토지분할(土地分割)과 합필(合筆)의 시너지(Synergy) 효과
■ 상업용 부동산 데이빗한 컬럼
이번주에는 부동산 가치를 극대화하는 방법중의 하나로 필지분할과 합필(필지병합)에 대하여 자세히 알아보고 자신의 소유한 부동산의 가치를 효율적 및 체계적으로 올릴수 있는 방안을 검토해 보기로 한다.
우선 첫번째로 토지분할에 대하여 간단히 개념을 정리해 보기로 한다.
일반적으로 토지분할이 가능한 토지에 대하여는 시티카운실에서 요구하는 조건과 규정에 적합하면 토지를 분할하여 섹션 분양 토지 개발(開發)을 통하여 자산가치를 증식할 수 있다. 해당 지역에 따라 분할 조건과 규정이 달라질 수 있으므로 사전에 정부에서 허가하는 조건에 대하여 검토하고 토지를 구입하여야 한다. 예를 들면 5에이커가 최소 분할단위이면 30에어커의 토지를 5에이커씩 토지 분할하여 섹션을 분양(판매)할 수 있다. 5에이커의 토지를 구매할 경우 1에이커가 최소분할 허가 단위이면 5개의 섹션을 1에이커씩 분할하여 판매하거나 토지를 5개로 분할하여 한 필지당 (1에이커) 주택을 각각 한채씩 지어서 총 5채의 주택을 개발할 수도 있다. 이처럼 큰 토지의 재산가치를 정부에서 규정한 최소단위 면적으로 토지를 분할하여 재산가치를 증식시키는 방법을 검토(檢討)해 볼수 있다.
또는 현재 토지 분할이 개발제한과 정부 정책에 따라서 분할이 불가능한 지역이 정부의 주택정책과 개발계획(開發計劃)에 따라서 해당지역의 용도(用度)와 제한(制限)이 변경이 될 경우 상당한 수익을 기대하게 된다. 최근 몇 년 사이에 오클랜드의 주택개발정책에 따라서 오클랜드 북부와 남부 서부 등 정부의 유니타리 플랜에 의하여 대규모 택지개발 지역으로 변경되어 짧은 시간안에 엄청난 수익을 얻게 되는 투자자들을 많이 만나게 된다.
두번째로 최근에 필자가 합필을 통하여 엄청난 수익(收益)을 얻게되는 사례도 살펴보기로 한다.
최근 주택가격이 급상승하면서 오클랜드 내부에 택지개발부지가 많이 부족하게 되어서 개발업자의 수익성향상과 개발비용을 낮추기 위하여 테라스 타운하우스 또는 아파트를 공급하는것이 점점 더 많아지고 있는 추세이다. 가능하면 작은 토지위에 용적율과 건폐율을 높이기 위해 주택보다는 테라스 타운하우스, 타운하우스 보다는 아파트를 짓는것이 휠씬 더 비용은 적게들고 수익을 높일수 있기 때문에 분양성이 좋은 위치에 있는 토지를 더욱 선호한다. 더구나 택지 중에서 테라스 타운하우스 또는 아파트 죤으로 지정된 곳에서만 아파트를 지울수 있는 허가가 나오게 되는것이다.
예를들면 일반 주택지에 있는 허름한 한채의 주택이 있는 600m2에서 700m2의 토지를 우선 구입한다. 구입 후 최초로 구입한 바로 옆에 있는 주택을 추가로 몇 개 구입하여 아파트로 짓는 프로젝트로 전환하는 것이다. 현재 오클랜드에 있는 대부분의 주택들이 한채 또는 두채를 개발하여 지을경우 소규모 타운하우스 몇채밖에 지을 수 없다. 하지만 세채, 네채, 다섯채, 여섯채, 일곱채가 모일경우 용적율(容積率)과 건폐율(建蔽率)을 극대로 활용하여 적은 토지위에 보다 많은 주택을 지울수 있어 토지이용율의 효율화 및 극대화하게 된다.
투자자가 해당지역의 택지를 몇 개를 구입하여 개발하는 방식도 있지만 이웃한 각각 개별 토지 소유자들이 공동으로 개발하거나 판매하는 방식도 검토해 볼수 있다. 필자가 전달하는 메시지는 중요한 위치에 있는 주택의 택지는 합필을 통하여 토지가격을 최적화 및 극대화 할 수 있다는 것을 말하고 싶은 것이다.
최근에 서로 이웃한 주택소유자들이 일반가격보다 더 높은 가격에 판매한 사례를 살펴보자.
110번지와 112번지 두명의 주택소유자가 이웃한 두채의 주택을 합필하지 않고, 명의 변경도 하지 않은 채 두채를 동시에 경매에 진행하였다. 우선 두채를 동시에 경매하는 방식과 두채를 각기 개별경매하는 두가지 방식이 있었는데 먼저 두채를 각각 경매하는 방식으로 진행되었다. 개발업자 및 투자자의 입장에서는 한채를 낙찰받는것 보다는 2채를 동시에 낙찰받아서 개발하는 것이 휠씬 더 이익이므로 다른 일반 경쟁자들을 물리치기 위하여 치열한 경합을 벌려서 높은 가격에 구입하게 되는 과정을 치루었다. 한채만 구입하려는 일반바이어의 입장에서는 개발업자와 경쟁하게 될 경우 많은 부담이 되지만 두채를 구입할 경우 얻게되는 개발이익이 한채를 구입하는 일반 바이어보다 휠씬 더 크기 때문에 더높은 가격을 주고서라도 과감하게 옥션을 통해서 보다 높은 가격을 지불하고 구입하게 되는것이다.
특별히 주택의 평가금액이 비슷할 경우에는 처음부터 동시에 같은 매물로 경매로 진행할수도 있지만 이웃한 매물의 가치가 많이 차이날 경우에는 같은 옥션날 각각 따로따로 진행해도 매도자입장에서는 시세보다 높은 가격에 팔수 있는 좋은 기회를 갖게되는 것이다.
토지를 구입하고 소유하고 어떻게 개발하는냐에 따라서 비용과 수익이 달라질 수 있지만 판매 방법에 따라서도 다양한 수익이 달라질 수 있음을 현업에서 23년 경험하면서 많은 것을 깨닫게 된다.
다음 번 칼럼에서는 보다 구체적으로 위에서 언급한 내용에 대하여 얼마만큼의 투자를 통해서 수익을 얻게 되는지 구체적으로 살펴보기로 한다.