● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
농장의 대지분할
자기가 살던 집에서 남는 땅을 쪼개 팔면 세금이 없다는 건 알겠는데, 나는 농장에 딸린 집에 살고 있어요. 그 집에 살면서 호박을 키운지 얼추 10년이 다 되어간다고요. 그럼 나도 농장 땅의 일부를 분할해서 팔면 세금을 내지 않아도 되는 것 아닌가요?
소유주가 직접 거주하고 있던 주택의 택지를 분할하여 판매하는 경우, 일반적으로 실거주자 면제 조항이 적용된다: 분할된 택지를 판매하여 얻은 매매차익에 대해서 소득세가 부과되지 않는 것이다. 그러나 거주하던 집의 대지면적이 4,500m2을 넘어가게 되면, 아무리 소유주가 직접 거주하던 주거용 부동산이라 하여도, 택지 분할에 대한 면제 조항이 적용되지 않는다.
거주하던 집의 대지면적이 4,500m2을 넘어가는 경우에 택지 분할을 하는데 소득세가 적용되지 않기 위해서는, 새로 분할된 땅을 파는 것이 아니라 원래 있던 집을 팔면 된다. 즉, 새로 분할된 택지에 소유주가 집을 건축하고 새로 지은 집에 이사하여 살고 있다면 나중에 분할된 택지에 새로 지은 집을 판매하여도 소득세가 부과되지 않는다. 물론 분할이 되며 원래 있던 집을 판매하여도 소득세가 부과되지 않는다. 이를 다른 각도에서 설명하자면, 거주하던 집의 대지면적이 4,500m2을 넘어가는 경우에는 아무리 소유주가 거주하고 있었다 하더라도 일부를 분할하여 새로 생겨난 섹션을 판매하면 그 매매차익에 대해서 소득세를 내야한다는 것이다.
면적이 4,500m2를 넘어가는 주거용 부동산은 흔치 않겠지만, 농장의 경우에는 이 규모를 훌쩍 넘는 경우가 오히려 일반적이다. 오클랜드 근교 농장에는 농장주의 주택이 함께 자리잡고 있는 경우가 흔하다. 이처럼 주택이 딸린 농장의 대지를 분할하는 것에도 실거주자 면제 조항이 적용될까? 결론부터 말하자면, 농장의 대지분할에는 실거주자 면제조항이 적용되지 않으며 소유주가 직접 운영하는 농장에 대해서는 별도의 면제규정이 있다.
농장 대지분할의 면제 규정
소유주가 직접 운영하는 농장의 대지 일부를 분할하여 판매하는 경우, 다음의 조건이 모두 만족되면 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는다.
1.분할 전에 농장으로 소유주가 직접 사용하고 있어야 한다
2.분할 된 새로운 대지는 그 자체만으로 농업용 경제적 단위로 사용될 수 있어야 한다 capable of being worked as an economic unit as a farming business
3.분할된 대지는 주로 농업용으로 사용될 목적으로 판매되어야 한다
소유주의 직접 운영
소유주가 직접 농장을 운영하지 않고 단순히 임대소득을 올리고 있다면 이 면제 조항을 적용받을 수 없다. 그러므로 직접 운영하지 않고 세를 받고 있던 농장의 대지를 분할한다면, 분할된 대지의 매매차익에 대해서는 소득세를 내야한다.
소유주는 직접 농사를 짓지는 않지만 그 소유주의 배우자가 농장을 직접 운영한다면 소유주가 운영한 것으로 인정 받을 수 있다. 주식회사와 같은 법인으로 농장을 소유하고 있다면, 그 주식회사의 형태로 농장을 직접 운영할 수 있다. 이러한 경우에는 역시 소유주가 운영한 것이 된다.
농업용 경제적 단위
분할된 대지는 반드시 독립된 농장으로 사용될 수 있어야 한다. 따라서 농장 대지의 일부분을 분할하여 판매하는 경우, 분할된 대지가 너무 작아서 독립적인 농장으로 운영될 수 있는 규모가 아니라면 소득세 면제 조항이 적용되지 않는다. 다만, 농장으로 사용될 수 있어야 하는 것과 농장으로 사용해야 하는 것에는 큰 차이가 있다.
판매의 목적
농장의 소유주가 대지를 분할한 다음 판매할 때에 구입자가 어떤 목적으로 이 분할된 대지를 구입하지를 통제하기는 쉽지 않다. 그러나 소득세 면제 조항의 적용을 받기 위해서는 아뭏든 농장으로 사용되는 것이 주된 목적으로 판매가 이루어져야 한다. 이를 입증하기 위해 분할된 대지의 매매계약서에 ‘이 대지는 주로 농장으로 사용될 목적으로 판매된다’라는 조항을 명시하는 것이 도움이 될 수 있다.
한줄 요약
농장을 짤라서 농장이 되면 비과세. 농장을 짤라서 택지가 되면 과세.
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