■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
플랫소득도 소득세를 내나요? Flat Income
집의 일부를 타인에게 주거공간으로 빌려주고 돈을 받는 것을 플랫소득 Flat Income이라고 한다.
한국에서도 예전에는 셋방살이라고 하여 드물지 않은 주거형태였다.
이렇게 플랫소득을 얻고 있다면 이에 대해서 소득세를 내야할까?
물론이다.
자기가 소유한 주택의 방 한개나 두개를 타인에게 빌려주고 세를 받는 경우도 있고, 자기가 렌트한 주택에 남는 방을 다른 사람에게 세를 주어 렌트비의 일부를 충당하는 경우도 있다.
어떠한 형태이든, 플랫소득에 대해 정리를 하고 매년 개인소득세 신고에 포함하여야 한다.
자기가 소유한 주택에 직접 거주하면서 플랫소득을 얻고 있는 경우에는, 플랫을 주고 있는 공간이 집 전체공간의 50%를 넘어가는지 여부에 따라 소득세 관련 처리가 달라진다. 대우가 달라진다고 할 수있다.
50%를 안 넘어가는 경우
자기가 소유한 주택의 대부분을 소유주가 거주하는 용도에 사용하고 있기 때문에, 일부 공간에서 플랫소득이 발생한다고 하여도 이 집은 소유주 거주 주택으로 분류된다. 주거용부동산 관련세제에서 실거주자에게 주어지는 여러가지 면제혜택을 고스란히 누릴 수 있다. 플랫소득에 대해서만 성실하게 소득세를 납부하면 된다.
50%를 넘어가는 경우
자기가 소유한 주택의 대부분을 렌트 소득을 얻는 용도에 사용하고 있기 때문에, 일부 공간에서 소유주가 거주하고 있다고 하여도 이 집은 렌트 주택으로 분류된다.
렌트 주택이라고 한다면
아무리 소유주가 거주하고 있다고 해도, 일단 렌트 주택으로 분류된다면 주거용 부동산 관련세제에서 실거주자에게 주어지는 면제혜택을 받을 수 없다.이에 따라 다음 세가지 부분에서 불이익을 받는다:
- 법에서 규정된 기간 이내에 판매를 하는 경우 매매차익에 대해 소득세가 부과된다 (Bright-line Test)
- 융자를 얻어 집을 구입한 경우, 융자이자의 비용처리가 제한된다 (Interest Limitation)
- 혹, 플랫소득을 정산하니 손실로 정리되었다고 해도 이러한 손실을 소유주의 다른 소득에 상쇄시킬 수 없다 (Loss Ring-fencing)
플랫공간의 %는 어떻게 계산하는지
플랫소득을 얻고 있는 주택의 실내공간에서 소유주가 전적으로 사용하는 공간, 세입자가 전전으로 사용하는 공간, 그리고 소유주와 세입자가 공동으로 사용하는 공간으로 구분한 다음 플랫소득을 발생시키는 %를 구하게 된다.
[사례] 직장인 서문춘 씨는 3베드룸 주택을 소유하고 거기에 거주하고 있다.집의 전체면적은 180sqm이다.남는 방 2개에 세를 주고 플랫소득을 얻고 있다.30sqm 큰방 하나와 16sqm 작은방 하나를 서문춘 씨가 직접 사용하고 있고, 20sqm 짜리 방 2개를 세를 주고 있다. 부엌과 거실, 화장실은 세사람이 모두 공유하고 있는데 이 공유공간의 면적은 94sqm이다.
따라서, 서문춘씨가 플랫소득을 발생시키는 공간은87sqm이다.
[세입자 두명이 전적으로 사용하는 방 2개 40sqm + 공용공간의 50%인 47sqm = 87sqm]
이 플랫소득을 발생시키는 공간의 비율은 48.33%이다.
[플랫소득발생공간 87sqm/전체주택면적 180sqm = 48.33%]
플랫소득이 발생하는 공간이 50% 미만이므로 서문춘 씨는 실거주 주택을 소유하고 있는 것으로 인정된다. 이에 따라 이 주택을 판매하여도 보유기간에 상관없이 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는다. 또한 이 주택을 구입하며 융자를 얻었을 경우, 그 융자에 대해 지급하는 이자의 일부(48.33%)를 플랫소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 있다. 혹시 플랫소득과 그에 대한 비용을 정리하여 손실이 기록된 경우 그러한 손실액 만큼 개인소득신고에서 다른 소득을 상쇄시킬 수도 있다.
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