▣ 컨졍션 세일(Conjunction Sale)에 대하여 : 데이빗한 부동산컬럼
최근에는 부동산 제공 정보 시스템이 잘 구축되어 부동산 통합정보제공 사이트를 조회하면 모든 부동산회사의 매물을 동시에 조회 및 관련된 자료 서비스 제공이 신속하다. 그래서 거래시에 컨졍션 세일을 많이 하게 되는 경향이 있다. 예를 들어 설명하면 A회사의 물건을 A회사소속 에이젼트에게 문의 할수도 있지만 B회사소속의 에이젼트에게 A회사의 물건을 소개받아서 물건을 구입할 수 있는데 이를 켠졍선 세일(Conjunction sale)이라고 한다. 이런 경우에 B회사 에이젼트가 A회사의 에이젼트에게 컨졍션 세일 요청하여 공동중개하여 부동산 매물을 구입하게 되는데 이런경우 중개수수료는 A회사와 B회사와 일정한 비율로 서로 수수료를 나누어서 배분 한다.
최근에는 인터넷 웹사이트 마케팅과 정보 제공시스템이 더욱 발달되어서 한지역에 관련된 모든 매물들을 동시에 조회가 가능하고 비교 분석이 가능한 시스템을 구축하여 고객의 입장에서는 A회사, B, C, D회사를 일일이 방문하여 각각 알아보는데 시간과 비용이 많이 소요되고, 또한 경험부족으로 좋은 물건을 고르는데 많은 어려움이 발생할 수 있다. 이런경우 경험이 풍부한 B회사의 중개인에게 모든 것을 의뢰부탁하면 좋은물건을 좋은조건과 가격에 구입할 수도 있다. 부동산관련 사이트에 접속하면 모든 부동산거래에 대한 부동산매매 가격과 공시지가 등 관련된 정보를 손쉽게 제공받을수 있고 주변에 팔린시세등을 비교 분석해서 본인의 관심있는 부동산에 관한 가격을 비교 분석해 볼 수 있다. 더구나 언어부분에 문제가 되거나 부동산 구입에 대한 경험이 부족한 경우에는 더욱 자신의 입장과 처지를 잘 이해하고 그런 부분에 적합한 매물을 구하는데 신뢰와 경험이 많은 부동산 에이젼트를 의지하게 된다.
부동산 거래시 대부분의 경우 매도인과 매수인이 각자의 이익과 입장을 보호하기 위하여 각각 변호사를 선임하여 일을 진행하는 것처럼 부동산 에이젼트의 경우도 매도인과 매수인의 입장을 대변하는 역할을 잘 감당할 수 있는 에이젼트를 찾아 자신의 이익과 입장을 잘 대변해주도록 활용하는 것이 부동산거래에 많은 도움이 된다.
부동산 상가를 구입할 경우 매도인이 현지인일 경우가 많은데 이런경우 대부분의 경우가 키위에이젼트가 건물주의 리스팅에이젼트가 되어서 매도인의 이익을 대변해서 판매를 하게 된다. 이런경우 교민이 바이어인 경우에는 키위 에이젼트와의 언어 소통문제로 바이어들의 요구사항, 건물에 관련된 여러가지 제반 법규사항들을 정확하게 설명받기가 어려운 경우도 발생되고 더구나 에이젼트가 건물주의 입장에서 일하기 때문에 높은 금액을 주고 구입하는 경우가 발생할 수도 있다. 그러므로 이런 경우에는 바이어가 교민의 입장인 경우 가능하면 언어 소통에도 문제가 없고 관련된 법규와 상가에 대한 정보와 가격을 자세하게 제공해 줄수있는 한국어가 가능한 에이젼트를 찾아서 상담하는 것이 더욱 효율적이고 정확한 정보를 제공 받을수 있는 장점이 있다.
이와는 반대로 부동산을 매각할 경우 첫번째로 한 개의 회사에 독점적으로 판매를 의뢰하는 Sole Agency 계약, 두번째로 Joint sole Agency인 두개의 부동산회사에 공동으로 판매를 의뢰하는 계약도 있다. 세번째는 여러개의 부동산회사에 판매를 의뢰하는 General Agency 계약도 있다. 제너럴 리스팅의 경우에는 매도인이 한회사에만 의뢰하는 것이 아니라 부동산의 모든회사에 전부 판매를 의뢰하는 것으로 성공적으로 판매에 성공한 부동산회사에게만 중개수수료를 지급하고 나머지회사는 시간과 비용만 낭비하하게 되고 결국에서는 중개수수료를 받지 못하게 된다. 그러므로 제너럴 리스팅의 경우에는 부동산회사에서 정보망에 올려만 놓고 적극적인 마케팅을 기피하게 됨으로 일반적으로 선호도 가장 낮게 되어 있어 부동산측에서는 일반적으로 제너널 리스팅을 기피하는 경향이 있다.
각각의 리스팅 계약에 관한 장, 단점이 있지만 부동산 물건과 특성에 따라서 매도인이 현명하게 선택하여 판매회사를 결정하고 판매방법에 따라 Auction, Tender, Negotiation, Fixed Price 등 다양하게 선택할 수 있다.
최근에 거래된 비즈니스의 한사례를 분석해 보면 매도인이 원하는 금액에 잘 맞추어서 거래를 성공적으로 성공시켰지만 건물주의 리스 컨디션을 만족시킬 비즈니스 바이어의 경험부족으로 건물주 리스 허가서(Land loard Consent)를 받지 못해 비즈니스 거래 성사가 취소되었다. 비즈니스의 성공적인 거래를 위하여 매도인측에서는 건물운영에 관한 순수익 보고 자료를 최근 2-3년간의 실적을 잘정리해 놓아야 함은 물론이고 또한 리스 계약에 대한 재협상 또는 인수인계 등에 관한 구체적을 자료를 사전에 바이어 및 건물주 잘 협의하는 것이 현명하다. 더구나 어렵게 비즈니스 매매를 성사시켜놓고도 세입자 관련 자료를 불충분하게 준비하여 건물주의 동의를 받지 못해서 계약이 취소되는 경우를 자주 목격하면서 다음호에는 비즈니스 거래시에 사전에 준비해야될 사항과 관련된 내용들에 대하여 자세하게 알아보기로 한다.
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