▣ 부동산 서브디비젼 및 개발에 의한 가치 증대
: 데이빗한 부동산 컬럼
이번주 칼럼에서는 부동산 서브디비젼 및 개발을 통하여 부동산 가치를 증대한 케이스 몇가지를 살펴보고 부동산을 통한 재테크에 관하여 자세히 살펴보기로 한다.
우선 서브 디비젼을 통한 재테크 및 개발의 매력에 대하여 살펴 보기로 한다. 최근에 웨스트 게이트, 쿠메오, 데어리 플랫, 실버데일, 웨누파이, 알바니, 두루리 등 오클랜드 외곽지역의 택지개발의 수요가 증가함에 따라 과거에 저평가 되었던 매물들이 상당히 높은 가격에 택지개발회사에 거래되어 상당한 시세차액을 기대할 수 있게 되었다. 불과 수년만에 투자금액의 몇배의 차액을 서브디비젼 또는 부동산 개발을 통하여 개발이익을 얻을 수 있게 된 것이다.
오클랜드의 부동산 가격이 상당폭으로 단기간에 상승함에 따라 지방도시들도 많은 폭의 부동산 동반 상승의 현상을 가져왔다. 저평가된 지방도시에 대한 기존 선입관을 버리고 소액으로 투자할 수 있는 매물들에 대하여 적극적으로 공략하는 새로운 부동산 패러다임과 사고방식의 전환이 무엇보다 필요한 시기가 도래되었다.
지난 20년동안 오클랜드의 부동산 개발이 정체되었던 것이 최근에 주택가격상승과 더불어 오클랜드 유니타리플랜과 광역화 도시계획에 따라서 교통망 정비와 새로운 도로건설 및 주택건설계획에 따라서 웨스트 게이트 등 상당히 많은 프로젝트들이 오클랜드 전역에서 개발, 진행되고 있는 상황이다. 이에 대하여 많은 투자자들이 지방도시 및 외곽으로 눈을 돌려 새로운 투자처를 찾고 있는 상황에서 향후 발전가능성이 있는 지방도시 인근의 개발가능성 및 서브 디비젼이 가능한 저평가된 토지에 눈을 돌리고 있다.
토지투자는 일반적으로 주택 및 일반 건물보다는 수익성이 낮지만 장기간 보유함으로써 향후 상당한 시세차액을 기대할 수 있는 종목이기도 하다. 또한 적극적인 투자방법의 하나로 토지 분할 (서브디비젼)의 예를 들 수 있다. 대규모 토지를 시티카운씰에서 정한 최소의 토지면적으로 토지분할 작업을 해서 분양함으로 투자금액의 몇배를 회수하는 경우도 자주 볼 수 있다. 서브디비젼의 경우에는 분할 비용과 허가비용이 들어가지만 토지분할 작업을 통하여 추가비용을 지불하고도 분양이익이 발생하게 되는 사례도 살펴볼 수 있다.
단기간의 수익성의 높은 순위를 살펴보면 커머셜 빌딩 > 주택 > 토지 > 농장 순으로 상가용 건물이 높게 나오지만 장기간의 양도차액(시세차액)을 살펴보면 토지 > 택지 > 주택 > 상가건물 등으로 나타난다. 높은 시세차액 또는 개발이익을 기대하기 위해서는 향후 발전가능성이 있는 토지에 투자하는 것이 바람직 할 것이다. 대체로 주식처럼 많은 부동산 투자자들은 자신의 투자능력과 선호도에 따라서 투자의 방향을 결정하게 되고 관심있는 부동산 분야에 대하여 집중적으로 탐구하게 된다.
일반적으로 상가의 매매 수익율은 주택수익율 보다 1.5배-2배이상의 높은 수익율을 가지고 있어 임대수익을 통한 현금흐름표(Cash flow)는 상당히 높은 편이어서 일반적으로 투자금액 회수기간이 주택보다 휠씬 빠른 편으로 볼 수있다. 동일한 건물에 어떤 형식과 리스금액으로 임대조건이 계약이 되어 있는냐에 따라서 건물의 가치가 달라지게 되는 것을 살펴볼 수 있다.
또 다른 예를 살펴보면 모텔을 구입한 부동산 개발업자는 즉시 모텔 허가를 취소하고 건물용도변경과 타이틀 분리작업을 하고 모텔의 객실도 약간의 인테리어 공사를 하여 객실을 각각 분리된 유니트 타이틀로 변경하여 재분양을 하였다. 주거용으로 타이틀을 분리하여 재분양을 함으로써 상당한 시세차액을 보게 되었다. 이것은 부동산 물건의 사용용도를 변경하는 개발을 통하여 상당한 수익을 발생한 사례라고 볼 수 있다.
다음은 최근 수년동안 시티카운씰에서 추진하고 있는 유니타리 플랜의 하나로서 지역에 대한 죤 변경(용도변경)을 통하여 상당한 시세차액을 얻은 경우를 살펴보자. 이경우는 특별히 토지 소유자의 개발에 대한 노력보다는 정부에서 택지보급을 확장하고 개발을 장려하기위하여 정부에서 농장 및 루럴 지역을 택지개발지구로 변경함으로써 토지가격의 급등을 통하여 상당한 부를 얻게되는 케이스이다. 이런경우 개발계획 및 개발순서에 따라서 같은 택지개발지구라도 지가의 형성과 판매가격이 다소 차이가 발생하게 된다.
부동산 서브디비젼 및 개발을 통하여 부동산 가치를 증대한 케이스 몇가지를 살펴보았다. 다음호에는 위의 사례에 관한 구체적인 내용들에 관하여 보다 상세하게 살펴보기로 한다.