▣ 상가 부동산 구입 및 판매시 공인 중개사의 역할
: 데이빗한 부동산 컬럼
부동산 상가를 구입할 경우 매도인(Vendor)이 현지인일 경우가 많은데 이런경우 대부분 키위에이젼트가 건물주의 리스팅 에이젼트 (Listing Agent)가 되어서 매도인(Vendor)의 이익을 대변해서 판매를 하게 된다. 이때 교민이 바이어(Buyer)인 경우에는 키위 에이젼트와의 언어 소통문제, 바이어들의 요구사항, 건물에 관련된 여러가지 제반 법규사항들을 정확하게 설명받기가 어려울 수도 있고 에이젼트가 건물주의 입장에서 일하기 때문에 시세보다 높게 구입하는 경우가 발생할 수도 있다. 그러므로 바이어가 교민의 입장인 경우에는 가능하면 언어 소통에도 문제가 없고 관련된 법규와 상가에 대한 정보와 가격을 자세하게 제공해 줄수 있는 같은 언어를 사용하는 경험많은 에이젼트 를 찾아서 상담하는 것이 더욱 효율적이고 정확한 정보를 제공받을 수 있는 장점이 있다.
이와는 반대로 부동산을 매각할 경우에
1. 첫번째로 한 개의 회사에 독점적으로 판매를 의뢰하는 전속중개계약(Sole Agency)을 하는 경우
2. 두번째로 조인트 전속중개계약(Joint sole Agency)는 두개의 부동산회사에 공동으로 판매를 의뢰하는 계약
3. 세번째로 여러 개의 부동산회사에 판매를 의뢰하는일반중개계약(General Agency) 계약
제너럴 리스팅의 경우에는 매도인(Vendor)이 한 회사에만 의뢰하는 것이 아니라 부동산의 모든회사에 판매를 의뢰하는 것으로 성공적으로 판매에 성공한 부동산회사에게만 중개수수료(Commission) 를 지급하고 나머지회사는 시간과 비용만 낭비하고 중개수수료를 받지 못하게 된다. 그러므로 제너럴 리스팅의 경우에는 부동산회사에서 정보망에 올려만 놓고 적극적인 마케팅을 기피하여 일반적으로 선호도 낮아 부동산측에서는 일반적으로 제너널 리스팅을 기피하게 되기도 한다.
각각의 리스팅 계약에 관한 장,단점이 있지만 부동산 물건과 특성에 따라서 매도인이 현명하게 선택하여 판매회사를 결정할 수 있고 또한 판매방법에 따른 옥션( Auction), 텐더(Tender), 네고(Negotiation), 고정가격(Fixed Price)등 다양하게 선택할 수 있다.
최근에 거래된 커며설 비즈니스의 한사례를 분석해 보면 매도인이 원하는 금액에 잘 맞추어서 거래를 성공적으로 성공시켰지만 건물주의 리스 컨디션을 만족시킬 비즈니스 바이어의 경험부족으로 인하여 건물주 리스허가서(Land loard Consent)를 받지 못해서 비즈니스 거래 성사가 취소되었다. 다음과 같은 내용을 사전에 준비하면 비즈니스 거래시 많은 도움이 될것으로 판단되어진다.
비즈니스의 성공적인 거래를 위하여 매도인측에서는 비즈니스 또는 사업체 운영에 관한 순수익 보고 자료를 최근 2-3년간의 실적을 잘 정리해 놓아야 함은 물론이고 특별히 리스 계약에 대한 재협상 또는 인수인계등에 관한 구체적인 자료를 사전에 바이어 및 건물주와 잘 협의하는 것이 현명하다. 더구나 어렵게 비즈니스 매매를 성사시켜놓고도 세입자 관련 자료를 불충분하게 준비하여 건물주의 동의를 받지 못해서 계약이 취소되는 경우를 자주 목격하면서 건물주 동의 (landlord Consent)가 비즈니스 매매의 가장 중요한 요소중의 하나임을 강조하게 된다.
비즈니스 판매가 잘되어도 최종적으로 건물주의 동의를 받지 못하면 비즈니스 매매 계약은 결국 취소하게 됨으로 많은 시간과 비용을 낭비하게 된다. 그러므로 비즈니스 매매시에는 건물주인과 체결된 리스 계약 조건과 내용뿐만이 아니라 계약기간 및 종료시점과 연간 리스료와 리스료 인상등 리스에 대한 전반적인 내용에 대하여 사전에 철저하게 준비해 놓아야 한다.
만일 리스기간이 얼마 남지 않았으면 리스 연장 또는 재계약을 통하여 판매가 가능한 리스 계약서로 준비해 놓지 않으면 중간에 계약 기간종료와 함께 건물주의 요청에 따라 건물을 비워주어야 하는 경우도 발생한다. 이런 경우에는 비즈니스를 구입할 당시에 지출하였던 소중한 권리금 및 시설비에 대한 비용을 전혀 받지 못하는 경우도 있으므로 비즈니스 매매 전문가와 자세한 상담하는 것이 현명할 것이다.
다음 칼럼에서는 비즈니스 거래시에 사전에 준비해야될 사항과 관련된 내용들에 대하여 추가로 자세히 살펴 보기로 한다.
최근에는 부동산 제공 정보 시스템이 잘 구축되어서 부동산 통합정보제공 사이트를 조회하면 모든 부동산회사의 매물들을 동시에 조회 및 관련된 자료 서비스 제공 기능이 신속하게 가능하게 되었다. 그래서 최근에는 거래시에 컨졍션 세일을 많이 하는 경향이 있다.