● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
택지분할 Subdivision에 대한 과세
– 구입가와 시세
택지분할 subdivision을 하고 새로이 쪼개진 섹션을 판매하는 것은 직접 거주하거나 렌트를 주던 집을 판매하는 것에 비하여 훨씬 노력이 많이 들어가는 일이다. 그냥 보유하다 보니 집값이 올라서 매매차익이 생긴 경우와 땅을 쪼개겠다는 의도와 계획을 가지고 여러 절차를 밟고 비용을 들인 다음 생겨난 매매차익을 비교해보면 당연히 후자가 뭔가 노력을 통해 얻어진 이익의 느낌이 들지 않는가. 이러한 맥락에서 택지분할을 통한 부동산 매매차익에 대해 적극적으로 소득세를 부과하려는 별도 조항이 있는 것은 매우 자연스러운 일이다.
인내심의 기준은 10년
보유기간이 10년을 넘었는지의 여부는 택지분할에 대한 과세여부를 판단할 때 매우 중요한 기준이다. 10년 넘게 보유하고 있던 부동산의 매매차익에 대해서는 아무래도 끈기와 인내에 대해 어느정도 보상을 해주어야 할 것이다. 뉴질랜드 소득세법은 10년 넘게 보유하고 있던 부동산을 분할하여 판매하는 경우 두가지 면에서 혜택을 주고 있다.
개발 비용
우선 10년 이상 보유한 부동산을 분할하여 판매하는 경우에는, ‘상당한 비용지출 significant expenditure’이 발생한 택지분할에 대해서 매매차익에 대한 과세가 이루어진다. 그러나 보유기간이 10년이 안되는 부동산을 택지분할 하는 경우, 분할에 들어가는 작업이 ‘사소하지 않은 경우 not minor’에 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다.
사소하지 않은 작업을 통해 택지분할을 한 경우에, 원래 부동산을 구입한지 아직 10년이 지나지 않았다면 매매차익에 대해서 소득세를 내야 할 것이다. 그러나 같은 부동산을 10년 이상 보유했고 작업이 사소하지는 않았지만 전체 지출된 비용이 상당한 금액이 아니었다면 분할된 섹션의 매매차익에 대해서 소득세를 내지 않아도 된다. 인내심에 대한 보상인 것이다.
토지가치의 산정
10년 이상 부동산을 보유한 인내심에 대해 주어지는 두번째 보상은 판매된 섹션의 가치를 산정하는 기준에서 온다. 10년 미만 보유한 부동산을 택지분할 하는 경우 쪼개진 섹션의 가치는 구입금액을 기준으로 한다.
5년전에 50만불을 주고 렌트주택을 구입한 구승효씨. 주변 집값이 많이 올랐다는 이야기에 이 부동산을 택지분할하고 새로 생겨난 섹션을 40만불에 팔았다. 원래 구입가인 50만불을 기준으로 새로 쪼개진 택지의 가치가 10만불로 산정이 되었다. 새로 쪼개진 땅의 면적은 전체 면적의 반 정도 되었지만, 남은 땅에는 렌트주택이 있었던 걸 감안하여 산정된 가치였다. 택지분할을 하며 발생한 여러가지 비용은 5만불이었다. 구승효씨는 이번 섹션판매에서 25만불의 순이익을 얻은 것으로 정산이 된다: 판매금액 40만불 – (구입가치 10만불 + 제반비용 5만불).
한편, 10년 이상 보유한 부동산을 분할하여 판매하는 경우에는 쪼개진 섹션의 가치를 분할작업이 시작되는 시점을 기준으로 한 시세로 평가한다.
11년전에 50만불을 주고 렌트주택을 구입한 구승효씨. 주변 집값이 많이 올랐다는 이야기에 이 부동산을 택지분할하고 새로 생겨난 섹션을 40만불에 팔았다. 원래 구입가인 50만불을 기준으로 하면 새로 쪼개진 택지의 가치는 10만불 이었다. 그러나 택지분할을 시작하는 시점에 감정평가를 하였더니 쪼개질 택지의 시세는 32만불이었다. 택지분할을 하며 발생한 여러가지 비용은 5만불이었다. 구승효씨는 이번 섹션판매에서 3만불의 순이익을 얻은 것으로 정산이 된다: 판매금액 40만불 – (시세 32만불 + 제반비용 5만불). 만약 감정평가에 따른 섹션의 가치가 35만불이 넘어간다면, 구승효씨의 택지분할은 과세대상 수입이기는 하지만 납부할 소득세는 없는 상황이 되기도 할 것이다. 개발작업을 시작하기 전에 꼭 감정평가를 받아두어야 한다는 점에 유의하자.
한줄 요약
보유기간 10년 이내에 택지분할을 시작한다면 구입금액 기준으로 판매원가를 산정하고 10년 이상 보유한 부동산의 경우에는 개발 시작 시점의 시가를 기준으로 산정한다.
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