● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
렌트주택의 유지 보수 비용 2
– Healthy Homes Standards 2
렌트주택 관련해서 나가는 돈을 세무처리하는 방법은 셋 중에 하나이다:
1. 돈이 나간 시점에 모두 비용으로 처리되는 지출: 그 기간의 소득세를 줄여주게 된다
2. 돈이 나간 후 몇 년에 나누어 비용으로 처리되는 지출: 지출한 금액의 일부가 매년 감가상각 비용으로 처리된다
3. 아무런 비용으로 인정받지 못하는 지출: 돈은 썼지만 소득세를 줄여주지는 못한다. 돈은 나갔지만 세무상 혜택을 얻지 못한다는 의미에서 ‘블랙홀 지출’이라고도 부른다.
1번 지출로 처리되면 소득세를 상당히 줄일 수 있다. 2번 지출에 해당한다고 판명되면 소득세를 약간 줄일 수 있다. 3번 지출은 돈이 나갔지만 소득세를 전혀 줄일 수 없다.
렌트주택의 건물 자체는 감가상각으로 비용처리가 되지 않는다. 그리고 건물의 일부분을 추가한 것으로 간주되는 지출 역시 감가상각 처리가 되지 않는다. 둘다 모두 3번 지출에 해당한다. IRD는 2020년 6월에 발표한 안내문 QB20/01에서 다음과 같은 경우 건물의 일부분으로 간주된다고 보고 있다:
● 화재경보기 smoke alarm
● 단열재
● 배기관으로 연결된 냉온방기
ducted heat pumps
● 연통이 있는 벽난로
● 유리창
● 문
● 환풍기
● 습기방지막
● 배수시설
이러한 품목들을 신규 설치하면 모두 건물의 일부분으로 여겨지기에 이에 대한 지출은 소득세를 줄여주지 못한다. 그러나, 기존에 설치되어 있는 이 품목들을 교체하거나 수리하면 모두 비용으로 처리할 수 있다.
소액자산의 처리 low-value asset
2020년 3월 17일부터 2021년 3월 17일 사이에 구입한 집기에 대해서는 한시적으로 구입금액 $5,000 이하인 경우 전액 비용처리가 허용된다. 2021년 3월 17일 이후에는 소액자산의 기준이 $1,000로 변경된다.
그렇다면, 지출의 성격에 관계없이 $5,000이하의 지출이라면 모두 비용으로 처리되는 것일까? 달리 표현해보자면, 건물의 일부분으로 간주되면 전혀 비용처리를 할 수 없다는 조항과, $5,000이하의 품목이라면 그 해에 모두 비용으로 떨어낼 수 있다는 조항 중에 어는 것이 더 힘이 셀까?
건물의 유지보수를 위해 같은 금액을 지불했다 하여도 세무처리가 어떻게 되는가에 따라 순이익이 달라지고 소득세가 달라지게 된다. 렌트소득을 얻고 있는 납세자의 경우에는 당연히 소액자산의 비용처리 규정의 힘이 막강하여, 지출의 성격에 상관없이 금액 기준만 충족시킨다면 모두 비요으로 처리할 수 있는 것이 유리할 것이다.
우리의 바램과는 달리, 건물의 일부분으로 간주되면 전혀 비용처리를 할 수 없다는 조항이 더 우선한다. $5,000 이하의 지출이라 하여도 건물 또는 건물의 일부분으로 여겨지는 품목에 대해 지출된 돈은 금액에 상관없이 비용처리가 인정되지 않고, 감가상각으로 일부의 금액을 비용처리하지도 못한다.
소액자산을 여러개 구입했다면?
[사례] 아동문학작가로 제법 인정을 받고 있는 고문영씨는 투자용으로 렌트주택을 하나 유지하고 있다. 세입자의 요청에 따라 얼마전에 $2,000을 들여 냉온방기(Heat Pump) 3대를 구입하여 주택에 설치하였다. 전체 구입금액은 $6,000이었다.
고문영씨가 구입한 냉온방기는 한개의 단가가 $5,000이하이므로 지출액 전체를 비용으로 처리할 수 있을까? 아니면 전체구입금액이 $6,000로 비용처리 기준금액을 넘어갔으니, 모두 비용처리할 수는 없고 감가상각을 통해서 5년에 나누어서 비용으로 떨어야 할까?
동일한 품목을 하나의 공급자로부터 같은 시점에 구입하였다면 전체 구입금액을 합산하여 비용처리 기준금액과 비교하여야 한다고 세법은 말하고 있다. 따라서 고문영씨가 냉온방기 세개를 같은 날 같은 가게에서 구입하였다면, 전체구입금액 $6,000이 비용처리 기준금액 $5,000을 넘어가기 때문에 전체구입금액을 자산으로 기록하여 사용연한동안 나누어 비용처리하게 된다.
하지만 고문영씨가 냉온방기 두개는 한 가게에서 구입하고 나머지 한개는 다른 가게에서 구입했다면, 또는 한날 한시에 냉온방기 세개를 모두 구입하지 않고 세개를 각기 다른 날에 걸쳐 구입했다면, 개별 품목 구입단가인 $2,000이 비용처리 기준금액보다 낮기에 모두 구입시점에 비용으로 처리할 수 있다.
(다음호에 계속…)
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