▣ 상업용 부동산 리스 계약 및 비지니스 거래 : 데이빗한 부동산컬럼
이번주에는 상업용 부동산 관련 리스계약과 비지니스 거래에 관련된 내용을 간략하게 살펴보자.
새로운 사업체를 운영하는 경우에 부동산을 구입하는 방법도 있지만 부동산구입 자금없이 리스계약을 통하여 부동산을 임차하여 운영하는 방법이 있다. 이런 경우에는 부동산 구입비용은 들어가지 않고 매월 임차료를 내는 방식으로 사업체를 운영 한다. 이때 최초 리스계약의 경우 임차인이 리스계약 체결후에 사업장 시설을 투자하여 운영하거나, 중간에 사업체를 파는 비지니스 매매를 통하여 동일한 임대조건 또는 새롭게 변경된 리스계약 내용으로 매도하게 되는 경우도 발생하게 된다.
일반 카페, 스시, 런치바 등을 매매할 경우 몇가지 체크할 내용에 대하여 살펴 보자. 우선 비지니스 매매의 경우에는 일반적으로 회계자료, 리스계약서,업체에 관련된 내용 등을 자세하게 준비해서 관심있는 바이어에게 제공한다. 회계자료의 경우 실제매출과 장부상 매출이 차이가 나는 경우가 많아 바이어들에게 설명하는데 많은 어려움이 발생한다. 이런 경우에는 컨디션 계약조건을 통하여 실제 매출액을 일정기간 직접 체크해 보고 계약을 완성시키기도 한다. 대체로 상업용 건물 뿐만 아니라 비지니스의 경우에도 관심있는 바이어들에게 시간과 비용을 절약해서 짧은 기간에 좋은 가격에 팔기위해서는 사업체에 대한 기본자료와 관련된 회계자료를 철저하게 준비해야 하고 사업체의 성공적인 운영이 더욱더 판매시에 중요한 요소중의 하나가 될 것이다.
리스계약시에 우선 중요하게 몇가지 살펴볼 내용을 체크해 보기로 한다. 우선 리스계약시 리스 임대료에 관한 Rent Review에 관한 내용이 있는데 크게 두가지로 대별해 볼수 있다. 우선 (1) Market Rent Review(마켓렌트 리뷰)와 (2) CPI Rent Review (물가지수리뷰)로 크게 두가지로 대별해 볼 수 있다. 우선 Market Rent(시장가격)으로 할 경우에는 주변에 리스 되고있는 리스 시장가격으로 협상한다. 이경우 렌트료 협상시에 임대인과 임차인의 리스료에 대한 견해가 서로 다른 경우 공인 감정사를 각각 고용하여 중재를 통하여 재협상을 하기도 한다. 두번째 CPI Rent (물가지수)의 경우에는 매년 정부에서 발표하는 물가지수의 변동율을 가지고 적용하게 되므로 쌍방의 분쟁없이 리스료를 조정한다.
임차인의 경우에는 Rights of Renewal (재연장권리)를 적극적으로 활용하여 사업이 잘 안될 경우 또는 부득이하게 사업체를 닫을 경우 재연장권리 기간에 해당 계약을 종료할 수도 있고 필요한 경우에는 리스 계약을 재연장해서 사업체를 계속해서 운영할 수가 있다.
Agreement to Lease에서 Rights of Renewal : Two (2) further terms of four (4) years의 내용을 살펴보면 총 12년동안의 계약기간 동안에 4년마다 2번씩 임차인이 재연장권리를 행사할 수 있는 시기에 대하여 언급한 내용이다. 12년동안의 계약이지만 각각 4년마다 세입자가 필요할 경우에 계약을 재연장하거나 종료할수 있는 권리를 말한다. 보통 재연장기간이 되면 리스비 협상도 같이 하게끔 리스 스케쥴을 잡는 것이 일반적이다.
주택의 렌트 경우에는 주택에 관련된 수리비, 재산세, 관리비 등을 임대인이 부담하는 반면에 상업용 건물은 모든 관리비, 재산세, 수리비, 보험료 (이하 아웃고잉)등을 세입자가 전체 부담하게 된다. 상업용건물의 리스의 경우에는 연간임대료+GST +Outgoings (아웃고잉)등으로 임대료를 납부하게 된다. 대체적으로 동일한 투자 금액대비 토탈 인컴을 살펴보면 주택의 렌트료보다 상업용건물의 리스료가 훨씬 더 높은 것을 살펴볼 수 있다. 이와같은 차이점은 위에서 보는것처럼 상업용의 임차인이 건물에 대한 관리비, 재산세, 수리비등 아웃고잉에 대한 모든 부분을 부담하고 있고 상대적으로 주택에 비하여 임대료가 비싼편이기 때문에 투자자 입장에서는 안정적인 주택보다는 상가를 더욱 선호하게 된다.
더구나 숙박업체의 경우에는 건물을 구입하는데 상당한 자금이 필요하여 매매대신에 리스(임차)를 통하여 건물을 구입 하지않고 적은 금액으로 비지니스를 구입하여 매년 리스료를 내면서 사업체를 운영하는 방법도 있다. 이런 경우 건물주는 건물 투자에 대한 일정한 수익율을 달성할수있고 임차인은 성공적인 영업을 통하여 매년 임대료를 내면서도 상당히 높은 수익을 달성할수있게 되는것이다. 모텔의 경우에는 통상적으로 건물과 비지니스가 분리되어 매매 되는 경우가 많다. 그러므로 보통 모텔의 경우에는 최초에 리스로 사업을 시작한 후에 사업 자금을 어느정도 마련되면 건물을 모기지를 활용하여 구입하게 되고 일정기간내에 사업을 성공적으로 운영하여 모기지를 상환하게 되면 새로운 건물주는 다시 비지니스를 매도하여 매년 임대료를 받으며 생활을 할 수 있다. 이처럼 순서가 (1) 리스구입 (2) 건물매매 (3) 모기지 상환 (4) 비지니스매매 (리스판매)등과 같이 4단계를 거쳐서 세입자에서 임대료를 받아서 생활하는 건물주로 재변신하게 되는 것이다.
특별히 비지니스 매매의 경우에는 반드시 건물주의 동의를 받아야만 인수가 가능하므로 사전에 관련된 자료를 철저하게 준비하게 동의를 받는데 어려움이 발생되지 않도록 하는것이 중요하다. 최근에 많은 계약들이 어렵게 매도인과 매수인 계약을 체결하였지만 최종단계에서 경험부족으로 인하여 건물주의 동의를 받지 못해서 계약이 취소되는 경우가 자주 발생되곤 한다. 그러므로 사전에 관련업체의 정보와 경험 및 보증인, 프로파일 등을 사전에 잘 준비하는것이 중요한 요소중의 하나이다. 더구나 건물주의 동의를 얻기 위하여 보증인 뿐만이 아니라 일정금액을 예치하는 방법도 최근에는 많이 활용 되고있는 추세이다.