▣ 마켓 렌트비와 렌트 수익률: 그레이스 부동산컬럼
안녕하십니까 프로퍼티 매니지먼트 전문 교민 업체 고렌트의 그레이스 입니다.
이번 컬럼에서는 마켓 렌트비의 관계와 렌트 수익율과 거기에 따르는 리스크에 대하여 알아 보겠습니다.
주택을 소유하고 렌트 수익을 올린다는것은 일종의 사업의 일환으로 고려해야 할 사항이 많이 있습니다. 렌트 시장도 하나의 시장이기 때문에 수요와 공급의 법칙이 적용 됩니다. 모두 인지 하시는 것과 같이 렌트도 수요가 많으면 렌트비가 올라가고 그것을 테넌트가 인정하면 그것이 렌트비(시장가)가 됩니다. 또 렌트 수요가 적으면 테넌트를 구하는 오너가 가격을 다운시키면서 렌트가격은 내려가는 것입니다. 이렇게 시장에서 결정되는것이 적정 시장가격의 렌트비가 되고 이 렌트비는 오너의 중요한 수익이 됩니다. 이렇게 보유 주택을 테넌트에게 임대해 줌으로써 렌트 수입을 발생시키는 사업을 주택렌트 사업 또는 주택 투자사업이라고 할 수 있습니다. 그래서 이러한 사업의 성공을 위하여 꼭 검토하고 계획을 세워야 하는것이 마켓렌트 금액입니다. 어떤 오너는 적정한 가격의 렌트비를 책정하여 안정된 수익을 기대하고 또 다른 오너는 다소 높은 렌트비를 책정하여 좀 더 많은 수익을 올리려고 합니다. 그러데 오너의 결정에 따라서 결과는 다소 상이한 경우가 많이 발생 합니다.
투자 격언에 “고위험 고수익”이라는 말이 있습니다. ” 우리말로 위험한 장사가 많이 남는다” 만약에 주택의 오너가 시장 랜트 가격보다 다소 높은 가격을 요구하는 경우가 있다고 가정하면 다음과 같은 시나리오를 예측할수 있습니다. (결과적으로 렌트마켓에서는 위험한 장사가 많이 남는다라고 할 수 없습니다)
렌트 시장의 특성상 매물의 광고 매체에 따라서 거의 모든 매물이 일시에 광고 되는경우가 대부분입니다. 예를 들면 동일기간에 유사 가격대의 매물들을 테넌트는 누구나 알수 있다는 것입니다. Trade Me 광고를 살펴 보면 같은날 같은 지역에 렌트 매물을 검색하면 모든 매물을 한눈에 비교 검토할 수 있습니다. 테넌트의 입장에서 보면 싸고 좋은 매물을 검색하게 되는데 테넌트들은 시장에 있는 모든 매물을 놓고 자기의 형편에 맞는 매물에 대하여 관심을 보이게 됩니다. 그래서 가격이 높게 책정된 매물은 테넌트의 관심을 못받게 되고 이 매물은 시간이 흐를수록 신규 테넌트들의 관심에서 멀어져 가게 됩니다. 따라서 시장가격보다 높은 가격을 원하는 오너들은 적정 시간에 테넌트를 구 할 수 없게 되고 시장에서 매물로 시간을 지체하다보면 좋은 테넌트를 구할수 있는 가능성이 갈수록 적어지게 됩니다. 혹시 테넌트를 구한다 하더라도 테넌트들이 높은 가격을 택하지 않을수 없는 사정을 가진 경우가 대부분입니다. 예를 들어 크레딧 점수가 나쁘다던지, 여타 적정한 매물들에 신청했으나 실패한 경우 등 많은 이유가 있습니다. 한 마디로 좋은 테넌트일 확률이 아주 적다는 것이고 제 때에 테넌트를 찾지 못하여 공실률이 생길 가능성이 커집니다. 또한 이런 테넌트를 구했다 하더라도 입주한 테넌트 입장에서는 정말 어쩔수 없는 선택으로 렌트 계약을 한 경우가 되어 가능하면 빨리 싸고 좋은집을 찾아가려는 경향을 보이므로 렌트기간을 안정되게 유지하기 어렵습니다. 여러가지 이유를 들어 고정 렌트 기간을 어기고 조기에 이사나가는 테넌트들이 대부분 이 부류에 속한다고 볼 수 있습니다. 이 때 오너가 받는 스트레스와 새로 테넌트를 찾아야 하는 부담감은 보상받을 길이 없습니다.
이번에는 반대로 시장가에 맞게 광고를 하여 테넌트를 찾는 경우를 알아 보겠습니다. 적정 시장가에 매물이 올라오면 많은 테넌트들의 관심을 받고 첫번째 집보여줄때 문전 성시를 이룹니다. 경우에 따라서 과다한 경쟁을 통해 랜트비가 오히려 올라가는 경우도 있습니다. 하지만 무엇보다도 중요한것은 많은 사람들중에서 오너의 입맛에 맛는 테넌트를 고를수가 있기 때문에 장기적으로 안정되고 좋은 테넌트를 고를 수 있습니다. 따라서 선정된 테넌트는 많은 경쟁을 물리치고 입주를 하게 되므로 집에 대하여 애착을 가지게 되고 렌트비가 비싸다는 생각을 하지 않게 됩니다. 이런 테넌트들은 집을 잘 관리하고 렌트비 지불을 정확하게 하게되므로 좋은 테넌트로 오너에게 안정된 수익을 가져다 주게 되는 것입니다.
선택은 오너에게 있습니다. 좀 더 나은 수익을 바라고 고위험을 선택하느냐 (확률적으로 좋은 수익률일 수는 없지만) 적정수익에 안정적인 렌트를 선택하느냐 입니다. 만약에 테넌트가 문제를 일으켜 법정에 가신적이 있으시다면 이 문제에 대하여 다시한번 검토해 보시기 바랍니다.
테넌트들은 누구나 싸고 좋은 집을 원합니다. 테넌트들에게 렌트비 지불이 부담이 되는 경우 대부분 오래동안 안정되게 머물지 못하고 조기에 이사 나가게 되므로 오너의 입장에서는 렌트가 공백을 이를수 있는 위험을 초래하게 됩니다. 또한 문제가 있는 테넌트들로 인하여 노티스 송부나 법정문제로 스트레스와 시간 낭비 등을 생각하면 주택 오너님들은 심각하게 이 문제를 숙고하셔야 합니다.
안정적 장기적인 수익이냐 아니면 고수익 고위험이냐…여러분이 선택 하십시요.