▣ 리소스 컨센트(Resource Consent)에 대하여
: 데이빗한 부동산 컬럼
최근 주택 가격이 상승하여 주택 가격 상승률이 소득 성장률을 계속 초과하고 있어 주택구매자가 오클랜드 주택 시장에 진입하는 것이 점점 더 어려워지고 있는 상황이다.
오클랜드의 새로운 택지 크기는 지난 30 년 동안 약 3 분의 1로 줄어 들었고 오클랜드는 현재 구입 가능한 주택 공급 위기에 처해가고 있으며 비싼 주택 가격과 큰 토지를 가진 주택의 수가 줄어 점점 작은 주택을 선택할 수밖에 없는 상황이 되어가고 있다. 또한 교외의 큰 집보다 시내의 편리한 위치에 살기를 원하는 사람들도 늘고 있다. 저렴한 가격대, 편리한 교통과 접근성 때문에 유닛과 아파트를 선택하는 구매자가 늘어나고 있다.
오클랜드 도시계획법의 새로운 유니타리 플랜은 궁극적으로 집약화 및 소규모 주택 건설을 쉽게 하여 결과적으로 저렴한 주택이 지어질 수 있도록 법규가 마련된 것이다. 모든 건물 프로젝트는 1991년 자원 관리법 (RMA) 및 2004 년 건축법을 준수해야 하며 본 법에 따라 자원 동의서 (Resource Consent) 그리고 건축 동의서(Building Consent) 가 필요한지 알 수 있고, 승인을 받기 위해 해야 할 일들 또한 서술되어 있다. 리소스 컨센트 즉 자원 동의서는 토지와 같은 자원을 사용하기 위해 시청의 허가를 받는 것을 말하며 토지를 분할하거나 시청의 도시법규와 기준에 부합하지 않는 개발 행위에 대해서 리소스 컨센트를 받고 진행해야 한다. 리소스 컨센트의 중요 역할은 자원 사용이 환경 및 지역 사회에 미치는 영향을 고려하고 심각한 영향을 줄이기 위한 심사 및 허가 조건이다. 일단 개발을 하고자 하는 토지에 적용되는 도시법규 및 리소스 컨센트에서 요구하는 사항을 충분히 이해하고 이에 부합하는 개발을 구상해야한다.
리소스 컨센트는 특정 토지에서 특정 개발행위를 하는 것을 시청에서 허가를 맡는 것을 말한다. 이러한 개발 행위는 주변 환경과 자연 또는 인근 지역 사회와 후세들에 영향을 줄 수 있다. 따라서 건축 작업이 토지 또는 다른 사용자에게 영향을 주는 경우, 예를 들어 허용되는 건물이상으로 계획된다면 리소스 컨센트가 필요하다. 리소스 컨센트가 필요한 활동의 예를 우선 들어보기로 한다.
● 토지분할의 경우
● 대규모 토지공사
● 시청법규에서 허용하는 것보다 건물을 토지 경계면에 가깝게 짓거나 높게 또는 크게 지을 경우
● 홍수가 발생하기 쉽거나 오염이 심한 지역에 주택 건축
● 기본 건물을 새로운 용도로 변경
시청에서 리소스 컨센트를 허가할 때는 환경 및 공동체에게 위배되는 요소를 감소시키는 일련의 조건들과 함께 신청인에게 승인서류를 제공하게 한다. 주택 신축을 위한 일반적인 리소스 컨센트 조건은 다음과 같다.
● 미사 울타리와 같은 흙탕물 제어 장치
● 커뮤니티에 과도한 소음을 방지하기 위해 현장 작업 시간 제한
● 엔지니어, 토지 측량 기사 및 배관공으로부터 받은 거래 인증서
● 건설 및 교통 관리 계획
건축 프로젝트를 마치면 리소스 컨센트와 빌딩컨센트 사항을 검토하고 필요한 문서를 시청에 제출해야 한다. 건축법(Building Act)은 뉴질랜드 전역의 신규 건물 및 기존 건물의 증축, 개조, 철거 및 유지 보수를 다루고 있으며 본법은 건물이 안전하고 건강을 해치지 않고 처음부터 올바로 지어지도록 건축실무자의 면허를 포함하여 건축 작업과 관련된 사람들을 위한 표준 및 절차를 제공하게 된다. 건축법에 따른 건축 코드는 건축 기준에 부합 해야 하는 최소 기준을 제시하며 건축 코드는 뉴질랜드 전역에 통용되는 공통된 최소 규칙을 제공한다.
빌딩컨센트(건축 동의서)는 건축법에 따라 시청이 제공하는 공식 승인서로, 건축 작업을 수행할 수 있도록 허용한다. 건축 작업에는 건물을 짓거나, 변경, 철거 또는 제거와 관련된 작업이 포함되며 시청은 제안된 건축 작업이 건축 코드의 요구 사항을 충족시킬 때만 빌딩 컨센트를 발행하게 된다. 빌딩컨센트가 없는 경우 건축 작업을 수행해서는 안된다. 모든 건축 작업이 빌딩 컨센트가 필요하지는 않지만 건축 코드의 최소 요구 사항을 충족해야 한다.
Project Information Memorandum (PIM)은 건축법에 따라 시청이 발행하는 보고서로 건축 프로젝트가 가능하고 실용적인지 여부를 결정하는 데 도움을 준다. 따라서 사이트 플랜 등 예비플랜이 준비되었다면 리소스 컨센트나 빌딩컨센트를 신청하기 전에 PIM을 조기에 신청하는 것이 효휼적으로 사업을 진행할수 있다. PIM에는 개발 예정지에 대해 시청이 알고 있는 자료, 자원관리법(RMA)의 요구 사항 (리소스컨센트가 필요한 지 여부 포함) 및 개발에 영향을 줄 수 있는 별도의 승인이 필요한 기타 법령에 대해 정보를 제공해 준다.
앞으로 토지의 부족으로 퓨쳐 어반죤에 대한 많은 관심을 갖게될 것이다. 다음 컬럼에서 그에 대한 투자 및 개발과 이용에 대한 기본적인 정보를 알아보고 좋은 투자물건을 고르는 방법과 요령에 대해서도 자세히 살펴보기로 하자.