■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
이자의 비용처리 제한 3:
뒤섞인 융자의 세무처리
이자의 비용처리가 제한되는 주거용 부동산을 Disallowed Residential Property (DRP ‘불인정 주거용 부동산’)라고 부른다. 주거용 부동산 중에 이자의 비용처리 제한 규정이 적용되지 않는 부동산은 ‘예외적인 주거용 부동산 (Excepted Residential Land: ERL)이라고 부른다. 한편, 이자의 비용처리가 허용되는 부동산은 ‘허용 부동산 Allowed Property: AP)이 되는데, 상업용 부동산이 대표적인 예이다 (AP는 ERL 을 포함한다).
가지런한 융자 Traceable Loans
같은 은행 융자라도 어떤 부동산을 구입하는데 사용되었는가에 따라 이자에 대한 세무처리가 달라진다. 따라서 융자가 얼마인가도 중요하지만, 이 융자를 어디에 사용했었는지를 잘 구분해 두어야 한다. 융자를 얻어 AP를 구입한 것인지, DRP를 구입한 것인지에 따라 이자지급액의 세무처리가 다르기 때문이다.
대부분의 경우에는 현재 남아있는 융자액이 어디에 사용되었던 것인지를 (아마도) 바로 알 수 있다. 특히 투자용 부동산 하나만을 보유하고 있다면 현재 은행에 빚지고 있는 융자액이 바로 그 투자용 부동산의 구입에 사용한 것이었을 것이다. 그러나, 투자용 부동산이 두개라면, 또는 실거주 주택이 있고 투자용 부동산도 한채 가지고 있다면? 이러한 상황에도 대부분 두 주택의 구입시기가 다르기 때문에 언제 얼마의 융자를 얻어서 어디에 사용한 것인지 기록을 찾을 수 있다. 또는, 부동산마다 융자를 얻은 은행이 다르다면 융자액과 부동산을 잘 연결시킬 수 있다. 이러한 상황을 ‘가지런한 융자 Traceable Loans’라고 부를 수 있다.
하지만, 항상 그런 것은 아니다.
뒤죽박죽 융자 Untraceable Loans
부동산을 여러채 보유하고 있다면 융자금액과 보유한 부동산을 대응시켜 정리하는 것이 쉬운일은 아니다. 쉽지는 않지만 불가능한 것은 아니기에, 구입 이후에 융자를 갱신하거나 거래은행 변경 과정에 작성된 서류들을 꼼꼼히 정리해보면 어느 부동산에 대한 융자잔액이 얼마인지를 정리해낼 수 있는 경우가 많다. 그러나, 관리에 소홀하거나 서류 정리가 미숙하여 융자-부동산의 연결고리를 정리하지 못하는 것이 아니라 상세히 검토해 보아도 객관적인 증거로서 연결고리를 확정하지 못할 수도 있다. 이를 ‘뒤죽박죽 융자 Untraceable Loans’라고 부를 수 있다.
[사례1] 공무원 서민혁 씨는 투자용으로 주택을 두 채 가지고 있다. 두 주택 모두 은행의 융자를 이용하여 구입자금을 조달하였다. 우선 2018년에 구입한 렌트주택은 A은행에서 50만불의 융자를 얻었고, 두번째 렌트주택은 2019년에 B은행으로부터 60만불의 융자를 얻어 구입했다. 최초 구입시점에는 서로 다른 은행에서 융자를 얻었기에 어느 융자가 어느 집에 대한 것인지 구분하기가 쉬웠다. 그런데 2020년에 C은행에서 매력적인 융자이자율을 제시하였고 서민혁은 A,B 두 은행에 나뉘어 있던 융자액을 C은행의 융자110만불로 합쳐버렸다. 이제 집은 두채, 융자는 하나가 되었다. 그래도 2018년 구입 주택은 융자 50만불, 2019년 구입 주택은 60만불 융자, 이렇게 정리가 가능했다. 아직은 융자를 가지런하게 구분할 수 있는 것이다.
C은행으로 융자를 옮기고 1년이 지난 2021년, 서민혁은 융자를 재고정하는 과정에서 여유자금 20만불을 이용하여 융자금을 일부 상환했다. 이자율이 재고정 되면서 융자잔액이 종전 110만불에서 90만불로 줄어들었다. 이제 하나의 융자, 90만불 중에 얼마가 어느 집을 구입하는데 사용되었던 것인지 ‘객관적으로’ 입증을 할 수 없게 되었다. 융자가 뒤죽박죽된 것이다. 하지만 큰 문제는 없다. 어차피 두 집 모두 렌트주택이라서 융자액 이자의 비용처리가 점차 제한되는 처리를 받는다. 어느 집에 대한 융자가 얼마인지 굳이 구분할 필요없이 90만불 융자에 전체에 대한 이자지급액을 동일하게 세무처리하면 된다. 만약 서민혁이 보유한 두 부동산이 (이자의 비용처리 맥락에서) 다른 성격의 부동산이었다면 이렇게 간단하지는 않았을 것이다.
[사례2] 서민혁과 직장동료였던 천지훈은 이제 그 직장을 그만두고 나와서 자기사업체를 운영하고 있다. 천지훈 역시 투자용 부동산을 두 개 가지고 있다. 우선 2018년에 구입한 렌트주택은 A은행에서 50만불의 융자를 얻었고, 2019년에 B은행으로부터 60만불의 융자를 얻어서 상업용부동산을 하나 구입했다. 이후 2020년 A,B 두 은행에 나뉘어있던 융자를 C은행으로부터의 110만불 융자로 재구성하였다. 그리고 2021년에 여유자금 20만불을 가지고 융자금을 일부 상환했다. 융자잔액이 종전 110만불에서 90만불로 줄어들었다. 이제 하나의 융자, 90만불 중에 얼마가 어느 부동산을 구입하는데 사용되었던 것인지 객관적인 입증을 할 수 없게 되었다. 물론 몇가지 가정 중에 하나를 선택하여 각 투자용 부동산별 융자액을 추정해볼 수는 있다.
예를 들어, 이번에 일부 갚은 20만불은;
● 부동산 두 개에 대한 융자액을 각각 10만불씩 갚은 것이다
● 부동산 두 개에 대한 융자액을 50대 60의 비율로 갚은 것이다
● 전액 주거용부동산 (또는 상업용 부동산)을 구입하며 얻었던 융자를 갚은 것이다
어떻게 풀어내는가: 명목 융자원금 Notional Loan Principal
불가피하게 융자가 뒤죽박죽 섞여버려서 융자금액 중의 얼마가 이자비용처리가능한 것인지 구분하기 어려울 때를 대비하여, 소득세법은 비교적 세밀하게 그 해결책을 알려주고 있다. 꼼꼼히 알려주는 것만으로도 고마운데, 가급적 납세자의 소득세 부담을 줄이는 방향으로 해결책을 제시해주기까지 해서 정말 고마운 마음이 든다.
간략히 설명하자면, 2021년 3월 26일 기준으로 보유한 융자금액이 뒤죽박죽 상태인 경우, 전체 융자금액 중에서 AP의 시세를 넘어가는 금액만을 주거용부동산에 대한 융자로 간주한다. AP의 시세가 융자금액보다 높다면 융자액에 대한 이자를 모두 비용처리할 수 있다. 융자금액이 AP의 시세보다 높다면 초과하는 금액만큼의 융자액에 대한 이자는 비용처리가 제한된다.
[사례2a] 2021년 3월 26일 기준 천지훈의 융자잔액은 90만불이다. 그가 보유한 상업용부동산의 시세는 80만불이었다. 따라서 융자액 90만불 중에 80만불에 대한 이자는 모두 비용처리가 이루어진다. 남은 융자액 10만불에 대한 이자는 2025년 3월 31일까지 점차적으로 이자 지급액의 비용처리가 제한된다.
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