▣ 상업용 부동산 Lease 계약의 특성 : 데이빗한 부동산컬럼
리스계약 기간은 세입자 입장에서 볼때 장기간 사업을 유지해야 할 경우에는 장기간으로 계약하고 중간에 재계약권리조항을 넣어서 중간에 계약을 해약하는 권리를 갖는것이 현명 하겠다. 렌트료를 조정할 경우에는 마켓프라이스 보다는 CPI(물가상승율)을 기준으로 조정하는 것이 세입자 입장에서 유리하고 추후에 분쟁을 예방할 수 있다. 반면 건물주의 입장에서는 재계약기간마다 렌트료를 인상하기 원하므로 상가임대료를 마켓 프라이스에 맞추어 조정하는 것을 더 선호한다.
사업경험이 없는 경우 가능하면 리스기간을 짧게 하고 재연장 권리를 2년마다 넣어서 사업이 잘 안 될 경우 쉽게 리스계약을 종료하는 것이 좋다. 또는 상가건물 전체를 리스하여 건물 주인의 동의를 받아 일부를 서브리스를 주는 경우도 생각해 볼 수 있다. 예를 들면 건물 전체를 계약하여 60%의 면적을 본인이 사용하고 나머지 40%부분을 분리하여 각각 서브리스를 놓으면 최초 임차인은 건물세를 거의 내지 않고 저렴하게 사용할 수 있다. 다시 말하면 상가, 사무실, 오피스, 리테일러 샾을 리스(Lease)할 경우에 건물 임대주만 동의하면 보증금 (특별조항이 없을경우) 없이 2달치 렌트비 선불로 아무런 비용 없이 수백만 달러의 건물을 손쉽게 임차(리스)할 수 있다. 리스의 조건은 건물마다, 계약내용마다 각기 다른 내용으로 다양하게 협상을 할 수 있다. 우선 Holiday Rent 조항으로 최초로 건물에 입주할 경우에 임차인이 해당사업을 시작하기 전에 건물 내부에 여러 가지 시설과 인테리어를 하게 되는 준비기간이 필요하다. 이런 경우 임차인이 임대물 입주 개시일 이후에는 렌트비를 납부해야 하는 책임이 발생하게 되는데 통상 1달에서 3달 사이에 렌트비를 준비기간 동안 받지 않도록 하는 기간을 최초계약시에 요청할 수 있다. 또한 필요한 경우 임대인에게 일정한 시설과 설비를 설치해 줄 것을 요청하거나 세입자 부담으로 설치하고 임대기간 종료 시에 원상복구하는 내용을 삽입할 수도 있다.
부동산을 매매할 경우 일반적으로 토지와 건물을 포함하여 매매를 하지만 상업용 부동산의 경우에는 토지와 건물 및 비즈니스를 각각 분리해서 매매할 수 있다. 예를 들어 모텔 비즈니스는 (1)토지와 건물 (2)비즈니스 (3) 토지+건물+비즈니스 등과 같이 3가지 종류의 거래형태로 구분할 수 있다. 초기자본금이 부족하고 사업경험이 없는 초보자의 경우에는 비즈니스 운영권 또는 매니지먼트 운영권만을 적은 자본으로 구입하여 자본을 모아서 몇 년 뒤에 모텔의 토지와 건물을 구입하여 건물 오너가 될 수도 있다. 더구나 비즈니스와 토지 및 건물을 전부 구입하여 일정한 자본을 모은 다음에는 다시 비즈니스만 팔고 매년 임대료 수익을 받아가면서 노후를 편하게 설계할 수 있는 좋은 기회를 만들 수도 있다.
반면에 건물을 처분하고자 하는 경우에는 위에서 설명한 것처럼 매년 임대소득이 필요한 경우에는 비즈니스만 팔고 건물과 토지를 소유하여 임대료 수익을 받아서 노후설계를 하고, 목돈이 필요한 경우에는 건물과 토지를 팔고 비즈니스를 직접 운영할 수 있다. 이런경우 건물주가 본인에게 임대계약을 체결한후 건물주와 세입자를 분리시킨 리스계약서를 체결한후에 건물과 비지니스를 각각 분리하여 매매하고 lease back (리스백)하는 다음과 같은 경우가 있다.
(1)건물을 매매한후 건물주가 세입자로 남거나
(2)비지니스를 매각한후 건물주가 건물을 소유하며 임대료를 받거나
(3)각각 건물과 비지니스를 각각 매각하는 경우
상업용 부동산건물의 투자 매력은 무엇보다도 주거용 부동산에 비하여 높은 투자 수익률을 손꼽을 수 있다. 주거용 부동산은 투자금액 대비 통상적으로 2~3% 내외의 수익률을 내는 반면에 상업용 부동산의 수익률은 대략 5~8% 내외로 상당히 높은 리턴을 기대할 수 있다. 더구나 상업용 건물을 리스로 임차인에게 세를 줄 경우에는 상업용 건물에서 발생하는 모든 비용에 대하여 세입자가 부담하므로 상당한 투자수익률을 가져다 준다. 다시 말하면 건물 보험료, 재산세, 물세, 전기세, 건물 유지관리비, 수리비, 관리비 등 아웃고잉에 관한 모든 비용을 세입자가 부담하므로 건물주는 상당한 투자수익률을 갖게 되는 것이다. 더구나 상업용 렌트비는 주거용 렌트비에 비하여 상당히 높게 형성되어 있다. 주택은 방 갯수로 렌트비를 산정하는 반면에 상업용 건물은 통상적으로 건물 바닥면적을 기준으로 임대료를 책정한다.
상업용 건물은 리테일 지역, 오피스 지역, 인더스트리얼 지역에 따라 건물바닥 면적 즉 m2당 산출기준이 다르게 책정되어 Retail shop 지역이 가장 높고 Industrial 지역이 다소 낮게 책정되는 것이 일반적이다. 은행대출을 활용하여 위치 좋은 곳에 수익성이 높은 상가건물을 저렴하게 구입하여 사업에 활용한다면 임대료를 절감하고 높은 상가수익률을 올릴 수 있다. 더구나 향후 재개발 또는 리모델링을 통하여 캐피탈 게인 상승으로 인한 상당한 양도차액을 얻을 수 있다. 상가는 주택에 비하여 다소 경제상황에 민감한 편이지만 높은 수익률을 꾸준하게 형성하고 있으므로 노후투자용으로 구입한다면 상당한 Cash flow에 도움을 줄 수 있다. 예를 들어서 주상복합 상가주택을 구입할 경우에는 주거용의 경우에는 단순하게 주거용 렌트수익밖에 없지만 상가주택 위층은 주거용 렌탈 수입과 아래층 상가 또는 오피스 렌트수입으로 보다 높은 수익률을 기대할 수 있다. 통상적으로 상업용인 경우에 상가건물의 가치를 환산할 경우 매년 임대료를 기준으로 얼마의 수익률을 달성하느냐에 따라 상가건물의 가치를 결정한다.
상업용 건물 중 은행, 관공서, 대기업 등이 임차인으로 들어와 있는 물건은 좋은 가격에 안정적으로 매매 되는 경향이 있다. 그러므로 건물주는 장기적으로 안정적이고 높은 임대료를 지불할 수 있는 좋은 능력 있는 세입자를 선호한다.