▣ 코비드 19 이후 상가 리스 계약 및 부동산 리스 계약시 주의 사항
: 데이빗한 부동산 컬럼
최근 코비드 19 사태이후에 상가 리스 및 임대차에 관한 많은 부분에서 문제점들이 발생하고 있다. 특히 임대인과 임차인 사이 많은 분쟁이 발생하고 있어 향후 리스 계약에 관한 몇가지 주의 할 점들을 살펴 보기로 한다. 많은 임차인들이 리스 임대차 계약과 관련해서 상가 임대료 부분에 대하여 건물주와 많은 문제점들이 발생하는 상황에서 서로 양보하여 정부 지원책과 함께 좋은 해결책을 찾아 서로 윈원(Win-Win)하는 경우도 많다.
최근 임차인의 매출 하락으로 비즈니스를 포기하고 사업을 클로우즈(폐업)하는 영세 및 중소형 업체들이 많이 나타나서 상가 임대료 하락을 이끌고 있으며 임대료 하락은 결국 건물 가치를 낮게 하여 상가건물의 매매가를 낮추게 되는 경우도 있다. 반면 생필품 및 코비드와 관련된 몇가지 업종들은 오히려 호황을 누리며 과거보다 많은 이익을 남기고 있는 상황이다. 관광관련사업, 여행업, 숙박업, 항공산업 등은 많은 타격을 입어 사업을 정리하는 업종도 발생하고 향후 온라인 사업 부분과 관련된 많은 부분에서 새로운 형태의 사업과 새로운 모델들이 발생할 것으로 예상된다.
최근에 코비스 19때문에 건물주와 세입자간의 분쟁이 자주 발생하고 있으며 건물주는 향후 세입자가 영업을 할 수 없거나 부진한 사업으로 인하여 건물의 임대료의 미납, 체납을 통하여 임대료 하락이 예상되며 건물의 임대료 하락은 결국엔 부동산 가치 하락을 유발할 수 있는 국가적인 경제 문제가 발생할 수 있는 시기이다.
국제적인 경기하락과 물가상승 등으로 인한 많은 비즈니스가 운영이 점점 어려워지고 이런 환경으로 인하여 많은 비즈니스가 문을 닫거나 폐업을 통하여 부동산시장에 다양한 형태의 많은 부동산 건물 및 비즈니스, 리스 등 매물로 많이 나올수 있는 대변화의 시기이므로 이런 위기를 기회로 삼아 내집마련과 재테크의 호기로 활용해 볼수도 있는 좋은 기회가 될수도 있다.
이런 제반의 환경 때문에 리스 재계약은 건물주에게는 많은 부담이 되는 때이므로 이런 시기에는 세입자측에서 유리한 조건으로 재계약을 협상할 수 있으며, 성공적인 유리한 리스 재계약은 향후에 비즈니스를 운영하거나 재판매시에 많은 도움이 될 것으로 사려된다.
최근에 리스계약이 종료되는 시점에서 비즈니스 매매를 원하시는 고객과 상담한 내용으로 몇가지 정리를 해보기로 한다. 우선 비즈니스를 매매하기 위해서는 리스 계약 기간이 어는정도 남아있어야 한다. 리스 기간이 거의 끝나는 경우에는 우선 건물주와의 리스 계약을 재갱신하시는 것이 비즈니스 매매에서 가장 중요한 부분 중 하나이다. 리스계약기간이 짧은 경우 비즈니스 매매가 어렵고, 특별히 리스 임대료가 시세보다 비싼경우에도 비즈니스 매매에 많은 어려움이 발생하게 된다. 우선 리스 신규 및 재계약시에 임대기간과 임대료 조정 ,계약기간 연장 등뿐만이 아니라 이번 협상시에 세입자측에 필요한 여러가지 상황들을 설득해서 세입자측과 건물주 임대인측의 요구 조건을 잘 협상하여 좋은 조건에 계약할 수 있는 좋은 기회가 될 것이다. 이런 협상을 통하여 향후에 비즈니스 운영 및 비즈니스 매매시에 좋은 결과를 기대할수 있다.
우선 변호사를 통한 변호사의 자문을 사전에 미리 자문을 구해서직접 건물주와 협상을 진행하는 것은 유리할 수 있고 협상이 진행되기 전에 먼저 세입자 측의 조건과 가격등을 사전에 미리 잘 작성해서 건물주와 협상을 진행하는 것이 시간과 비용을 절약할수 있는 길이다.
임대료 협상시 사전에 준비할 내용을 살펴보면 우선
1. 코비도 19전후 기간동안에 특별 임대조건 및 임대료
2. 장기간 신규 리스 재계약시 추가되는 조건
가. 현재 임대료보다 저렴한 가격으로 협상하면 매매시 유리함 (Rent review : Market price 보다는 CPI로 체결하면 유리함/ 임대료는 현재보다 10% 또는 30% 삭감 조건등)
나. 코비도 19이 재 발생할 경우 임대조건 및 임대료 (특별조항 : 코비도19 재 발생할 경우 미리 임대조건 사전협의 / 코비도가 1년 이상 진행시에는 본 계약을 해지한다 등 기타 특별약정 사전에 미리 협상 )
다. Right of renewal 매 2년 또는 1년 마다 진행 (택일)
(처음에는 6개월 또는 1년으로 하고 다음부터는 매2년마다 Renew하기로 한다.)
라. 신규계약 시작시점 시 코비도가 계속 진행할 경우에는 세입자측에서 모든 계약을 재협상 또는 취소 또는 해약할 수 있다. (Only benefit of tenant, not the landlord – Special Clause for tenant)
마. 비즈니스 매매 및 서브리스 조건 삽입
바. 기타 세입자 유리한 조건 등 (변호사 자문필수)
몇가지 조건등은 반드시 사전에 변호사의 자문만을 구한후에 건물주와 협상하는 것이 바람직하고 Right of renewal (재계약 권리)의 권리는 이런 코비드 상황이 어떻게 될지 불투명한 경우 가능하면 짧게 여러 번해서 만일 영업을 하기 어려운 상황이 닥치거나 영업이 부진할 경우에 리스계약을 종료할수 있는 권리를 행사하여 리스계약을 종료할 수 있다.