▣ 최근 중소형 상가건물의 옥션 사례 분석
: 데이빗한 부동산 컬럼
최근에 상가 건물에 대한 투자가 주택투자 보다 많은 잇점이 있어서 소액의 상가건물에 대한 투자가 상당히 활발하게 진행 되고 있는 상황이다.
이번에 필자가 참석한 옥션 물건은 오클랜드 시내 전철역 역세권에 있어 5%에서 5.5%의 평균 기대수익율을 기대할 수 있는 물건이었다. 위의 물건은 연간 임대료가 33,300+GST +OPEX에 매년 2.5%씩 임대료를 조정하게 되어 있고 매 3년마다 시장가격 (Market Price)으로 임대료를 조정하는 약 10년간의 리스계약이 체결된 테넌트 인베스트 부동산(Tenanted Investments Propert)이었다. 이 물건을 55만불에 옥션에서 구입하면 6%의 수익율이고, 66만불에 구입하면 약 5%의 수익율을 얻을 수 있게된다. 하지만 본 물건은 치열한 옥션의 경쟁을 통하여 70만불이 넘어가서 4.7%의 다소 낮은 수익율로 최종 판매가 되었다.
투자자와 현재 리스세입자와의 프라이어 옥션(Prior Auction) 당일 치열한 경합을 통하여 매도인의 리저브 (Vendor’s Reserve pirce)보다 약 10만불이 높은 가격에 현재운영하고 있는 상가 세입자에게 팔리게 되었다.
위와 같은 과정을 살펴보면 최종 낙찰자는 현재의 투자가치 보다는 향후에 미래가치에 대한 투자 수익율을 기대하고 과감하게 비딩 (Bidding)을 해서 낙찰받은 것으로 판단되어 진다. 다시 말하면 일반적으로 상가의 가치는 임대료 수익율에 의해서 상가의 가격에 영향을 주게 되므로 매년 상가임대료가 2.5%씩 인상에 되고 3년 뒤에는시장가격 (Market Price)로 재조정되므로 역세권에 위치한 상권이 좋게 형성되어 대략 10%이상의 임대료 상승이 있을 것으로 예상되어 진다. 그러므로 위의 상가는 현재 상가가치는 2020년 기준으로 투자금액 70만불의 4.7%의 $33,300의 임대수익율을 달성하고 있지만 3년뒤 2023년에는 리스 계약의 임대료 상승을 통하여 임대료 상승이 $39,376으로 인상하게 되어 5%의 임대 수익율로 계산하면 상가 가격이 $787,000로 상승하게 되고 4.5%의 임대 수익율을 계산하면 $875,000의 상가건물 가치를 형성하게 된다. 임대료 상승을 통한 건물가치는 매년 일어나기 때문이다.
그러므로 많은 실수요자 및 투자자들이 현재가치에 포커스를 맞추다 보면 숨은 가치를 찾지 못하고 저평가된 좋은 물건을 왕왕 놓치게 된다.
이번 옥션은 프라이어 옥션으로 많은 경쟁자들이 참석하기 전에 미리 옥션을 당겨서 실시하였으나 최종적으로 두명의 치열한 경쟁 때문에 매도인의 리저브 (Vendor’s Reserve pirce)보다 높은 가격에 현재운영하고 있는 상가 세입자에게 팔리게 된 것이 구입하는 입장에서는 다소 아쉽게 생각될 수도 있다.
프라이어 옥션(Prior Auction)이란 정해놓은 옥션날(Auction date)보다 미리 앞당겨서 진행하는 옥션을 말하는 것으로 프라이어 옥션을 진행하기 위해서는 몇가지 조건이 서로 맞아야만 한다. 우선 바이어는 옥션날까지 기다리지 않고 미리 옥션을 당겨 함으로 결과도 빨리 알수있고 다수의 경쟁을 다소 피할 수 있는 잇점이 있다. 매도인의 입장에서도 바이어가 매도인이 원하는 판매가격에 오퍼를 하면 굳이 옥션날까지 기다리지않고 미리 옥션을 당겨서 팔게 되어 좋다. 하지만 매도인의 입장에서 자진이 원하는 가격대에 도달하지 않으면 굳이 옥션을 당겨서 진행하지 않는 것이 좋다. 그러므로 매도인(Vendor)의 판매금액과 매수인(Buyer)의 구입하려고 제시한 금액이 서로 일치가 되어야만 미리 프라이어 옥션(Prior Auction)을 실시하게 된다.
최근에 주택 부동산 경기가 은행 대출금리 및 첫집장만 및 코로나 영향 등으로 주택 및 투자 매물에 대한 관심도가 상당히 높아져서 짧은 기간안에 부동산 경기가 과열되는 경향을 보게 된다. 옥션에서 좋은 투자가치가 있는 물건에 대한 옥석을 가리고 미래가치에 대한 새로운 안목을 가지는 것도 좋은 투자전략이라고 할 수있다.
최근에 코비드 영향으로 상업용 빈가게가 심심치 않게 나오고 있으며 임대인의 입장에서는 수익율이 떨어져서 빨리 처분하고 싶은 경우도 발생하고 있다. 이럴 때 저렴한 가격으로 트라이를 해서 구입한 후에 임대료 지불을 잘할 수 있는 수익성 높은 세입자를 발굴하여 리스 계약을 체결하게 되면 상대적으로 건물가치 상승뿐만이 아니라 적은 투자금액으로 높은 수익성까지 기대할 수 있는 두마리의 토끼를 동시에 잡는 좋은 기회가 될 수 있을 것이다.