리스계약의 완성 –
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 81회
사업을 하시는 분들에게 있어 lease문제는 매우 근본적이고 중요한 부분이다. 기존의 비지니스를 인수하든지, 아니면 새로 set-up하든지 간에 자기 건물에서 하는 비지니스가 아닌 한 landlord와의 lease관계를 명확히 해 놓을 필요가 있다.
사실 lease와 관련해서는 법적 구속력을 가진 여러 형태의 문서가 존재한다: Agreement to Lease, Deed of Lease, Deed of Assignment of Lease, Deed of Renewal of Lease, Deed of Sublease, Deed of Variation of Lease, Deed of Surrender of Lease 등등.
문서에 쓰인 용어들, 예컨대 lease, assignment, renewal, sublease, variation, surrender 등을 통해서 어느 경우에 어떤 문서를 쓰는지 가늠해 볼 수는 있지만, 특히 고객들이 혼동스러워 하는 문서는 처음 두 문서인 Agreement to Lease 와 Deed of Lease 이다. 과연 이 둘은 무엇이 다르고, 한가지 문서만 작성해 두어도 되는지, 아니면 두가지 문서를 다 작성해 놓는 것이 좋은지 등에 대하여 자세히 살펴 보기로 하겠다.
1. 내가 싸인한 문서는 Agreement to Lease 인가, Deed of Lease 인가
건물 Lease를 알아볼 때는 대개 본인이 직접 landlord와 접촉하거나 부동산 에이전트를 통해 진행하게 된다. 어느 정도 주요 조건에 합의가 이루어지면 문서화하여 양 당사자가 싸인을 함으로써 법적 구속력이 생기도록 해야 한다. 그런데 내가 싸인한 문서가 둘 중에 어느 것이었나 혼동하시는 분들이 많다. 실제로 둘 중 하나만 작성하는 경우도 있고, 둘 다 순차적으로 작성하거나, 심지어는 아예 아무 것도 문서로 작성해 놓지 않은 경우도 보게 된다. 물론 문서 자체가 없다고 해서 lease의 법적 효력이 전면 부인되는 것은 아니지만, 향후 양자 간에 어떤 문제가 발생할 경우 해결하는데 있어 많은 어려움이 있을 것라는 것은 쉽게 짐작할 수 있을 것이다. 정석대로라면 먼저 Agreement to Lease 를 작성하게 된다. 그리고 나서 Deed of Lease 를 작성하게 된다.
2. 두 문서의 차이점은 무엇인가
먼저 Agreement to Lease 는 굳이 비유를 하자면 정식계약을 체결하기 전에 주요조건 (예: 계약당사자, 총 리스기간, 연간 렌트비, renewal rights, rent review, 보험 등) 에 대해 합의해 놓는 MOU같은 성격으로 이해하면 될 것이다. 그리고 입주 전에 반드시 어떤 조건이 충족되어야만 효력을 발생하도록 하는 조건부 계약인 경우도 많다. 따라서 이 문서는 법적인 효력은 있지만 완전한 형태의 리스문서는 아니다.
Deed of Lease 는 위에서 말한 주요조건들 이외에도, 리스가 운용되는 일상 과정에서 발생할 수 있는 문제들에 대한 구체적인 기준을 제시하고, 누구에게 어떤 권리와 책임이 주어지는지, 문제해결은 어떤 방법으로 해야 하는지 세세하게 기술하고 있다. 즉, 리스 개시로부터 관리와 운용방법, 문제해결 방법 등을 망라함으로써 당사자 간에 리스가 원만히 작동할 수 있도록 해 준다.
3. 그렇다면 Deed of Lease 를 반드시 작성해야 하는가
이 질문에 대한 대답은 ‘No’이다. 법으로 강제되어 있지도 않다. 만일 “unconditional” 상태인 Agreement to Lease 가 있다면 그 자체로 법적 효력을 가지므로 양 당사자를 법적으로 구속한다. 또한 Agreement to Lease 만 있는 상태에서 분쟁이 발생한다 해도, 중재나 법원소송 과정에서 문제해결의 준거가 되는 것은 궁극적으로 Deed of Lease 에 있는 세세한 조항들이 될 것이기 때문이다. 하지만 여전히 Deed of Lease 까지 작성해 놓을 것을 강권하는 가장 큰 이유는 위에서 언급대로 리스가 일상적으로 작동함에 있어 생길 수 있는 애매한 상황에 대한 분명한 기준을 제시해 주기 때문에 양 당사자가 쓸데없이 다툴 필요가 없어진다는 점이다 (certainty & comfort).
또한 사업과 관련하여 은행에서 융자를 받을 경우, 은행은 필히 Deed of Lease 라는 완결판의 리스문서를 요구하게 된다. 이에 더하여 만일 Deed of Lease 가 없는 상황에서 비지니스를 매각해야 하는 경우 매수자 앞으로 리스가 양도(assignment) 될 수 없다는 문제점도 있다. 즉, Deed of Lease 는 assignment가 가능하지만, Agreement to Lease 는 불가능하다는 점에 유의해야 한다. 그리고 우리가 지난 Christchurch 지진 이후의 리스 상황에서 보았듯이, 상황 변화 (대표적으로, 지진으로 인한 건물 손상으로 접근이 불가능하게 되는 경우)에 따라 때때로 새로운 조항들이 Deed of Lease 에 반영되고 있다는 점도 주목할 필요가 있겠다.
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