● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기보유 주거용 부동산의
매매차익에 대한 과세제도 – 모의고사 2교시
투자용 부동산을 보유하고 렌트소득을 얻고 있는 분들에게는 아무래도 단기보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도(Bright-line test for residential land, 이하 BLT)가 가장 큰 관심사인 것으로 보인다. 매매차익이 큰 경우, (소득세가 적용된다면) 그에 따른 소득세 금액도 상당하기 때문이다. 아래 모의고사 2교시를 통해 BLT를 정복해 보자.
1. 선분양 부동산 (off the plan): 정재찬씨는 2016년 1월에 시내 아파트 분양광고를 보고 아파트 한채 분양계약을 하고 계약금을 지불했다. 2017년 중반에 공사가 시작될 계획이며 2018년 6월이 입주 예정이라는 설명을 들었다. 2018년 4월에 건물이 준공되고 준공검사가 완료되었다. 2018년 6월에 잔금을 치루고 소유권 이전을 받았으며, 2018년 8월부터 세입자가 들어와서 렌트소득이 발생하기 시작했다. BLT맥락에서 정재찬씨는 이 아파트를 언제부터 보유한 것으로 인정받을 수 있을까?
(1)분양계약을 체결한 2016년 1월
(2)공사가 시작된 2017년 중반
(3)건물이 준공된 2018년 4월
(4)잔금을 지급하고 소유권을 넘겨받은 2018년 6월
(5)렌트소득이 발생하기 시작한 2018년 8월
2. 매매손실의 처리: BLT가 적용되는 단기보유 주거용 부동산에서 매매차익이 발생하면 소득세가 부과된다. BLT가 적용되는 단기보유 주거용 부동산을 매매하여 손실이 발생한 경우 세무처리에 대한 설명으로 옳은 것은?
(1)이익이 날 때 세금을 내야하니, 손실이 나면 세금을 돌려받을 수 있다
(2)이익이 날 때 세금을 내야하지만, 손실이 나면 아무 혜택을 받지 못한다
(3)매매손실을 같은 해 발생한 다른 소득과 상쇄할 수 있다
(4)매매손실을 이후에 발생한 다른 소득과 상쇄할 수 있다
(5)매매손실을 다른 부동산에서 발생한 매매차익과 상쇄할 수 있다.
3. 직장인 서도재의 외할아버지 임회장은 외손주에게 작은 아파트 하나를 증여해주기로 했다. 1년전인 2019년 9월에 자기 명의로 40만불에 구입하여 렌트를 주던 시내의 아파트였다. 증여 기준 시점은 2020년 9월 1일 – 이 날짜에 아파트 등기부등본의 소유주가 임회장에서 서도재로 변경되었다. 기준 시점에 이 아파트의 시가 market value는 50만불로 평가되었다. 이러한 증여에 대한 세무처리 방법 중에 옳은 것은?
(1)뉴질랜드에는 증여세가 없으므로 외할아버지 임회장은 증여세를 낼 필요가 없다
(2)아무런 댓가 없이 증여해준 것이므로, 임회장에게는 매매차익이 발생하지 않았다
(3)아무런 댓가 없이 증여 받았지만, 나중에 판매를 하는 경우 서도재의 매매차익 기준은 외할아버지가 구입한 40만불을 기준으로 계산한다
(4)아무런 댓가 없이 증여 받았으므로, 서도재는 이 아파트를 외할아버지가 구입한 2019년 9월부터 보유한 것으로 인정받는다
(5)아무런 댓가 없이 증여 받았으므로 서도재는 이 아파트를 단기간에 다시 판매를 하여도 소득세를 낼 필요가 없다
4. 서도재씨의 아버지는 불의의 교통사고로 얼마전 세상을 떠났다. 아버지가 가지고 있던 재산은 시내에 세를 주던 아파트 한채가 전부였다. 1년전에 40만불을 주고 구입한 것이 었다. 유일한 상속자인 서도재는 그 아파트를 상속받고 채 1년이 되지 않아 팔아버렸다. 상속받던 시점에 아파트의 시장가치는 50만불이고, 1년이 지날 무렵 60만불에 팔렸다. 이러한 상속과 관련한 세무처리 방법중에 옳지 않은 것은?
(1)뉴질랜드에는 상속세가 없으므로 서도재씨는 상속세를 낼 필요가 없다
(2)아무런 댓가 없이 상속을 해 준 것이므로, 서도재씨 아버지가 보유하였던 아파트에 대해서는 BLT가 적용되지 않는다
(3)아무런 댓가 없이 상속을 받았지만, 나중에 판매하는 경우 서도재의 매매차익 기준은 아버지가 구입한 40만불을 기준으로 계산한다
(4)아무런 댓가 없이 상속을 받았으므로 서도재는 이 아파트를 아버지가 구입한 시점부터 보유한 것으로 인정받는다
(5) 아무런 댓가 없이 상속 받았으므로 서도재는 이 아파트를 단기간에 다시 판매를 하여도 소득세를 낼 필요가 없다
정답 및 해설
1. (1) 아직 완공되지 않은 아파트와 같은 선분양 부동산의 경우에는 최초 계약한 날짜를 보유기간이 시작된 날로 적용한다
2. (5) 단기 보유 주거용 부동산의 매매에 따른 손실액은 비록 다른 소득을 상쇄하는 데 사용할 수는 없지만 일단 손실로는 인정이 되고 기록이 된다. 이러한 BLT 손실은 BLT로 인한 과세소득이 발생할 때에 그 소득을 상쇄하는 것으로 사용될 수 있다.
3. (1) BLT 규정에는 ‘부동산을 증여한 경우, 증여기준일 (즉 부동산 명의가 변경되는 날짜)에 그 부동산을 처분한 것으로 한다’라는 조항이 있다. 부동산을 직접 증여하는 경우에는 매매금액이 표기되지 않기에 증여시점의 시장가치로 처분된 것으로 간주하여 소득세를 계산한다. 따라서 임회장의 경우에도 증여기준일에 보유하던 임대용 부동산을 50만불에 판매한 것으로 간주되고 매매차익 10만불에 대해서 소득세를 부담해야 한다. 서도재씨의 경우, 증여를 통해 부동산을 ‘구입’한 것으로 인정받기에 단기 보유 후 매매차액이 발생한다면 소득세를 부담하게 된다.
4. (3) 상속받은 부동산에는 BLT가 적용되지 않는다. 매매차익 계산이 필요하지 않다.
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