▣ 최근 옥션 입찰경향 및 요점분석
: 데이빗한 부동산 컬럼
옥션의 진행 및 입찰 방법과 옥션을 성공하기위한 몇가지 방법을 살펴보자. 옥션의 낙찰 방식은 호가입찰방식으로 옥션전에 미리 사전에 매도인이 정한 리저브가격이상이면 최고 호가 입찰자에게 낙찰되는 방식으로 진행된다.
옥션진행자는 부동산 물건에 관심있는 다수의 경쟁자들을 일정한 장소와시간에 모아 놓고 호가 경쟁입찰을 진행함으로 동일한 가격을 제시하는 바이어들의 경쟁심리를 자극한다. 특히 바이어 마켓일 경우에 시세보다 높게 팔리게 되는 경향을 볼 수 있다.
옥션에서 최고가입찰자에게 팔린 가격은 주변의 부동산시장의 시세에 다시 반영되어 다른 옥션 가격에 영향을 준다. 그러므로 통상적으로 옥션에서 시세보다 상당히 비싸게 팔렸다고 이야기를 하게 되지만 얼마 지나지 않아서 그 팔린가격이 그지역의 시세를 형성하게 되기도 한다.
그러므로 옥션에서 승리하는 최종낙찰자에게는 결코 최고가에 산 것이 아니라 5년뒤의 관점에서 바라보면 굉장이 싸게 산것으로 생각해 볼 수 있는 것이다. 많은 바이어들이 수십차례의 옥션에서 실패를 하고 최종적으로 구입할때는 시장의 최고가를 주지 않으면 구입하기 어렵다는 것을 깨닫는다. 그러므로 현재 마켓에서 좋은 물건을 선택하는 안목이 있어야 하고 선택한 부동산을 구입하기 위해서는 과감한 전략과 전술로 대응해야만 옥션에서 성공할 수 있다.
참석한 다수의 바이어들의 수차례의 다양한 방법과 자신만의 스타일로 비딩을 진행하면서
자신이 원하는 금액을 초과할 경우 한두명씩 옥션을 포기하며 마지막으로 두명이 남게 되면 그중에 마지막 생존하는 최후 가격을 제시하는 바이어가 최종 승리를 하게 되면서 부동산은 판매된다. 최종 낙찰을 선언하기 직전 2초에서 3초의 극히 짧은 시간이 있는데 이때 머뭇거리면 기회를 놓치고 마지막 비딩하는 입찰자로 남으면 최종적으로 부동산을 구입하는 챤스를 얻게 되는것이다. 만일 옥션 당일 매도인이 정한 리저브가격에 도달하지 못했을 경우에는 옥션현장에서 옥션너를 통하여 가격을 협상(Negotiation)하게 된다.
이번주에 실시한 139와 141 번지 글랜필드로드의 옥션에서는 깜짝 놀랄 일이 있었다. 최종에 남은 두명의 바이어가 리저브 가격이 넘었는데도 불구하고 치열한 경쟁을 벌여 불과 몇초사이에 $200만불에서 $50,000불씩 증액해서 $245만불이 된 것이다. 10초사이에 245만불이 넘어가는 그야말로 깜짝놀랄 만한 가격으로 팔리게 되었다. 가격이 초스피드로 급격하게 올라가자마자 중국인 바이어가 바로 고객를 절레절레 흔들면서 즉시 비딩을 포기하는 상황으로 옥션이 종료되었다.
옥션너가 온더마켓을 선언하고 최종 입찰자에게 낙찰되는 순간 상대편 한명을 제압하기 위해서 무리한 가격으로 경쟁하면 시장가격보다 더 높은 가격을 지불하는 우를 범하게 된다. 이번 옥션의 구매자는 바로 옆집을 같은날 옥션을 하였는데 첫번째 물건을 비싸게 구입함으로써 옆집물건을 구입하는데도 상당한 금액을 본인 스스로가 더 주고 사는 결과를 초래하게 되었다. 이번 부동산 거래는 글랜필드 부근의 집값에 영향을 주고 특히 노스쇼어 지역의 주택가격을 폭등시키는 요인중 하나가 될 수 있다. 부동산 옥션 판매방법을 정부가 정책적으로 재검토하지 않으면 주택가격을 올리는 악순환이 될수도 있음을 보여주었다.
이와 반면에 바이어 입장에서는 가능하면 옥션날에 가능한 경쟁을 피하기 위하여 사전옥션오퍼를 진행하거나 옥션매물이 아닌 것을 골라서 오퍼를 진행해 볼 수 있다. 바이어 마켓에서는 매도인측에게는 좋은 가격에 팔수있는 좋은 기회 지만 매수인측에서는 시장가격보다 많이 지불해야하는 리스크를 안고 비딩하지 않으면 사기 어려운 부동산 시장이다.
옥션에서 리저브가격이 넘어가면 매도인은 무조건 팔게 되어 있으므로 무리하게 상대편과 경쟁하지 말고 슬기롭게 비딩하는 기술을 발휘하는 것이 중요하다.
우선 초반부터 과감하고 적극적인 비딩 자세로 상대편의 기선을 제압할 노하우와 스킬이 필요함과 동시에 상대편의 전략과 태도를 파악할 필요가 있다. 리저브 가격을 넘어서면 마지막 남은 상대편과 옥션너와의 비딩에서 끈질긴 기술과 테크닉이 필요하다. 정리하자면
1.상대편이 강하게 나오면 유연하고 침착하게 대응하는 맞비딩을 하면서
2.상대편이 약하게 나오면 강하고 빠르게 제압 비딩을 해서 마무리를 하고
3.옥션너가 계속 가격을 올리면 지연 작전으로 시간을 끌면서 가격 상승을 방지하고
4.상대편이 끝까지 갈것으로 판단되면 최종적으로 포기하는 것이 현명할 수도 있다.