● 주거 및 상업공간을 포함한 주상복합 건물의 특성
: 홍정한 부동산컬럼 제 3회
이번 칼럼은 (시 의회의 승인이나 개발 등) 과정보다는 결과를 검토하는 실행 가능성에 대해서 주로 다루었습니다.
일반적으로 사람들이 많이하는 오해는 한 토지에 있는 상업용 건물이 항상 “가장 높고 최선의 사용 (Highest and best-use)”이라고 생각하며, 그 토지는 항상 같은 토지의 집보다 더 가치가 있다고 생각 하는 것입니다. 왜냐하면, 우리는 상업적 부동산이 더 많은 현금흐름을 제공한다고 믿기 때문에, 그 부동산의 가치가 더 크다고 생각합니다. 이러한 경우가 해당될 수 있지만, 이는 위치, 현장 밀도 및 일반적인 부동산 건설과 같은 다양한 변수에 크게 의존합니다.
개발
부동산에 상업적 요소를 보유하는 것은 보통 장기 임대 형식으로 되어 있기 때문에 지속적인 현금 흐름을 제공할 수 있습니다. 그러나 상업용 건물의 어려움은 세입자를 찾을 수 있는 능력, 특히 주거 공간을 이용할 수 있는가의 능력입니다. 이러한 개발 위험을 완화하기 위해서, 개발자는 개발 전에 세입자를 계약할 수 있습니다(이것이 인센티브를 제공하는 것을 의미하더라도 말입니다). 이는 은행들이 현금 흐름을 보장해 줌으로써 대출금을 상환할 수 있는 위험을 줄여주기 때문에 매우 중요합니다. 여러분은 상업적인 공간 혹은 주거 공간의 더 큰 비율을 갖기로 결정하실 수 있습니다. 그것은 여러분이 이 건물로 무엇을 하기를 원하는지에 달려있습니다. 여러분은 몇 년 안에 그 부동산을 팔 의향이 있는지, 아니면 계속 보유할 의향이 있는지 결정하실 수 있습니다.
투자
제가 지난 칼럼에서 언급했듯이, 현금 흐름은 상업 부동산에 투자할 때 고려해야 할 가장 중요한 사항 중 하나 입니다. 저는 많은 주상복합 건물(상업적 측면과 주거적 측면)을 우연히 보게 되었는데, 아직까지 집주인들이 상업적인 측면과 주거적 측면을 나누는 방법을 잘 모르시는 것 같습니다. 이는 집주인이 전체 부동산에 대한 시장 임대료보다 임대료가 적거나 세입자가 그들이 지불해야 할 임대료보다 과다하게 지불하기 때문에 현금 유동성에 큰 영향을 미칩니다. 다시 말해, 투자자의 의도(몇 년 안에 부동산을 매각하거나 보유하려는 의도)에 따라, 전체 부동산을 상업 공간으로 전환하거나 전체 부동산을 주거지로 전환하는 것에 따라 매우 달라지게 됩니다.
여러분이 이 건물을 매각할 계획인지 아니면 보유할 계획인지에 따라 올바른 전략적 접근방법을 생각해야 합니다. 이것을 이해하기 위해서는 상업적 가치평가 과정을 이해할 필요가 있습니다. 주택은 약 3-4%의 수익률을 가질 수 있으며 상업용 공간은 약 5-6%입나다. 그러나 부동산 평가자가 부동산을 평가하면 부동산(주거 및 상업)에서 전체 현금흐름을 취하여 상업용 수익률에 최소한의 조정으로 자본화합니다. 회수할 수 없는 운영비용을 계산하고 GST를 주택임대료에서 빼내도, 이 방법이 진정한 시장가치를 결정하는 가장 정확한 방법일까요? 그리고 이 지식을 이용해서 어떻게 이것을 이용할 수 있을까요?
이 칼럼에 대한 저의 마지막 생각은 부지 밀도와 상업용 재산의 토지 비용을 이해시켜 드리는 것입니다. 부지 밀도는 토지에 얼마나 많은 건물이 있는지와 토지의 크기를 비교한 비율입니다. 상업용 부동산은 토지의 크기나 건물의 상태보다는 현금 흐름으로 평가되기 때문에 사람들은 이용 가능한 토지로 임대 가능한 공간을 만드는 데 초점을 맞추고 있습니다. 따라서 사이트 밀도 증가(대개 현금 흐름 증가)에 대한것은 더 많은 공간을 개발하는 능력에 대한 Unitary Plan 정부 또는 지역 계획을 이해해야 한다는 것이 중요합니다.
만약 여러분이 서로 같은 크기의 두 개의 포도 농장을 가지고 있다면, 거의 같은 장소에 있는 땅임에도 불구하고, 더 많은 포도를 생산하는 것이 더 가치가 있다고 생각할 것이기 때문입니다.
* 이 논평은 개인화된 투자 조언이 아닙니다