■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
이자의 비용처리 제한 5:
변동원금대출과 최고수위(High Water Mark) 규정
투자목적으로 구입한 주거용부동산(렌트주택)은 융자이자의 비용처리 여부에 따라 4가지로 구분해 볼 수 있다.
● 2021년 3월 27일 이전에 구입한 렌트주택: 이자 지급액의 비용처리가 점진적으로 제한된다
● 2021년 3월 27일 이후에 구입한 렌트주택: 이자 지급액의 비용처리가 허용되지 않는다
● 신축주택 (new build): 완공시점부터 20년간 이자를 비용으로 처리할 수 있다
● 예외적인 주거용 부동산 (Excepted Residential Land): 기한 제약없이 이자의 비용처리가 허용된다
2021년 3월 27일 이전부터 보유하고 있던 렌트주택에 대해서 2025년 3월 31일까지 이자 지급액의 비용처리가 허용되는 비율은 다음과 같다.
이렇게 보면, 렌트주택을 언제 구입했느냐의 날짜만을 가지고 이자를 비용처리할 수 있는지의 여부를 판단할 수 있는 것으로 생각하기 쉽다. 그런데, 이자 비용처리규정에는 한가지 더 제한 사항이 들어가 있다. 2021년 3월 27일 이전에 구입한 렌트주택에 대한 것이라 하더라도, 2021년 3월 27일 이후에 추가로 얻은 융자에 대해서는 이자를 비용으로 처리할 수 없다는 조항이다.
일반적으로 융자 이자를 비용처리할 수 있기 위해서는 그 융자금이 소득을 발생시키는 용도로 사용되어야 한다. 대표적인 예가 렌트소득을 얻을 수 있는 렌트주택을 구입하는데 사용된 융자이다. 융자를 얻어서 렌트주택을 구입한 이후 다시 그 렌트주택을 담보로 추가로 융자를 얻는 경우도 있다. 이러한 추가 융자는 렌트소득을 발생시키는 렌트주택을 담보로 제공하여 얻은 융자이긴 하지만, 그 이유만으로 추가로 얻은 융자에 대한 이자를 비용으로 처리할 수는 없다. 이 추가 융자를 통해 얻은 자금을 소득을 발생시키는 용도로 사용한다면, 추가 융자에 대한 이자를 비용처리 할 수 있다.
[사례1] 천지훈씨는 80만불의 은행융자를 얻어 투자용으로 렌트주택을 구입했다. 80만불 원금에 대한 이자를 매월 은행에 지급하고 있다. 이후 렌트주택의 외벽 보수공사를 위해 20만불을 추가로 융자받은 다음 그 자금을 모두 보수공사에 사용하였다. 이제 은행융자는 100만불이 되었고 100만불에 대한 이자를 모두 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 처리해오고 있다.
이와 같이, 렌트주택 구입 이후 상당기간이 지난 다음에 얻는 추가 융자에 대한 이자도 비용처리가 허용되기도 한다. 그런데 이자의 비용처리 제한 규정이 실행되며 (언제 구입한 렌트주택인지 뿐만 아니라) 언제 얻은 융자인가에 따라 비용처리가 달라지게 되었다.
[사례 2] 2020년 4월, 천지훈의 직장동료였던 서민혁도 80만불의 은행융자를 얻어 렌트주택을 구입했다. 천지훈이 투자용부동산의 외벽보수를 하는 것을 본 서민혁은 이를 따라하기로 마음먹었다. 자신의 렌트주택에 대한 공사를 계획하고 수리업자를 수배한 다음 융자를 받은 것은 2021년 4월이었다. 천지훈과 같은 20만불의 추가융자를 얻어서 모두 공사비로 사용하였다. 추가 융자액이 사용된 용도로만 보면 이자를 비용처리할 수 있어보이지만, 2021년 3월 27일 이후에 얻은 융자이기 때문에 추가 융자 20만불에 대한 이자는 비용처리할 수 없다.
이러한 사례는 매우 인위적으로 가공된 경우로 볼 수도 있다. 상당한 금액의 추가 융자를 얻어 렌트주택을 수리하거나 증개축하는 일이 흔하지는 않을 것이다. 그런데, (2021년 3월 27일 이후에 얻은) 추가융자에 대한 이자비용처리 제한 규정이 변동원금대출에 적용되면 의도치 않은 결과를 가져오게 된다.
흔히 마이너스계좌 또는 마이너스통장(‘마통’)이라고 불리는 변동원금대출은 미리 은행과 협의가 되어 잔액이 마이너스로 내려가는 것이 허용되는 계좌를 말한다. 이러한 계좌는 입출금이 자유롭게 허용되는 것이 일반적이다. 그리고 대출한도 (마이너스잔액 한도)가 남아있는 한, 그달 그달의 이자를 갚지 않아도 된다. 대출잔액, 즉 마이너스잔고가 늘어날 뿐이다. 매달 부과되는 이자로 인해 마이너스잔고가 늘어나는 것이 신경쓰인다면 그때 그때 여유자금을 입금하면 마이너스잔고가 줄어들게 될 것이다. 문제는, 변동원금대출 계좌에 이자가 부과되면 이 금액만큼 마이너스잔고가 늘어나는 데, 이것이 곧 추가대출을 얻은 셈이 된다는 것이다.
[사례 1-2] 천지훈씨가 렌트주택 보수공사를 위해 얻은 추가대출은 한도가 30만불인 마이너스통장이었고 그 한도 중에 20만불을 빼서 공사대금으로 지불한 것이었다. 마이너스잔액에 대해 매월 이자가 부과되어 마이너스 금액이 올라가고, 천지훈이 여유자금을 입금하면 마이너스 잔액이 줄어들었다. 2021년 4월에는 $900의 이자가 계산되어 마이너스잔액에 추가되었다. 이 금액은 2021년 3월 27일 이후에 발생한 융자에 해당한다.
이처럼 2021년 3월 27일 이후 변동원금대출에 대해 부과되는 융자이자는 모두 추가대출에 해당하여 (비록 점진적으로 제한되기는 하지만) 비용처리가 가능한 융자로 인정받지 못한다. 그런데 마이너스계좌의 특성상 비용처리가 가능한 이자와 가능하지 않은 이자로 쪼개내는 것은 불필요한 복잡함만을 가져올 뿐이다.
이를 감안하여, 일종의 구제방안으로 최고 수위 조항 (High Water Mark)이 도입되었다. 투자용부동산과 관련한 변동원금대출이 있는 경우 2021년 3월 27일자 마이너스잔액을 파악하고 (이 금액이 최고 수위 High Water Mark가 된다), 이후 기간에 이 잔액을 넘어가지만 않는다면 그 대출금의 이자를 모두 비용으로 처리할 수 있게 허용해주는 것이다. 물론 2025년 3월 31일까지 비용처리 가능비율이 점진적으로 줄어드는 것은 여기에도 적용된다.
* 위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.