단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정 ● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산과 세금
단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정
‘이제는 5년
‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line test: BLT)는 2015년 10월 1일에 도입되었다. 이는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도이다.
2017년 집권한 노동당 정부의 공약에 따라, 종전 2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 과세하던 기준이 2018년 3월 29일부터 이제 5년으로 늘어났다. 앞으로는 ‘5년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 되는 것이다. 2년보유와 5년보유의 차이는 결코 작지 않은데, 그나마 다행인 것은 2018년 3월 29일 이전에 보유하고 있던 주거용 부동산에 대해서는 2년 미만 보유 기준이 계속 적용된다는 것이다.
변경된 5년 미만 보유 기준이 적용되는 부동산은, 2018년 3월 29일 이후에 확정된 구입계약을 맺은 부동산이다. 확정된 구입계약은 달리 표현하면 모든 조건이 충족된 부동산 매매계약, 즉 조건없는 unconditional 상태의 매매계약을 말한다.
예를 들어 2018년 2월 28일에 투자용 주택 구입계약을 체결하고, 융자조건 및 부동산 실사 due diligence를 모두 만족시킨 다음 3월 30일에 매매계약이 unconditional이 되었음을 판매자에게 통보하였다면, 3월 29일 이후에 확정된 구입계약을 맺은 것이 되어 변경된 5년보유의 조건을 적용받게 된다. 한편, 3월 28일 경매auction를 통해 아무런 조건 없는 부동산 매매계약을 체결한 경우, 잔금을 4월중에 지급한다 하여도 종전 기준인 2년 이상 보유 미과세 적용을 받을 수 있다.
택지분할 Sub-division과 BLT
오클랜드 지역 도시계획의 변경으로 택지분할이 가능해진 지역이 많다. 렌트를 주고 있던 집에 택지를 분할하여 판매하면 단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세규정(BLT)이 적용될까?
보유기간이 5년 미만이라면 분할한 택지를 판매하는 경우에 매매차익에 대해서 소득세를 내야한다. 그런데 분할된 택지의 보유기간 출발점을 분할되기 전의 택지를 구입한 시점으로 삼는다는 것이 조금 위안이 된다. 즉, 택지분할을 마치고 부동산등기를 분리해낸 날짜로부터 얼마 지나지 않아 분할된 택지를 판매한 경우라도 분할전 원래의 부동산을 구입한 날짜로부터 5년이 지났다면 BLT는 적용되지 않는다는 것이다.
여기서 다시 한번 유의해야 할 점은 주거용 부동산의 매매차익에 대해 소득세를 부과하는 세법규정이 여러개 있다는 것이다. 사실 부동산 매매차익에 대한 과세규정들은 BLT가 도입된 2015년 10월 1일 이전에도 이미 적용되고 있었다. BLT는 기존에 있던 규정에 더하여, 아주 명확하게 (Bright) 소득세가 적용되는 부동산 매매의 유형을 확정해주는(Line) 효과를 가져다 준 것이다. 따라서 BLT가 적용되지 않는다는 것이 매매차익에 대해 소득세를 내지 않아도 된다고 보장해주는 것은 절대 아니다.
특히나 택지분할 Sub-division은 상당한 시간과 비용을 들여서 이루어지기 때문에 당연히 이에 상응하는 이익을 기대하고 실행한 행위일 것이다. 그렇다면 왠지 택지분할에서 얻어지는 이익에 대해서는 소득세를 내야할 것 같은 느낌이 들지 않는가? 크게 보아 맞는 말이다. 그러나 매우 드문 경우에, 택지분할을 하여 판매하고 상당한 이익을 보았다 하더라도 소득세를 내지 않아도 되기도 한다. 택지분할에 대한 소득세 적용여부를 다루는 별도의 세법조항들이 있으며, 이에 대해서는 다음 기회에 좀 더 자세하게 다루기로 한다.
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