■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 182회
주거용 부동산 거래 – 3편
3. 필수적인 Check Points
이번 회에서는 부동산을 팔고 살때 반드시 확인하고 검토하면 좋을 사항들에 대하여 살펴 보기로 하겠다.
(1) 해당 물건에 대한 조사 및 정보 확인
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등기부 (title) 상에 매매에 걸림돌이 될 수 있는 것이 등기되어 있는지 살펴보고, 필요한 조치를 취할 필요가 있다.
융자은행 앞으로 등기된 mortgage는 통상 변호사가 은행과 연락을 취하여 해지 절차를 밟으므로 걱정할 일은 아니다.
그러나 사인이 등기해 놓은 private mortgage, 분쟁이 있어 등기해 놓은 caveat이나 notice of claim, 기한이 만료되거나 조건이 충족되어 쓸모가 없어진 encumbrance 등 등기부의 ‘Interests’ 부분도 잘 살펴 거래를 마무리하는데 지장이 없는지 미리 살펴야 한다.
Builder’s Report
집을 구입할 때 오픈홈 등을 통해 직접 방문하여 물건을 꼼꼼히 살피는 것은 기본적으로 해야 할 중요한 과정이다. 그러나 전문가가 아닌 이상, 물건의 내부적인 하자까지 속속들이 알 수는 없으므로, 전문가인 builder를 통해 조사할 필요가 있다.
이 절차를 생략하고 진행한 경우, 나중에 하자가 발견되더라도 판매자에게 하자 보수를 요청할 수 없게 되므로 비용이 들더라도 매매계약 체결시에 가급적 이 조건을 넣어서 진행하시길 권고 드린다.
LIM (Land Information Memorandum)
LIM은 해당 물건이 지어질 때부터 현재까지 Council과 진행된 과정에 관한 많은 정보를 담고 있다. 따라서 Council의 요구사항들이 이행되지 않은 부분이 기재되어 있는지 먼저 살펴봐야 한다.
간혹 consent를 받았어야 함에도 불구하고, 불법 또는 무단으로 개조하는 경우도 있으므로, 그런 부분이 있는지 해당 물건과 LIM을 대조하며 살펴보고 확인하는 것도 필요하다. 또한 공사 완료 후에 준공검사 (CCC)를 제대로 받았는지도 확인할 필요가 있다.
Valuation
해당 물건의 가격이 적정한지를 비교 판단하기 위해서는 주변의 판매된 부동산의 가격 정보를 받아보는 것도 필요하지만, 좀더 정확한 정보를 얻고자 한다면 전문 평가사에게 맡겨 가격 및 가치 평가를 받아 볼 필요도 있다. 은행 융자를 얻는 경우 해당 은행에서 이 valuation을 요구하는 경우도 있다 (특히 신축 부동산의 경우).
바디콥의 Disclosure Statements
Unit title을 가진 물건이라면 반드시 바디콥에서 제공하는 문서를 받아서 확인할 필요가 있다. 이를 통해 주로 levy 금액과 납부시기, 연체 내역, 소송이나 기타 분쟁 사항이 있는지, 보험 가입은 되어 있는지 등의 정보를 얻을 수 있다.
독성 (마약) 검사 (Toxicology Report)
뉴질랜드에서 마약의 문제는 과거나 현재나 심각한 문제이다. 최근들어 이런 문제의 심각성을 반영하여 표준계약서에도 이 조건을 추가할 수 있도록 정형화시켜 놓고 있다.
특히 오랜 기간 동안 rent를 주고있던 집이나, 외딴 곳에 있는 집 등을 구입할 때는 이 문제를 한번쯤 생각할 필요가 있다.
특히 가족 중에 아기나 환자, 노약자가 있다면 이 조건을 넣어서 검사를 하시기를 권고드린다.
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