▣ 부동산 The bright-line rule(브라이트 라인룰)에 대하여
: 데이빗한 부동산 컬럼
이번주에는 부동산 매도시에 발생하는 세금부분에 대한 the bright-line rule 에 대하여 자세히 살펴보기로 한다. 2015 년 10 월 1 일 이전에 구입 한 부동산에는 bright-line property rule부동산 규칙이 적용되지 않으므로 그 이후에 구입한 부동산에 대하여 적용된다.
5년 미만 소유한 주거용 부동산을 매각하는 경우 뉴질랜드 세법에 따라서 소득세를 납부해야 해야한다. 위의 규칙은 해외 거주용 부동산을 구입하는 뉴질랜드 세금 거주자에게도 적용된다.
The bright-line rule규칙은 아래 기간에 따라서 적용되어진다.
1. 2015 년 10월 1일부터 2018년 3월 28일까지 구매하고 2년 이내에 판매하는 경우
2. 2018 년 3월 29일 또는 그 이후에 구매하고 5 년 이내에 판매된 경우
일반적으로 bright-line property rule은 부동산 소유권이 Land Information New Zealand (LINZ)에 등록 된 날에 시작하여 판매 및 구매 계약을 체결 할 때 종료하게 된다. 소유한 부동산이 다른 국가에있는 경우 해당 국가의 법률에 따라 이전이 등록 된 날부터 the bright-line rule 의 기간이 시작하게 된다.
중요한 점은 소유권이 아직 발행되지 않은 신규 분양하는 아파트를 구입하는 경우, ‘플랜에서’ 구매한 부동산의 브라이트 라인 기간은 토지 구매 계약에 서명할 때 시점으로 시작한다는 것이다.
The bright-line property rule 기간이 끝난 후 주거용 부동산 판매에 대해서는 브라이트 라인 기간 이후에 부동산을 매각하는 경우 브라이트 라인 규칙은 적용되지 않는다.
특별히 면제가 적용되지 않는 한 수익을 위해 매각하여 수익을 창출할 의도로 부동산을 구매할 경우에는 부동산 매매때마다 발생하는 수익에 대한 세금을 반드시 뉴질랜드 국세청에 납부해야 한다.
the bright-line rule 규칙에 대한 제외 조항
주거용 부동산을 판매할 때 위의 부동산 규칙이 적용되지 않는 상황이 있다.
1. 메인 하우스 주택인 경우 (실제 거주용)
2. 재산을 물려 받은 집
3. 사망 한 유산의 집행자 또는 관리자
메인하우스의 주택 제외의 경우를 살펴보면, 두개이상의 부동산을 매각하는 경우 해당 부동산이 주요 주택인지 결정해야 한다. 메인 홈은 1 개만 가질수 있으므로 주택 보유자의 가장 많은 재산의 가치가 되어있는 것으로 정할 수 있다. 하지만 아래와 같은 상황이 적용되는 경우 the bright-line rule속성 규칙에 따라 메인주택으로 선택하여 세금 혜택을 받을 수 있다.
우선, 1. 소유 한 기간의 50% 이상 동안 부동산을 주 주택으로 사용해야 한다.
2. 부동산 면적의 50% 이상을 사용해야 한다. (뒤뜰, 정원 및 차고 포함)
부동산을 사용하려는 의도가 있는 것만으로는 충분하지 않으며 실제로 이 목적을 위해 사용 했어야 한다. 2년 동안 메인 주택 제외를 두 번까지 사용할 수 있다.
집의 일부를 사업으로 사용하거나 임대 부동산이 붙어있는 경우, 부동산 면적의 50% 이상을 사용하는 것이 중요하다. 예를 들어, 부동산의 40 %를 집으로 사용하고 60%를 렌트로 주택을 임대하는 경우 해당 부동산을 판매하는 경우 메인 주택 제외를 사용할 수 없다.
특별히 2개 이상의 부동산에 거주하는 경우에는, 어느 주택을 메인 주택으로 사용하고 있는지를 결정해야 한다. 이것을 결정할 때 다음 사항을 고려해야 한다.
1. 개인 재산이 보관되는 곳
2. 각 부동산에서 생활하는 시간
3. 직계 가족이 사는 곳
4. 본인의 사회적 유대가 가장 강한 곳
5. 본인의 집 주로 사용하는곳
6. 고용, 사업, 경제와 같은 다른 관계가 커뮤니티와 어떤 관계.
7. 신뢰받는 주된 집
특별히 주거용 부동산 상속의 경우 상속받은 재산은 그 재산을 물려받은 사람이 매각할 때 명목 검사 대상이 되지는 않지만 재산의 일부가 상속 이외의 방식으로 취득되는 경우 the bright-line rule규칙이 적용될 수 있다.예들 들어 A씨와 B씨가 각각 주거용 부동산을 절반씩 유산으로 받게 되어서 A씨가 2019년 4월 12 일에 B씨에게 자신의 절반 지분을 시가로 매각하였을 경우 이제 B씨는 전체 부동산의 유일한 소유자된다. B씨가 위의 부동산을 2020 년 3월 15일에 매각하였을 경우 B씨는 그의 절반 지분을 매입한 지 5년 이내에 부동산을 매각했기 때문에 매각으로 얻은 수익의 50%에 대해 세금을 납부해야 할 의무가 발생하게 되는것이다.
소유하고 있는 부동산의 판매가 브라이트 라인 부동산 규칙에서 제외되는지 확인하는 데 도움이 필요하면 세무사에게 문의해 볼 수 있다.