이스케이프 조항(Escape Clause)에 대하여
: 데이빗한 부동산 컬럼
이번주 칼럼에서는 이스케이프 조항(Escape Clause)에 대하여 자세히 살펴보기로 한다.
최초 계약시에 바이어측에서 여러가지 컨디션 조건으로 계약을 할 경우 매도인측에서는 해당 컨디션 기간동안에 언컨디션이 되기까지 일정기간 기다리게 된다. 특히 토지분할 및 개발을 할 경우는 한 두달이상 관련기간 인허가를 체크하기 위해서 Due diligence 조항을 삽입하여 계약하는데 매도인은 해당기간 동안에는 더 좋은 오퍼가 있더라도 제2의 바이어에게 판매할 수 없다. 이런상황을 방지하기 위하여 최초 계약서에 다른 오퍼가 있을 경우 일정기간(통상3 Working days)을 노티스를 주고 언컨디션을 선언하지 않으면 계약을 취소할 수 있는 특별한 클로우즈(Special Clause)를 삽입할 수 있다.
매도자는 매도자의 이익을 위하여 모든 조건이 충족되었는지 또는 포기되었는지 여부 및 구매 요청 절차가 계약서에 정한 일정기간 (통상3일)안에 바이어에게 통지할 수 있다.일반 매매 약관의 6.0 조항은 바이어의 계약에 대한 만족한 내용에 대하여 언급되어 있으며 바이어는 위에 명시된 일정기간 내에 매도자에게 위 사항이 모두 충족되었으며 이에 따라 언컨디션을 계약서에 정한 기간내에 알리지 않으면이 계약은 즉시 종료된다. 매수인의 컨디션 조건이 한달이상 오랜 시간이 걸릴 경우 무작정 기다렸다가 계약이 해약되면 그 기간동안 다른 바이어들에게 팔지도 못하고 좋은 기회를 놓치게 될 수 있다. 그러므로 이런 상황을 사전에 미리 방지하고 최초 계약에 묶여서 제2의 바이에게 팔지 못하는 것을 사전에 방지하기 위하여 다른 제 삼자의 오퍼가 있을경우에 바로 최초 계약자의 컨디션 기간동안에 노티스를 주고 계약을 취소할 수 있는 절차를 진행한다.
이스케이프 조항은 제2의 바이어와의 계약(Back up Agreement)을 체결하고 난 후에 3일간의 노티스를 최초 바이어에게 주고 그 기간안에 언컨디션 선언을 하지 않으면 바로 취소할 수 있는 권리를 말한다. 위의 Escape Clause조항을 통하여 노스티를 받은 바이어는 컨디션 조항의 기간이 충분이 남았음에도 불구하고 3일(통상)이내에 제시한 컨디션 조건을 만족하게 성립하지 않으면 취소를 당하므로 서둘러서 융자조건 등 관련조건들을 체크하고 언컨디션 유무를 통보하지 않으면 매도인 변호사로부터 취소를 당하게 된다.
아울러 제2의 계약을 하는 바이어의 계약서에는 반드시 Back up Agreement라는 스폐셜 클로우즈(Special Clause) 조항을 삽입하여 첫번째 계약이 취소될 경우 두번째 본계약이 성립된다는 특별 조항을 넣고 계약한다. 만일 이러한 조항을 넣지않고 계약할 경우에는 이중계약이 되어서 매도인과 법률적인 분쟁이 발생할 수도 있다.
스페셜 클로우즈가 삽입되어 계약이 언컨디션으로 진행되기전까지 다음과 같은 내용을 중요하게 체크할 필요가 있다. 만일 3일 동안의 노티스를 받은 경우 3일이 되는 마지막 오후 5시에 매수인 변호사측에서 매도인 변호사측에 계약이 언컨디션 되었다는 통보를 하지 않으면 첫째 계약이 취소되고 두번째 계약이 성립되는 경우도 발생할 수 있다.
필자의 경험으로 상당히 중요한 컨디션 계약이 언컨디션 통보 마지막날 오후 5시에 상대편변호사에게 전달이 안되어 취소당하고 백업 계약이 성사되는 경우도 목격했고 반면에 백업 계약이 잘 되었지만 첫번째 계약이 언컨디션을 선언하는 바람에 두번째 백업 계약이 취소되는 경우도 있었다. 백업 계약은 그것이 백업계약이며 계약의 성사여부는 기존의 첫번째 계약에 의존하지만 만일에 첫째 계약이 취소될 경우에 대비해서 하는 계약이 일반적이다.
매도자가 백업 오퍼를 받는 경우 매도자에게 최선의 이익을 위해 행동할 방법을 고려하게 된다. 즉 백업 오퍼에 대한 기존 오퍼를 최초 매수인에게 알릴 의무가 없고 매도인에게 불리할 수 있기 때문에 오히려 이런 상황을 매도인의 유리한 입장으로 대처할 수 있다.
다시말하면 최초 계약의 금액보다 두번째 오퍼가 보다 높은 금액의 오퍼가 들어왔을 경우에는 즉시 매수인에게 3일의 노티스를 주어서 계약취소를 유도할 수 있고 또한 융자조건기간을 연장을 요청할 경우에는 거부할수 있는 권리를 행사할 수 있다. 하지만 반면에 두번째 오퍼의 계약금액이 적을 경우에는 오히려 두번째 계약을 통하여 첫번째 계약이 성사되게 압력을 주어서 첫번째 계약이 성사되도록 유도할 수도 있다.
필자의 경험에 의하면 매도인들이 많은 정보를 접하게 됨으로 이러한 각양 각색의 상황들을 최대한 활용하여 매도인측의 이익을 극대화하는 방법으로 계약을 이끌어가고 있는 상황이다. 하지만 간혹 이러한 상황들을 잘못 이해하거나 역이용 당하여 좋은 물건을 좋은 가격에 팔 수 있는 기회를 놓치고 계약을 잘못하여 바이어에게 끌려다니는 경우도 있으니 주의하여야겠다.