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▣ 부동산 상가 건물옥션 구입사례 분석 : 데이빗한 부동산컬럼
이번 주 컬럼은 지난주에 판매된 지방의 옥션매물에 대한 매물을 참고로 살펴보려고 한다.
보통 지방의 물건의 경우에는 상가가격은 저렴하지만 이에비해 임대료가 비교적 비싼 매물들이 있다. 지난주 옥션에 나왔던 헤밀톤 지역 상가의 경우 시내 중심의 핵심상권에 위치하여 사업이 잘되는 달러 스토아 비즈니스가 입점되어 비교적 높은 임대료를 내고 있는 상황이었다. 임대 수익용 및 인베스트 물건으로 상가를 구입하는 잇점 (매리트) 중에 하나는 주택보다 상가 임대료가 비교적 높다는 것이다. 더구나 경우에 따라 현재 입주한 세입자와 계약을 종료할 경우 상가구입자가 권리금과 시설비 및 인허가 비용을 지불하지 않고 무료로 상가 운영권과 권리를 인수받을 수 있는 좋은 챤스가 발생할 수 있다. 대부분의 상가에서 사업을 하는 사업주의 경우 비즈니스를 구입하기 위하여 권리금을 지불하고 입점한 후에 매월 수천불의 건물임대료를 납부하면서 사업운영의 순수한 이익금을 매월 건물임대료로 지불되어 순이익이 떨어지거나 사업운영에 많은 걸림돌이 된다. 하지만 성공적인 사업을 운영하는 사업주를 자세히 살펴보면 사업초기에 어느정도 자본이 마련되면 사업관련 상가를 최우선적으로 구입하여 매월 납입하는 임대료 부담을 없애고 또한 부동산가격 가치 상승으로 인한 여러가지 혜택을 누리면서 보다 많은 대출담보능력을 통하여 사업을 더욱더 자신있게 확장하는 경우를 살펴볼 수 있다.
위의 달러스토와 옥션 매물의 경우에는 지방의 시내 중심가에 위치했음에도 불구하고 상당히 저평가되어 현재 달러 스토어에 관심있는 사업주에게는 아주 좋은 투자기회는 물론이고 현세입자와 계약이 종료될 경우 권리금없이 사업체를 무상으로 인수받을 절호의 챤스가 되는 것이다. 권리금을 주고 비즈니스를 구입하지 말고 권리금 금액으로 아예 상가건물을 매입하고 계약종료후에 사업체를 무상으로 인수받을 기회인 것이다. 옥션당일 2명의 경합을 통하여 19만불에서 중단되자 옥션이 유찰되었지만 옥션후 30분안에 옥션 사무실에서 부동산 중개인이 최종입찰 매도인과 매도인의 협상을 통하여 최종 20만불에 낙찰되었다. 이런 옥션 진행과정에서 또다른 관심있는 바이어는 옥션에 참석을 하였지만 입찰에 참석하지 않고 유찰된 것을 보고 집으로 돌아가서 당일 저녁때 오퍼를 만들려고 계획하고 있었다. 하지만 옥션장에서 옥션 참석도 하지 않았고 본인이 관심있다는 것을 에이젼트에게 나타내지 않았기 때문에 유찰이후에 옥션현장에서 참석한 바이어와 단독으로 협상하여 저렴한 가격에 판매를 해 버려 좋은 챤스를 놓친 것이다. 이 바이어는 오퍼를 20만불보다 훨씬더 높은 가격에도 살 수 있는 계획과 관심을 갖고있었는데도 불구하고 적극적으로 구매의사를 표현하지 않아서 좋은 구입 타이밍을 놓치게 된것이다. 그는 옥션 유찰후에 옥션에 참석한 바이어와 바로 현장에서 네고해서 팔린 것을 보고 상당히 실망하였다.
바이어는 보통 3단계의 작전으로 나누어서 구입할 수 있는데 옥션전, 옥션당일, 옥션후의 3가지 방법이다.
(1)옥션전에 자신이 원하는 금액에 오퍼를 해보고 Accept가 되지 않았을 경우에 즉 다시말하면 Prior Auction offer가 받아주지 않았을 경우에 다시 옥션날 참석하는 방법이 있다.
(2)다시 옥션 당일날 입찰에 참석해서 경쟁자가 많지 않아 리저브가격에 도달하지 못했을 경우에 옥션 현장에서 옥션너를 통하여 매도인과 매수인이 현장 네고를 하여 가격을 저렴하게 낙찰받을 수도 있다.
(3)더구나 옥션현장에서 협상이 결렬되었을 경우 옥션후에 시간을 갖고 협상을 하여 좋은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회를 만들 수 있다.
이번 옥션의 경우에는 완전히 자신의 입장에서만 생각해서 옥션 유찰후에 협상해서 가격을 좀더 깍아 보려고 했지만 오히려 좋은 기회를 상대편에게 빼앗기게 되었다. 상대편 경쟁자쪽에서 보면 먼저 단독 입찰하여 리저브에 도달하지 못하자 옥션유찰후 옥션현장에서 다른 경쟁자가 관심을 갖기전에 경쟁자 없이 단독으로 협상하여 저렴한 가격으로 상가건물을 성공적으로 구입한 케이스라고 할 수 있다. 옥션 매물의 경우 저평가되어서 급매물로 나오는 경우가 왕왕 있으므로 적극적인 자세로 옥션에 참석하되 소극적인 방법으로 가격을 협상하면 의외로 좋은 결과를 얻을 수 있는 마켓이 형성되어 가고 있는 추세이다. 옥션에서 성공적으로 구입하는 바이어들의 성향을 보면 적극적의 자세가 성공의 중요한 키워드라고 볼수있다.
또한 조건부 계약을 할 때 매도인의 입장에서 추가로 Escape clause를 보통 3days로 해서 삽입하는데 관심있는 매물일 경우에는 Back up (백업오퍼)를 작성해서 적극적으로 물건을 공략해 보는것도 좋은 방법이다. 현재 부동산 시장에서는 많은 경우 은행융자와 기타 여러가지 사정으로 인하여 컨디션 계약후에 취소되는 경우가 많다. 더구나 모기지 승인받기가 점점 더 어려워지는 상황이므로 컨디션 계약으로 매매 계약이 체결된 물건에 관심이 있을경우 첫번째 계약이 취소될 경우 다른 제2의 바이어가 나타나서 경쟁이 될 수 있으므로 사전에 제2의 컨디션 계약을 체결할 수 있다. 이런 백업오퍼의 계약 내용은 제1계약이 취소될 경우 성립이 된다는 조건부 계약으로 아주 좋은 물건을 놓쳤을 경우에 혹시 취소될 경우에 구입하겠다는 계약이므로 이것을 잘 활용하면 좋은 조건에 부동산을 구입할 수 있는 기회가 될수도 있다.