● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
에어비앤비(Airbnb)와 세금 2
에어비앤비 소득에 대해서는 당연히 소득세를 내야한다. 그리고 에어비앤비의 연수입이 6만불 이상이면 반드시 GST 등록을 하고 GST를 납부해야 한다. 이렇게 GST를 납부하고 연간 소득세만 잘 내면 에어비앤비와 관련한 세무사항은 끝나는 것일까? 이렇게 간단할리가 없다고? 맞다. 이렇게 간단하지는 않다.
[사례]
오클랜드에서 공무원으로 일하고 있는 조진갑씨. 렌트수입을 얻고 있던 투자용 주택을 이제 에어비앤비로 돌려 더 높은 소득을 얻고자 한다. 앞으로 예상되는 에어비앤비 연간수입은 $70,000이다. 회계사의 조언에 따라 2019년 5월 1일을 시작일로 하여 GST 등록을 신청하였다.
조진갑씨는 이 투자용 부동산을 2011년 4월 1일에 $460,000을 주고 구입하였다. 이 부동산은 이제부터 GST 등록된 사업자의 사업용 재산이 된다. GST가 부과되는 과세대상 서비스를 제공하는데 사용되기 때문이다. 이처럼 GST 등록된 사업자들은 사업을 통해 발생되는 수입에 대해서 GST를 내는 것 뿐만이 아니라, 사업에 사용되는 재산을 처분하며 받은 돈에 대해서도 GST를 내야한다. 따라서 향후 조진갑씨가 이 투자용 부동산을 처분한다면 그 판매금액의 3/23을 GST로 납부해야 한다.
중간요약
에어비앤비를 하며 GST 등록을 한 사업자가 에어비앤비에 사용한 부동산을 처분하면 부동산 판매금액에 대해서 GST를 납부하여야 한다
에어비앤비 연간수입 $70,000에 대해서 (아무런 비용을 처리하지 않고) 고스란히 GST를 내는 경우라해도 1년에 $9,000 가량의 GST를 납부하면 된다. 이에 비해서 에어비앤비로 사용한 부동산을 판매하는 경우에는 그 차원이 다르다. 최소 0이 하나 더 붙는 것이다 (경우에 따라 0이 두개 더 붙기도 한다).
예를 들어, 조진갑씨가 2년 동안 에어비앤비로 사용하던 부동산을 $800,000에 판매하였다면, 이 금액의 3/23인 $104,000 정도를 GST로 고스란히 납부해야 한다. 2011년 4월에 구입해서 2019년 5월부터 에어비앤비로 사용했으니, 사업용 재산으로 사용되기 전인 8년동안의 가치 상승분에 대한 GST는 납부하지 않아도 되도록 구제해주어야 하는 것 아닌가 생각할 수 있겠지만, 그런 구제는 없다. 믿기지 않으시겠지만 그렇다.
따라서 에어비앤비를 시작할 때에는 연간 매출발생금액이 GST 기준점인 $60,000을 넘어가는지를 매우매우 주의깊게 관찰해야 한다. 자칫하면 오래동안 보유해오고 있던 투자용 부동산의 가치상승분의 3/23을 GST로 납부하게 될 수 있다.
[조진갑씨의 생각 하나]
에어비앤비를 하기로 마음 먹은 시점에서 앞으로의 연매출을 정확하게 예상하기 힘들기에 시작하는 시점에 GST 등록을 하지 않고 에어비앤비를 해오고 있었다. 실제로 1년간 해보니 생각보다 잘 되어서 연수입이 $60,000을 넘어가 버렸다. GST 등록하면 에어비앤비용 집을 팔 때 GST를 내야한다고 들었기에 서둘러 집을 팔아버렸다. 나는 GST 등록하고 에어비앤비를 한것이 아니기에 그 집을 팔았어도 GST를 내지 않을 것이다.
애석하게도 세법은 조진갑씨의 손을 들어주지 않는다. GST등록을 하지 않았다 하여도 실제로 발생한 연수입이 GST 등록기준점을 넘어갔다면 GST가 등록된 것으로 “간주”된다. 따라서 이미 GST등록 사업자의 대우를 받으며 그로 인해 판매한 집의 매매가에 대해 GST를 내야한다.
[조진갑씨의 생각 둘]
덜렁 GST 등록을 하고 에어비앤비를 운영하고 있던 조진갑씨는 그 집을 팔면 GST를 내야한다는 소식에 어험 그럴순 없지라고 생각하여 에어비앤비를 그만두고 다시 렌트집으로 돌리기로했다. GST 등록을 취소했다. 이 집을 판 것이 아니라 내가 계속 보유하고 있는 것이므로 판매대금 받은 것도 없기에 GST를 낼 필요가 없을 것이다.
역시 이 경우에도 세법은 조진갑씨의 생각이 맞지 않다고 말한다. GST등록을 하여 사업을 하다가 사업을 종료하며 GST등록을 취소하는 경우에 사업자가 계속 보유하게 되는 재산은 그 재산의 시세 market value를 기준으로 하여 처분된 것으로 “간주”되기에 그 금액의 3/23만큼 GST를 내야하기 때문이다.
에어비앤비용 재산으로 사용하던 집을 처분하면 GST를 내야하는 것이 매우 부당하게 느껴질 수 있을 것이다. 그래도 한가지 위로가 되는 점은 GST 등록을 하면서 이미 보유하고 있던 재산에 대해 GST를 환급받을 수 있다는 사실이다. 다만 이 금액이 최초구입금액을 기준으로 하기에 그리 큰 위로가 되지는 않을지 모르겠다.
(다음호에 계속)
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