● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
렌트주택의 유지 보수 비용
– Healthy Homes Standards
Healthy Home Standards: 건강한 주택 규정
2019년 7월 1일부터 적용되는 ‘건강한 주택 규정 Healthy Home Standards’에 따라 렌트주택을 보유하고 있는 소유주는 렌트주택의 바닥과 천정에 단열재(insulation)를 설치해야하며 화재경보기(smoke alarm)도 설치해야 한다.
이러한 규정을 충족시키기 위해 공사를 했다면, 이 공사에 들어간 돈은 렌트소득의 세금신고에 어떻게 처리를 하여야 할까?
답은 셋 중에 하나
렌트주택 관련해서 나가는 돈을 세무처리하는 방법은 셋 중에 하나이다:
1. 돈이 나간 시점에 모두 비용으로 처리되는 지출: 그 기간의 소득세를 줄여주게 된다
2. 돈이 나간 후 몇 년에 나누어 비용으로 처리되는 지출: 지출한 금액의 일부가 매년 비용으로 처리된다
3. 아무런 비용으로 인정받지 못하는 지출: 돈은 썼지만 소득세를 줄여주지는 못한다. 돈은 나갔지만 세무상 혜택을 얻지 못한다는 의미에서 ‘블랙홀 지출’이라고도 부른다.
당연히 1번 지출로 처리되면 소득세를 상당히 줄일 수 있다. 2번 지출에 해당한다고 판명되면 소득세를 약간 줄일 수 있다. 3번 지출로 판명이 나면 돈은 나갔지만 소득세를 전혀 줄일 수 없다.
렌트주택을 보수하느라고 지출한 돈이 1, 2, 3 어떤 성격으로 처리되는가를 판정하는 기준은 생각보다 복잡하다. 그 판정기준과 배경을 설명하기보다 개별 사례들을 살펴보는 것이 더 효율적이다.
[사례1] 문강태씨는 투자용 렌트주택을 하나 보유하고 있다. 기존에 있던 세입자가 계약만료로 나가고 새로운 세입자를 찾고 있었다. 그 사이에 건물 단열 관련 전문가에게 렌트주택의 진단을 의뢰했다. 진단 결과, 집의 단열상태는 전반적으로 괜찮은 편이지만 천정의 단열재가 조금 내려앉아 보완이 필요하다는 조언을 들었다. 강태씨는 업자에게 의뢰하여 천정의 단열재를 보완하였다. 이후 새로운 세입자가 입주를 했다.
천정 단열재를 추가 시공한 것은 천정 단열재의 효과를 원래 상태로 복귀시켜주는 것이기에 건물에 대한 수리로 구분된다. 따라서 이 시공에 들어간 돈은 그 해에 모두 비용으로 처리할 수 있다. 즉 1번 지출에 해당한다.
[사례2] 오클랜드에서 피자 체인점을 운영하고 있는 조재수씨. 재수씨는 강태의 절친이기도 하다. 친구 강태를 따라 투자용 렌트주택을 하나 구입했던 조재수씨는 그 렌트주택의 천정에 전혀 단열시설이 되어있지 않을 것을 알게되었다. 새로운 세입자를 들이기 전에 전문가에게 의뢰하여 렌트주택 천정에 단열재를 새롭게 시공하였다.
천정 단열재를 새롭게 시공한 것은 렌트주택의 가치와 성능을 높인 것으로 판단된다. 따라서 수리비로 인정받지 못하고 건물의 구입금액에 추가되는 금액으로 처리된다. 건물의 금액은 감가상각비용으로 계산되지 않는다. 따라서 천정 단열재 신규시공에 들어간 돈은 렌트소득 신고에 아무런 비용으로 처리할 수 없다. 즉 3번 지출에 해당한다.
위 두가지 사례의 결정적 차이는, 이미 단열시공이 되어 있는 렌트주택에 단열재를 보충하는 것과 단열재가 없던 렌트주택에 새롭게 단열재를 설치하는가이다.
[간단요약] 렌트주택에 이미 설치된 단열재를 보충/보완하는데 들어간 돈은 모두 비용처리한다. 단열처리가 전혀 되어있지 않은 렌트주택에 새롭게 단열재를 깔면 비용처리가 되지 않는다.
[사례 3] 아동문학작가로 제법 인정을 받고 있는 고문영씨는 투자용으로 렌트주택을 하나 유지하고 있다. 세입자의 요청에 따라 얼마전에 $2,000을 들여 냉온방기(Heat Pump)를 렌트주택의 거실에 설치하였다.
냉온방기는 주택의 벽면에 부착되긴 하지만, 떼어내기 곤란할 정도로 단단히 붙어있는 것은 아니다. 필요하다면 언제든 냉온방기를 떼어서 중고로 처분할 수 있기 때문이다. 따라서 이번에 새로 설치한 냉온방기는 건물의 일부가 아닌 독립적인 자산 (separate asset)으로 구분된다. 일반적으로 냉온방기는 20%의 정률법 (또는 13.5% 정액법)으로 감가상각비용을 계산한다. 그러나, 2020년 3월 17일부터 2021년 3월 17일 사이에 구입한 집기에 대해서는 한시적으로 구입금액 $5,000 미만인 경우 전액 비용처리가 허용된다. 따라서 $2,000의 냉온방기 설치구입비용은 모두 비용처리할 수 있다. 1번 지출에 해당한다. 그러나 고문영씨가 냉온방기를 2020년 3월 17일 이전에 구입하였거나, 2021년 3월 17일 이후에 구입한다면 구입금액 전액을 한번에 비용으로 처리하지는 못하고 정해진 요율에 따라 수년에 걸쳐 감가상각 비용을 계상하게 된다. 이렇다면 2번 지출에 해당될 것이다.
[간단요약] $5,000 미만의 독립자산을 구입하면 모두 비용으로 떨 수 있다. 단 기회는 2021년 3월 17일까지.
(다음호에 계속…)
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.