건은 파는 사람과 사는 사람 모두 GST등록된 사업자여야 한다는 것이다. 이를 달리 표현하자면, 사는 사람이나 파는 사람 둘 중의 하나가 GST등록된 사업자가 아니라면 상업용 부동산이라 하더라도 매매할 때 15% GST를 부담해야 한다는 뜻이다.
[사례1] 구입자가 GST등록을 하지 않는 경우
장만월씨는 퇴직 후 고향으로 돌아왔다. 고향 마을에 있는 상가 하나가 매물로 나와서 백만불+GST의 금액에 구입하기로 계약했다. 현재 그 상가에서 나오는 임대소득은 1년에 4만불이라고 한다.
상업용 건물이지만 1년 임대소득이 GST의무등록 기준인 6만불에 미치지 못한다는 것을 알고 장만월씨는 GST등록을 하지 않기로 했다. GST등록을 하지 않으면 굳이 GST신고를 하지 않아도 된다는 점이 좋았고, 나중에 건물을 팔 때 GST를 내지 않아도 된다고 하니 더 좋았다.
잔금을 치르는 날에 매매금액인 백만불에 15%에 해당하는 GST를 더한 115만불을 지급하고 건물을 인수하였다. 판매자였던 마고신 여사는 판매 후 GST신고를 하며 15만불을 IRD에 납부하였다.
이처럼 (매우 드물기는 하지만) GST 등록을 하고 상업용 건물을 보유하고 있던 판매자가 GST등록을 하지 않은 구입자에게 상업용 부동산을 판매했다면, 매매금액에 15%의 GST를 붙여서 대금을 받으면 된다. 파는 사람은 매매금액에 추가하여 받은 GST를 IRD에 납부하면 된다. 구입한 사람은 15%에 해당하는 GST를 더 내고 샀지만, GST등록이 되지 않은 사업자이기에 GST환급을 처리하지 않는다.
[사례2] 판매자가 GST 등록을 하지 않은 경우
얼마전 구입한 상업용 건물에서 월세가 꼬박꼬박 잘 들어오고 있었다. 하지만, 어느날 부터인가 장만월 사장은 그냥 그 건물이 맘에 들지 않았다. 구입한지 1년 정도 지났을까, 장만월 사장은 그 건물을 다시 팔기로 했다.
보유기간은 얼마 되지 않지만, 상업용 건물은 5년미만 보유 부동산 규정 (Bright-line test)이 적용되지 않는다는 것을 알았기에 큰 주저함 없이 팔기로 결정했다. 115만불을 주고 구입한 건물이라 중개수수료는 건져야겠기에 120만불에 시장에 내놓았다. 얼마 되지 않아 내놓은 금액 그대로에 판매가 되었다. 판매자인 장만월씨가 GST등록된 사업자가 아니었기에 plus GST가 아닌 GST inclusive (if any)라는 조건으로 판매금액이 표시되었다.
그 건물을 구입한 구찬성씨는 매매계약을 하기전 이미 GST등록을 마친 상태였다. 건물의 잔금을 치르고 구입한 즉시 그는 GST신고를 하여 구입금액 120만불의 3/23에 해당하는 금액인 $156,521.74를 IRD로부터 환급받을 수 있었다.
이처럼 (역시 드물기는 하지만) GST등록을 한 구입자가 GST등록을 하지 않고 상업용 건물을 보유하고 있던 판매자로부터 상업용 건물을 구입했다면, 매매금액에 GST가 포함되어 있는 것으로 인정을 받아 IRD로부터 그 금액을 환급받을 수 있다.
[사례 2-1] 판매자와 구매자가 특수관계인(Associated Person) 사이인 경우
장만월과 구찬성은 사실 부부이다.
구입한지 1년 정도 지났을까, 장만월 사장은 그 건물을 남편 구찬성에게 팔기로 했다. 부부 사이라 해도 금전관계는 남보다 더 철저하다는 것을 잘 알고 있었기에 구찬성씨는 군말없이 그 건물을 사기로 했다. 결코 부인 장만월 사장이 무서워서 그런 것은 아니었다.
건물 매매계약을 하기전 구찬성씨는 GST등록을 마쳤다. 시세에 맞추어 120만불에 구입하였다. 건물의 잔금을 치르고 구입한 즉시 그는 GST신고를 하여 구입금액 120만불의 3/23에 해당하는 금액인 $156,521.74를 IRD에 환급신청을 하였다. 환급에 앞서 매매에 대한 자료를 제출하였더니 판매자와 구입자가 부부 사이라는 것을 알게된 IRD에서는 판매자인 장만월 사장이 그 건물을 누구에게 샀는지 물어왔다. 구찬성씨는 아내 장만월 사장에게 겨우 부탁해서 그 전의 건물주인은 마고신 여사였으며 마여사는 GST등록된 사업자였다는 근거 서류를 IRD에 제출하였다. 이를 검토한 IRD에서 환급을 처리해주었다.
이처럼 판매자와 구매자가 특수관계인 사이인 경우에는, GST등록이 되지 않은 판매자가 애초 누구에게 그 부동산을 샀는가가 중요하다. 만약 장만월 사장이 부동산을 구입했던 상대가 역시 GST등록이 되지 않은 사업자였었다면, 장만월 사장에게 부동산을 구입한 구찬성씨는 자신이 아무리 GST등록된 사업자라 하여도 GST환급을 받을 수 없었을 것이다.
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