렌트법 개정 추진
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 82회
그간 주거용 부동산 가격의 급격한 상승으로 인해 정부는 최근들어 국민들의 주거 안정을 위한 여러가지 변경된 정책을 시행하고 있다. 예컨대, 금년 3월말부터 family home이 아닌 투자용 주택인 경우 양도세 비과세를 위한 소유기간이 2년에서 5년으로 늘어났고, 8월말에는 외국인, 즉 비영주권자 또는 비시민권자들의 뉴질랜드 주택 매입을 “실질적으로” 금지하도록 외국인투자법 (Overseas Investment Act 2005)을 보완 개정한 Overseas Investment Amendment Act 2018을 통과시킨 바 있다. 물론 약간의 예외조항을 허용하고 있지만, 사실상 외국인들의 주택 매입은 크게 위축될 수 밖에 없게 되었다. 이러한 현상은 ‘렌트’ 시장에도 영향을 주고 있다. 부동산 가격의 급등으로 인해 자가 소유자들의 비율은 감소한 반면, 렌트를 사는 세입자의 비율은 크게 증가했다는 것이 시장 관련자들의 보편적인 시각이고, 정부의 평가이기도 하다. 따라서 정부는 다시 렌트시장의 안정과 세입자 보호에 무게 중심을 두는 방향으로 Residential Tenancies Act 1986의 개정에 대한 입법예고를 이미 한 상태로, 현재 10월 21일까지 의견을 수렴하고 있다.
이번 호에서는 그 예상되는, 또는 정부가 의도하는 법 개정의 방향에 대하여 개략적으로 설명드리고자 한다.
1. 법 개정의 목표
정부에서 얘기하는 개정의 목표는 다음과 같다 (* 정확한 의미전달을 위해 영문을 함께 싣는다).
(1) 집주인의 이익을 보호하면서도 세입자의 안전과 주거안정을 제고시킴. (Improve tenants’ security and stability while protecting landlords’ interests).
(2) 세입자와 집주인의 권리와 의무에 관하여 법률적으로 적절히 균형을 이루게 하고, 세입자가 좀더 안심하고 생활할 수 있게 함. (Ensure the law appropriately balances the rights and responsibilities of tenants and landlords and helps renters feel at home).
(3) 법을 현실화함으로써 렌트시장에서의 변화하는 상황들에 잘 대처할 수 있게 함. (Modernise the legislation so it can respond to the changing trends in the rental market). (4) Boarding house (* 여기서는 편의상 ‘플랫’으로 해석한다) 의 질을 향상시키고, 집주인의 책임을 강화함. (Improve the quality of boarding houses and the accountability of boarding house landlords).
2. 주요 개정사항들
특히 이번 개정을 통하여 정부가 의도하는 주요 변경사항은 다음과 같다.
(1) 계약의 종료 (Termination)
렌트기간이 ‘fixed’가 아닌 ‘periodic’으로 되어있는 경우, 렌트계약을 해지할 때 집주인이 특별한 사유없이 일방적으로 해지시키지 못하도록 하고, 해지 통보기간도 기존의 42일에서 90일로 연장시킴. 다만 세입자가 계약사항을 위반하거나 기타 특별한 상황에서는 여전히 일방적인 해지가 가능토록 유지함.
(2) 계약기간 (Term)
렌트기간이 ‘fixed’인 경우에도 세입자가 렌트기간을 연장할 수 있는 권리를 부여함. 애초 ‘fixed term’인 계약의 경우에도 렌트기간이 최소한 일정기간(minimum length) 이상이 되도록 변경함.
(3) 기간의 미확정
‘fixed’나 ‘periodic’을 불문하고 모든 렌트계약에 있어서도 렌트기간을 특정하지 않고 (open-ended), 어떤 특정한 (미리 정해놓은) 상황이 발생했을 때만 집주인에 의해 종료될 수 있게 함.
(4) 세입자에 의한 개조 (Modifications)
세입자가 렌트집을 일부 개조하거나 변경하고자 하는 경우 집주인에게 승인을 요청할 수 있는 권리를 부여하고, 집주인은 요청을 받은 후 21일 내에 답변을 주어야 하며, 기한 내에 답변이 없는 경우 동의한 것으로 간주됨. 또한 특정의, 즉 제한된 범위 내에서 미리 정해 놓은 사항들에 대해서는 세입자가 변경을 할 수 있는 권리를 갖게 함.
(5) 애완동물 (Pets)
세입자가 애완동물을 들여 오고자 할 경우 집주인이 요청을 거절할 수 있는 사유를 특정함. 집주인이 합리적으로 거절할 수 있는 상황인지에 대하여 판단할 수 있는 권한을 Tenancy Tribunal에 부여함. 대신 애완동물을 들여올 경우 세입자에 대하여 별도의 bond나 카펫청소에 대한 요구사항을 신설함. 또한 세입자로 하여금 애완동물로 인하여 어떠한 불편도 발생될 소지가 없도록 해야 하는 의무를 부과함.
(6) 렌트비 인상 (Increasing Rent)
세입자 후보가 다수인 경우 집주인이 세입자 후보들로 하여금 높은 렌트비를 내도록 유도하여 선택하는, 소위 ‘rental bidding’ 관행에 대하여 통제를 가함. 집주인이 렌트시장에 형성된 가격보다 높은 렌트비 인상을 요구할 경우 특히 어떤 경우에 이의를 제기할 수 있는지 기준을 마련함. 집주인이 렌트비를 1년에 1회에 한해서만 인상할 수 있도록 제한함.
(7) 플랫의 운영 (Boarding Houses)
플랫을 운영하고자 하는 집주인은 등록해야 하며, 운영에 합당한 자질과 그 집이 플랫으로 운영되기에 합당한 최소한의 기준을 충족했음을 입증할 경우에만 플랫을 운영할 수 있도록 함. 물론 위에 열거한 사항들은 정부가 가이드라인 형식으로 제시한 희망사항으로 이해하면 될 것이고, 최종 안은 다양한 의견수렴을 거친 뒤 조정을 거쳐 확정될 것으로 보인다. 이번 개정이 렌트시장에서의 변화를 제대로 반영하되, 개정내용에 대하여 집주인들이나 세입자들 모두가 수긍할 수 있는 합리적이고 균형잡힌 변화를 기대해 본다.
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