<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
매매계약서에 넣을 수 있는 특별 조건들 2
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 137회
이번 회에서는 부동산 매매계약서 상에 특별조건으로 포함시킬 수 있는 것들에는 무엇 무엇이 있는지 구체적으로 설명드리도록 하겠다.
1. COVID-19 clause
지난해 1월 이후 COVID-19라는 전 세계적 바이러스의 창궐로 우리는 일상생활에서 뿐만 아니라, 부동산 거래에서도 큰 영향을 받고 있다. 특히 경계단계 (Alert Level) 3 또는 4에서는 인적 및 물적 이동이 제한 받기 때문에 부동산 거래에서의 settlement도 영향을 받게 된다.
따라서 요즈음의 부동산 매매계약서에도 특별조건 (Further Terms)의 일환으로 이 COVID-19조항을 넣는 것이 당연시되고 있다. 즉 COVID-19 경계단계 (Alert Level) 3 또는 4의 발령으로 settlement가 불가능하게 된 경우 그 경계단계 (Alert Level)가 2 이하로 내려간 이후 5~10 working days후에 settlement를 진행하기로 사전에 약정하는 경우가 대표적이다.
물론 백신의 개발과 접종의 시작으로 COVID-19의 환경에서 벗어날 것이라는 기대가 커진 상황이지만, 그래도 확실한 상황 진전이 있을 때까지는 이 조항을 이용하는 것이 좋겠다.
2. Sunset clause
Sunset clauses는 주로 어떤 특정 조건이 특정 기한까지 충족되지 않을 경우 거래 일방에게 계약을 취소 또는 해지할 수 있는 기회를 주고자 할 때 사용될 수 있는 조건이다.
이 조건은 주거용이든 상업용이든 부동산 거래에 있어 다양한 형태로 이용할 수 있다. 특히 요즈음처럼 이미 지어져있는 부동산이 아니라, 짓고 있거나 지을 예정인 소위 ‘off the plan’ 부동산을 매매할 때 많이 쓰이는 것을 볼 수 있다. 왜냐하면 건물이 지어지기까지 여러 단계의 인허가, 소요자금의 조달 (project finance), 물리적 공정이 필요하고, 시간도 많이 소요되기 때문에 중간에 어떤 변수가 발생될지 예측하기가 쉽지 않다. 따라서 이런 불확실성에 대비한 방책의 일환으로 이 조항을 활요하는 경우를 많이 보게 된다.
가장 대표적인 예로는, 한 필지를 subdivision해서 여러 개로 나눌 때, 특정 기한까지 각각의 필지에 대한 new title이 발급되지 않을 경우 거래 일방이 그 계약을 취소 또는 해지할 수 있게 되는 상황이다. 또한 특정 기일까지 Council로부터 준공허가서, 즉 CCC (Certificate of Code Compliance)를 발급받지 못하는 경우에 대비하여 이 조항을 이용하기도 한다.
또한 현행 자원관리법 (Resource Management Act 1991)에서는 resource consent를 받은 이후 2년 이내에 또는 계약후 1년 이내에 (중에 늦은 것 기준) survey plan의 제출 및 승인 절차가 지나치게 지연될 경우 구매자는 판매자에게 서면으로 해당 계약을 취소한다고 통지할 수 있도록 규정하고 있다 (제 225조). 이 조항은 현행 표준 매매계약서 제 9.9조에 반영되어 있다.
그렇다면, 매매 당사자들은 상호 합의하에 이 조항이 적용되지 않도록 (contract out) 변경 또는 삭제할 수 있을까? 실제 판례들은 실제 계약시 제225조를contract out할 수 있는지의 여부에 대하여 명확하게 제시하는 바가 없다. 다만 필자의 의견은, 이 조항이 근본적으로 소비자 보호 (consumer protection)를 위한 취지로 규정되어 있음을 감안할 때, contract out이 될 수 없다고 해석하는 것이 옳다고 생각한다.
– 다음 회에 계속 –
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